Бука. Большая учебная книга агента
Шрифт:
Ошибочный выбор локации для работы имеет для агента финансовые последствия.
Во-первых, конечная цена времени напрямую связана с ценой недвижимости, которая принадлежит тем клиентам, с которыми начинает работать агент.
____________
Чем дешевле недвижимость, тем дешевле своё время продаёт агент.
__________
Во-вторых, важную роль играет средний срок экспозиции недвижимости. Ваш доход зависит от конечного
____________
Если в локации низкий спрос или цены в рекламе завышены, то сделки будут затягиваться и снова упадёт цена вашего времени.
__________
В-третьих, важно оценить количество операций в локации. И тут я покажу интересную закономерность: среднее количество операций в локации никак не зависит от цен на недвижимость и даже от временного ажиотажа.
Перед вами статистика продаж квартир в новостройках в Северо-Восточном округе Москвы с 2018 по 2021 годы. Как видно из статистики, несмотря на всплески спроса и ипотечный бум 2018 года, количество сделок в новостройках в округе оставалось каждый год одинаковым. Говоря профессиональным языком, достигнут предел насыщаемости спроса. Интересное наблюдение.
Большинство агентов при выборе локации останавливаются на благополучных районах повышенного спроса. Однако там проще продать недвижимость, а следовательно, собственники будут сильнее завышать желаемые цены и менее охотно соглашаться на комиссионные.
____________
Гораздо выгоднее работать в районе, где цены тоже немаленькие, но есть проблемы со спросом. В таких районах ценность эксперта будет выше.
__________
Агенту важно изучать свою локацию качественно. Это невозможно сделать с дивана или из кресла в офисе. Вам придётся изучить следующие параметры:
– качество жилого фонда;
– объём жилого фонда (вычисляется по количеству почтовых ящиков);
– количество операций с недвижимостью;
– динамика цен продажи недвижимости за последние 3–5 лет;
– динамика арендных ставок.
В сети Vysotsky Estate мы заставляем экспертов в том числе составлять паспорта домов:
– год постройки;
– материал стен;
– материал перекрытий;
– качество подъездов;
– контингент жильцов.
Отдельно на курсе Сергея Смирнова разбирается тема «Как составлять карту цен и вести бюллетень сделок в локации». Это важные инструменты для работы с клиентами.
Глава 15. Основные методы оценки недвижимости
Начнём эту главу со старого
– Изя, скажи, а сколько будет дважды два?
– А мы покупаем или продаём?
По сути, этот анекдот и раскрывает все наши заблуждения об оценке недвижимости.
Что мы подразумеваем, когда говорим о ней? Определение цены, стоимости или ценности? Для какой цели мы делаем оценку? Можем ли мы ей манипулировать? И какую роль играют в оценке описанные выше характеристики?
Для начала давайте определимся со способами оценки недвижимости. Современная методология рекомендует применять для неё в зависимости от типа и цели один, два, а иногда и все четыре способа:
– сравнительный;
– расходный;
– доходный;
– способ альтернативных инвестиций.
И вот тут при оценке начинают играть роль все те характеристики, которые мы с вами обсуждали ранее.
Сравнительный метод. Этим методом можно точнее всего определить цену объекта недвижимости в моменте для продажи (сдачи в аренду) и, возможно, для покупки, если вы хотите понять, не переплачиваете ли вы за покупаемый объект. Важную роль при использовании этого метода будут играть характеристики недвижимости для выборки схожих объектов:
– по типу;
– по расположению;
– по техническим параметрам;
– по классу.
Для определения цены сравнительным методом выборка должна быть достаточно релевантной. Нельзя для определения стоимости частного дома сравнить цены с двумя-тремя объектами.
Часто мы, как эксперты, не найдя большого количества схожих по всем характеристикам объектов в одной локации, рекомендуем взять объекты из соседних, схожих по качеству жизни.
Не будем углубляться в математические методы работы с выборкой информации, скажем лишь одно:
__________
НЕЛЬЗЯ СЧИТАТЬ СРЕДНЮЮ ЦЕНУ ВЫБОРКИ. А уж если её посчитали, эту цену надо считать ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОЙ.
____________
При оценке сравнительным методом цена определяется в виде диапазона, так как точно её можно установить только по факту сделки. Если специалисту удаётся найти цены сделок на схожие объекты из прошлых периодов, то такую информацию тоже следует учитывать.
____________
Но важно помнить: цена сделок прошлых периодов не гарантирует повторения цен в будущем.
__________
Для получения качественной оценки сравнительным методом цены надо извлекать из достоверных источников. К сожалению, чаще всего в России прибегают к сравнительному анализу цен, указанных в рекламных объявлениях, размещённых на порталах для продажи недвижимости. И вот в чём проблема: давайте подумаем, что указывает собственник, который разместил своё объявление о продаже, – цену, стоимость или ценность? Конечно, ценность! То есть портал недвижимости – это цифры, с помощью которых собственники отражают ценность недвижимости для них самих.