Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве
Шрифт:
В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.
Застройщиком следует называть организацию (индивидуального предпринимателя), имеющую в собственности или на праве аренды земельный участок и получившую разрешения на строительство на этом участке многоквартирного жилого дома либо иного объекта недвижимости.
При этом под иными объектами недвижимости
Так же в соответствии с действующим законодательством застройщиком признается организация, которая на арендуемом ею земельном участке организует жилищное строительство (строительство жилых домов и объектов социально-культурного и бытового назначения).
Застройщик привлекает денежные средства других лиц на строительство жилых помещений. Сам же застройщик (организация, индивидуальный предприниматель) в построенных им квартирах жить не сможет. Он строит их (самостоятельно либо с привлечением других лиц) исключительно для передачи. Эти квартиры не предназначаются и для использования в производстве продукции либо для управленческих нужд застройщика. Другими словами, не выполняются, два из четырех условий, при одновременном соблюдении которых имущество может быть принято к учету как объект основных средств в соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 (Приказ Минфина РФ от 30 марта 2001 г . № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету „Учет основных средств“ ПБУ 6/01»). Поэтому, застройщик не может быть признан инвестором.
Даже если застройщик не привлекает денежные средства граждан и других организаций, а строит дом за счет своих средств либо банковского кредита, все равно целью строительства является продажа квартир. В этом случае созданное имущество предназначено для продажи и не может быть включено застройщиком в состав своих основных средств. Опять-таки он не может быть назван инвестором.
В обязанности застройщика может входить разработка или заказ строительного проекта, согласование его с различными инстанциями. Застройщик нанимает рабочих и инженеров или подрядчиков, закупает материалы и обеспечивает стройплощадку строительными механизмами (если это не входит в обязанности подрядчиков).
Часто под застройщиками понимаются дирекции строящихся предприятий, предприятия по капитальному строительству в городах, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.
Если застройщик строит объект для себя или на продажу, то он выступает также в роли инвестора, но чаще бывает наоборот: предприятие-инвестор, желающее что-то построить, нанимает профессиональную организацию – застройщика.
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчики (застройщики) – это уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов.
Перед началом строительных работ на основании заключенных договоров составляются сметы:
– подрядчиками – для заказчика на основании договора строительного подряда (ст.743 ГК РФ);
– заказчиком-застройщиком – для инвестора.
В инвесторской смете принято указывать отдельно расходы на строительство и на содержание заказчика-застройщика.
При составлении смет можно пользоваться Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений,
Помимо указанного Порядка, также применяются:
– Методические рекомендации по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции, утвержденные Письмом Минстроя России от 30 октября 1992 г . № БФ-907/12 (в ред. от 13 ноября 1996 г .);
– Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве, утвержденные Письмом Госстроя России от 18 октября 1993 г . № 12-248 (в редакции Письма Минстроя России от 13 ноября 1996 г . № ВБ-26/12-368);
– Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001), утвержденные постановлением Госстроя России от 28 февраля 2001 г . № 15 (применяются инвесторами (заказчиками-застройщиками) при составлении инвесторских смет; подрядчиками при составлении ценовых предложений на конкурсные торги; проектными организациями при разработке сметной документации);
– Положение о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденное распоряжением Госкомимущества РФ № 660-р, Госстроя РФ № 18-7 от 13 апреля 1993 г .;
– Методические рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом, введенные Письмом Минстроя России от 10 ноября 1992 г . № БФ-926/12;
– Порядок определения стоимости работ по проведению экспертизы предпроектной и проектной документации на строительство… утвержденный постановлением Госстроя России от 18 августа 1997 г . N 18-44;
– Порядок проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в РФ, утвержденный постановлением Госстроя России от 29 октября 1993 г . № 18-41;
– Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения и для строительства зданий и сооружений производственного назначения (письма Госстроя России от 29 декабря 1993 г . № 12-346 и № 12-347).
При частичном бюджетном финансировании строительства предпроектная и проектная документация подлежит государственной экспертизе на основании Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2000 г . № 1008. По объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора) (включая привлеченные средства), решение о проведении государственной экспертизы предпроектной документации принимает заказчик (инвестор). Документация потенциально опасных и технически особо сложных объектов подлежит госэкспертизе в любом случае.
Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без рекламы, то он вправе не публиковать проектную документацию в СМИ и не размещать ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. В этом случае застройщик лишь обязан представить проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу.
С 2007 года информация о застройщике, указанная в проектной декларации, должна содержать сведения не обо всех учредителях (участниках) застройщика, а лишь о тех, которые обладают 5 % и более голосов в органе управления этого юридического лица. Также в информацию о застройщике не нужно будет включать сведения о величине его собственных денежных средств, используемых для строительства.