Долевое строительство: как не дать себя обмануть

Кайль Александр Николаевич

В заключение отметим, что судебная практика придает особое значение государственной регистрации договора долевого участия в строительстве связывает с этим действительность данного договора.

Пример

ООО «Эльдорадо 2», являясь единственным учредителем и единственным акционером Закрытого акционерного общества «РИНЭКО» обратилось в суд с иском о признании недействительным заключенного ответчиками – Закрытым акционерным обществом «РИНЭКО» и Закрытым акционерным обществом «Корпорация „ЛИКОМ-М“ договора от 17 февраля 2005 № 04/01-05 о долевом участии в инвестировании строительства 3-й и 4-й секции жилого дома по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, ул. Школьная (строительный номер 38). Истец считает договор недействительным, так как он противоречит п. 1 ст. 78, п. 3 ст. 79 Федерального закона „Об акционерных обществах“ – цена договора превышает общую стоимость активов ЗАО „РИНЭКО“, т.е. является крупной сделкой и должна быть одобрена

общим собранием акционеров.

Решением от 23.05.2006 в иске было отказано со ссылкой на незаключенность оспариваемого договора, так как договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в соответствии со ст. 4 Закона. Постановлением арбитражного апелляционного суда от 07.08.06 решение было оставлено без изменения по тем же мотивам.

В кассационной жалобе ЗАО «Корпорация „ЛИКОМ-М“ просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Арбитражными судами обеих инстанций установлено, что оспариваемый договор от 15.02.05 № 04/01-05 о долевом участии в инвестировании строительства подлежал государственной регистрации в соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и может считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом судами установлено также, что разрешение на строительство объекта, на долевое участие в инвестировании строительства которого ответчиками заключен договор, было получено в период действия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Таким образом, суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным заключенного договора, поскольку договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в соответствии с законодательством о долевом строительстве [13] .

13

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 октября 2006 г. № КГ-А40/10217-06.

2. Правовой статус субъектов долевого строительства: права, обязанности, ответственность

Участник долевого строительства

Определение понятия «участник долевого строительства» дается в ч. 1 ст. 1 Закона. Согласно данной норме под участниками долевого строительства понимаются: граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Здесь же хотелось бы обратить внимание читателей на следующий момент. В определении понятия «участники долевого строительства» делается особый акцент на том факте, что они должны вносить свои денежные средства именно на основании договора участия в долевом строительстве. Нелишним представляется напомнить, что согласно ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Еще раз отметим, что данный договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Судебная практика строго следует данной норме Закона.

Пример

Определением Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 г. № 78-В06-1 суд, отправляя дело на новое рассмотрение, указал на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил исковое

заявление без движения в связи с неуплатой истцом государственной пошлины, поскольку в соответствии с законодательством потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав [14] .

14

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 г. № 78-В06-1 // СПС ГАРАНТ.

Кроме того, как разъяснил Верховный Суд РФ [15] , при применении Закона РФ «О защите прав потребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь в иду, что Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 9, ст. 10 Закона).

15

См. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 года.

Таким образом, в суде для применения законодательства о защите прав потребителей должно быть доказано, что недвижимость приобретается исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В качестве доказательств этому могут быть установлены следующие факты:

имеет ли данный гражданин жилую площадь,

каков состав семьи участника долевого строительства,

какова площадь ранее занимаемого жилого помещения,

состоит ли он на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий и др.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам-участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Стоит отметить, что данная норма вызвала особое недовольство у застройщиков. По их мнению, совершенно невозможно определить, для семейных нужд или для извлечения дохода гражданин заключает договор. Причем цели строительства могут со временем меняться.

Приведем в связи с изложенным несколько примеров судебной практики.

Пример

В одном случае, дело по иску о взыскании неустойки передано на новое рассмотрение в суд, поскольку к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которым потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав [16] . В другом случае исковое заявление о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома и компенсации морального вреда неправомерно возвращено заявителю в связи с неподсудностью, поскольку к данным отношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» и в соответствии с предусмотренным им правилом подсудности заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд по месту своего жительства [17] .

16

Определение Верховного Суда РФ от 14.03.2006 № 78-В06-1 // СПС ГАРАНТ.

17

Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2005 № 78-В05-50 // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2006, № 7.

Помимо этого, необходимо отметить, что среди прочих финансовых инструментов квартира как объект инвестирования обладает рядом существенных преимуществ. Вложение в нее дает владельцу достаточно широкие возможности управления своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений, а именно право продать жилое помещение или права на него (соответственно ст. 549, ст. 382 ГК РФ), обменять (ст. 567 ГК РФ), подарить (ст. 572 ГК РФ), заложить (ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сдать в аренду (наем) (ст. 288, ст. 671 ГК РФ), использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи (ст. 288 ГК РФ), перевести жилое помещение в нежилое для размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК РФ). Наличие нескольких вариантов использования жилой недвижимости, самостоятельная возможность выбора наиболее эффективного и целесообразного варианта в зависимости от складывающихся жизненных условий ее собственника в любой момент времени фактически делает невозможным определение мотива приобретения квартиры по схеме долевого участия в строительстве.