Экономика недвижимости: конспект лекций
Шрифт:
Известно, что в России на одного жителя приходится значительно меньше жилой площади, чем в европейских странах, в том числе в бывших странах народной демократии, так же, как и наша страна пострадавших в период второй мировой войны.
На примере Москвы можно проиллюстрировать состояние обеспеченности жилой площадью жителей города по сравнению с жителями городов Западной Европы. В настоящее время в Москве на одного жителя приходится 23 кв. м общей жилой площади, тогда как в городах Западной Европы – от 40 до 70 кв. м.
В послевоенный период в стране повсеместно была создана
Созданная в этот период развития база индустриального домостроения позволила нарастающими темпами развить строительство преимущественно крупнопанельных и крупноблочных жилых домов и в большей части объектов социально-бытового назначения.
Однако бытовые условия проживания в таких домах, особенно построенных в первые послевоенные 10–20 лет, не отвечают современным требованиям. Особенно отстали как от уровня современных бытовых требований, так и по износу конструкций пятиэтажные панельные жилые дома, построенные в 50-х гг. Эти дома в большинстве регионов либо сносятся (на их месте с использованием имеющихся коммуникаций строят новые серии домов), либо реконструируются.
За последние годы в практике строительного производства произошли значительные изменения, связанные с повышением уровня механизации работ и квалификации работников строительного комплекса в целом. В условиях перехода к рыночным отношениям в строительстве изменились и социальные условия работников строительства. Большое значение стала иметь конкуренция на получение заказов на строительство.
Если проанализировать изменения стоимости строительства в Москве (с учетом специфики российского ценообразования в строительстве) за последние 10 лет – с 1990 по 1999 гг., т. е. в период перехода к рыночным отношениям в строительстве, – то следует отметить, что изменения стоимости в секторе создания жилой недвижимости происходили за счет двух факторов:
– инфляции;
– изменения ценообразующих факторов, происходящих в связи с научно-техническим и социальным прогрессом и проведением мероприятий по охране окружающей среды.
Действующие с 1984 г. и пересчитанные в 1991 г. сметные нормы устарели – морально и технически. Морально изменились условия в экономике страны (сменилась форма собственности, наблюдается нестабильность оптовых и розничных цен на материалы и продукты), существует расслоение общества, произошли изменения в покупательной способности населения, банкротство отечественной промышленности и ресурсообразующих организаций и хозяйств. Они устарели в связи с тем, что технические причины заключаются в следующем: изменились технологические процессы возведения и отделки зданий и сооружений, а также монтажа санитарно-технического оборудования и лифтов за сет применения качественно новых строительных материалов конструкций, изделий и сантехоборудования, более современных машин и механизмов, в том числе средств малой механизации в замен ручного труда.
В 1999 г. организациями всех форм собственности на развитие и поддержание экономики и социальной
Несмотря на снижение инвестиций в жилищную сферу в 1999 г., за счет всех источников финансирования было построено 414 тыс. новых благоустроенных квартир и индивидуальных домов общей площадью 32 млн. кв. м, что на 4,3 % выше уровня 1998 г. в 1999 г. объемы индивидуального жилищного строительства по сравнению с 1998 г. увеличились на 14,6 %, а доля индивидуального жилищного строительства от общих объемов строительства жилья в целом по стране достигла 43,3 % (а в отдельных регионах 60–70 %).
Приведенные данные по индивидуальному жилищному строительству свидетельствуют, что при существующем социальном положении значительной части населения и низком прожиточном уровне приобрести квартиры на рынке строящегося жилья при сложившихся высоких ценах может лишь незначительная, хорошо обеспеченная часть населения. Довольно большая часть населения преимущественно в небольших городах, поселках и в сельской местности предпочитает строить себе жилье индивидуальным способом, т. к. такой вид строительства обходится застройщику в несколько раз дешевле.
При наличии в стране огромных, недоиспользуемых производственных мощностей по индивидуальному домостроению в социальном плане на первый план выходит проблема снижения стоимости строительства жилья, в том числе за счет совершенствования налоговой системы, применения более дешевых видов используемых материалов и оборудования квартир.
В 1999 г. рост стоимости строительной продукции (имеется в виду строительство объектов недвижимости, т. к. стоимость оборудования в этой оценке не участвует) в среднем по России составил 33 %, в том числе стоимость строительства жилья возросла на 34 %, стоимость строительно-монтажных работ – на 31 %.
Основными факторами увеличения себестоимости строительно-монтажных работ являются опережающий рост цен на строительные материалы, комплектующие изделия и энергоносители, а также зарплаты работников строительной отрасли. Отпускные цены на строительные материалы выросли за год в среднем по стране более, чем на 40 %. Особо следует отметить неконтролируемый рост стоимости импортных материалов и отечественных металлоконструкций, арматуры и металлопроката (до 150 % за год). Нельзя признать нормальным, когда цены на строительную продукцию, в том числе на местные строительные материалы, и жилье в соседних регионах, имеющих практически одинаковый строительный потенциал, отличаются на 30–50 % и более.