Бука. Большая учебная книга агента

Высоцкая Тамара

Изучение и знание технических характеристик недвижимости — это профессиональный кругозор агента.

__________

В своей книге «Бетонное казино» мы подробно разбирали технические характеристики жилой недвижимости. А в курсе коммерческой недвижимости мы изучаем технические требования к помещениям, подходящим для ведения разных видов бизнеса.

Маркетинговые

Маркетинговые характеристики – это следствие манипуляций с представлением

клиента о ценности объекта. В маркетинге они называются красивым словом «позиционирование».

____________

Агент в сфере недвижимости обязан в совершенстве владеть навыками позиционирования.

__________

К маркетинговым характеристикам относятся следующие:

– престиж;

– класс;

– экологичность;

– статус.

Эти пункты довольно сложно измеримы при оценке объекта – это не площадь дома, не себестоимость строительства, не размер земельного участка. Иррациональное поведение людей часто толкает их на необдуманные инвестиции, когда они обращают внимание только на маркетинговые характеристики.

В этой книге мы разберём способы позиционирования, а также почему маркетинговые характеристики сильно отклоняют результат сравнительно-маркетингового анализа от классических методов оценки. Об этом – в следующей части, а пока отметим важность маркетинговых характеристик.

Юридические

Последняя и самая важная характеристика, которая есть у любой недвижимости, – юридическая. Она определяет:

– статус недвижимости;

– право владения, отчуждения и наследования;

– срок владения.

Знание базовых основ права – прямая обязанность агента в сфере недвижимости.

____________

Внимание! Агент — это не юрист! И он не имеет права давать клиентам юридические советы без подтверждённого диплома о высшем юридическом образовании и практической работы юристом в сфере недвижимости. В некоторых странах попытка агента вмешиваться в работу юристов или подменять собой юриста на сделке преследуется по закону и карается лишением лицензии и уголовной статьей.

__________

Базовые знания необходимы агенту лишь для того, чтобы он мог задавать грамотные вопросы юристам и запрашивать у клиента необходимый для анализа юристом комплект документов.

Глава 8. Государство – это недвижимость

Почему агент в сфере недвижимости обязан вникать и знать базовые законы государства (страны), в котором работает?

____________

Государство — это и есть недвижимость.

__________

Если мы рассмотрим этимологию слова «государство», то поймём, что произошло оно от слова «государь», то есть правитель.

По

сути своей государство – это политическая форма управления территорией.

Территория государства – это земельный участок, граница которого определяется нормами международного права (правда, многие уже знают, как эти права «получаются» и замечательно нарушаются). То есть по факту территория государства ничем не отличается от любого другого земельного участка.

Если у кого-то возникает интерес к этому земельному наделу, он при должном усилии может получить его в распоряжение: в мировой истории известно немало таких примеров. И вообще, вся история человечества – сплошная война за земельные ресурсы и контроль территорий.

Как получить эту землю в своё владение? Обычно территорией овладевали путём разведывательного (географические открытия), силового (вооружённый путь) или политического захвата (идеологический путь). В настоящий момент третий путь захвата территорий самый распространённый. Забегая вперёд, отметим, что смена политического строя или попытка его свержения всегда приводила к падению цен на недвижимость в любой стране.

Теперь давайте дадим определение понятию «государство»:

____________

Территория + Правительство = Государство

__________

Задача правящей группы лиц – максимально быстро придать своему земельному участку легитимность. Другими словами, необходимо обозначение границ государства, правовое оформление и закрепление статуса.

Агенты, которые советуют покупать недвижимость на непризнанных мировым сообществом земельных участках, ставят свою репутацию под жирный знак вопроса.

История знает огромное количество примеров, когда непризнанные территории десятки лет не могли привлечь деньги инвесторов. История Северного Кипра, проблемы Приднестровья и других спорных территорий приводят к обесцениванию инвестиций.

Любая правящая группа должна отстоять в мировом сообществе право на владение своей территорией. Только таким образом и получается государство с легитимной землёй, пригодной для привлечения инвестиций.

Получив под контроль государство, правитель первым делом должен рассмотреть полученный участок как «собственный объект права». Именно поэтому большевики одним из первых декретов после октябрьского переворота выпустили «Декрет о земле»: им важно было отобрать частную собственность у предыдущих хозяев.

Правитель устанавливает свой закон и право распоряжаться территорией, определяет права и обязанности других жителей этой территории по отношению к земельным участкам и объектам недвижимости.

В законе перечисляются возможности для жителей распоряжаться землёй и права на строительство и владение объектами недвижимости. Указы, распоряжения и законы регулируют правовые отношения при владении земельным наделом.

Земля интересна как источник питания и ресурсов, поэтому как можно скорее правитель должен дать возможность жителям обеспечить себя и его питанием, а по возможности и другими ресурсами: источниками воды, ископаемых, топлива и материала для строительства.