Движ за Недвиж
Шрифт:
Агентская деятельность делиться на две продажи ( ну почти три) продать услугу «продавашке», продавать объект, завлечь «покупашку», продать услугу
«покупашке», если их ценности и ожидания сходятся у вас сделка, если нет то поздравляю у вас две сделки но чуть по позже.
Есть три рабочих варианта выхода на встречу:
а) Наврать что есть покупатель (самы популярный на нашем рынке), но это рано или поздно обнаружиться и начинать отношения с вранья, не наш вариант;
б) Прикинуться покупашкой и самому просто посмотреть объект и попробовать поторговаться. Да, но как потом заключить договор?)
в) Откровенно сказать я агент и продать свою услугу
Что такое «спин-продажи» объясню в вкратце, можете прочитать книгу Нила
Рекхема,
…тут встает вопрос «А что так можно было?», затем появляются стандартные возражения, что агент может, где гарантия и т.д. Обработав их договор у вас в кармане.
Скрипт исходящего звонка с собственником:
Самый простой вариант новичка «Агент 1.0»
1. Представится и познакомиться;
Сказать сразу что вы агент по недвижимости, как вас зовут и что вы звоните по поводу такого-то объекта, их может быть у собственника несколько и небольшая конкретика не помешает. Уточняем как зовут того с кем мы сейчас разговариваем, для того чтобы пять раз повторить его имя ( ах эти нлп-шные трюки). Имя человека это уникальный способ установления контакта, когда даже человек спит он отзывается на свое имя, по имени нас называет мама, друзья, коллеги и это сочетание букв для нас является чем-то сокровенным и когда это произноситься вашим голосом человек запоминает вас и начинает где-то под коркой ассоциировать с собой.
2. Расположение дома;
Уточнить расположение это не значит просто спросить номер дома, это значит начать потихоньку продавать свою экспертность (раз) и вытягивать человека на разговор (два). Спросить это находится рядом с таким-то магазином или остановкой, на такой-то стороне перекрестка или рядом со школой, тем самым вы показываете, что вы реально хорошо знаете этот район и даете человеку возможность вам доверять. Здесь тоже работает момент «Пока я говорю, про меня думают, что попало» – за частую новички в продажах пытаются заполнить пустоту и тараторят совсем бестолку. У человека чувство собственной значимости и желание быть услышанным всегда преобладает над логическим ходом мысли. Первые три пункта нацелены именно на это, чтобы человек разговорился и у него сложилось впечатление, что если меня слушают, значит со мной считаются и мне хотят помочь. А посмотреть расположение можно на карте, даже не разбираясь в этом районе и как лайфхак специально сделать ошибку
3. Информация о ОН:
а) планировка; б) квадратура; в) ремонт; г) угловая не угловая; д) типтроения; е) год постройки;
Проскочив расположение переходим к параметрам объекта которые там и так написаны, но их следует уточнить. Записывал ли человек в точности как в документах или фантазировал по памяти, как давно делался ремонт и планировка не всегда видно по фотографиям и тем более такое не пишется. На всех порталах есть размытые понятия евроремонт/хорошее/среднее/требует ремонта и каждый из них лишь на предпочтения собственника, да и в целом, даже агенты по разному классифицируют состояние, это сугубо личное дело каждого и уж тем более покупатель, который за такую сумму, хочет что-то для него приемлемое. Если речь идет о коммерческом помещении или участке, то тут важно понимать какие мощности заложены в коммуникациях ( электричество, газ, вода, канализация и даже сколько парковочных мест на прилегающей территории). Нужно тактично попросить обо всем рассказать и в мельчайших подробностях. Бывает так, что с далека видно «оно того не стоит» и такой объект на вашей витрине не принесет вам желаемых результатов.
4. Потребность в продаже;
Установив контакт, мы уже в телефон переходим к более личного характера вещам. На самом деле этот вопрос не с целью помочь человеку, однако, если собственник будет спрашивать: «Вам какая
5. ЛПР;
Кто лицо принимающее решение по продаже и кто действительно лицо принимающее решение по продаже, вот в чем вопрос. За частую сам собственник «занят» и объявления подают дети, братишки, близкие родственники. С ними говорить о цене и тем более о сделке особого смысла нет, они становятся передатчиками для передатчика и очень часто происходит глухой телефон. Особенно их обрабатывать не имеет смысла, так как это не заинтересованное псевдо-доверенное лицо, может только мешать. Перейти на реального лпр можно простым вопросом: «По документам кто собственник? У меня серьезное предложение, которое я хотел бы обсудить лично, если заинтересованность в продаже имеется, дайте контакт или назначьте время когда я могу подойти».
6. Цена;
Дело тонкое и обсуждать её надо только с ЛПР и в присутствии всех собственников если их несколько. И так же избегать стандартных отговорок «Торг уместен»/«Приходи поговорим»/«Максимум 2тыс. и то еще подумаю». Об этом мы поговорим в способах оценки
7. Перепланровки;
В случае если были перепланировки то это должно быть отражено в техплане объекта и соответствовать действительности, иначе это нарушение. Во-первых, это влияет на возможность продать в ипотеку, вовторых не каждый покупатель с наличными готов браться за такое и в-третьих это придется сделать рано или поздно, если это можно узаконить, потому что есть такие изменения как перенос батареи или несущие стены никто не узаконит. В качестве статистики: порядка 80% сделок ипотека и тем самым возможность продать без узаконения крайне мала. Но есть варианты оставить задаток на сумму узаконения, собственник пойдет узаконит и уже «ипотечник» сможет взять этот объект.
8. В залоге/ не в залоге;
Спрашиваем в залоге или не в залоге, бывают люди не пишут, поэтому нужно уточнить, от этого зависит схема сделки. Если объект в залоге спрашиваем сколько осталось и в каком банке, для того чтобы понимать сколько нужно закрыть и тут есть несколько вариантов либо рефинансирование другим банком, либо задаток на эту сумму, либо сам собственник снимает арест. Для рефинансирования нынешний собственник должен пойти в банк и запросить: «одобрения на отчуждения для повторного обременения» тогда любой другой банк возьмет объект себе; для снятия залога задатком: нотариально оставляем задаток на сумму залога, идем гасим задолженность и спустя 10 дней снимаем арест это еще 5 дней, того за две недели можно уже выходить на сделку, бывает и так что сумма долга не большая и собственник просто ждет когда появится покупатель он сам закроет задолженность, но такое бывает редко иначе бы он это уже сделал.
9. Назначение встречи;
Разузнав все нюансы мы уже делаем вывод стоит или не стоит вообще идти на встречу и как-то о чем-то разговаривать. По-началу надо ходить на всех кто пускает, а потом уже набрав свою витрину понимать нужен он нам или нет. Спрашиваем когда удобно показать и ставим сами время в 14:00 или 16:00 ( выбор без выбора)? Если говорит показываю только с клиентами есть стандартная фраза: «по регламенту агентской деятельности я должен знать что продаю клиенту» – дословно я не могу продать кота в мешке. Нам клиент за то и платит, что мы ищем постоянно то что ему вдруг сейчас понадобилось. В целом начинаем звонить и продавать встречу затем на встрече продавать свою услугу, да поначалу будет все коряво, в кривь и в кось, но если мы не будем звонить всем подряд, а звонить по заведомо интересным объектам, то один раз поговорив хорошо по телефону мы уже придем на заведомо удачный объект.