Экономика недвижимости: конспект лекций
Шрифт:
Рентабельность строительных организаций в некоторых регионах с 1994 г. по 1998 г. характеризуется данными табл. 2.7.
Как видно, рентабельность строительных организаций России с 1994 г. по 1998 г. снижается, а в некоторых регионах, как, например, в Калмыкии, она снизилась до отрицательных показателей, в Тульской области в 1998 г. она составила всего лишь 1 %.
Таблица 2.7 Показатели рентабельности строительных организаций по регионам Российской Федерации
Затраты на производство работ проектно-изыскательских
Таблица 2.8 Затраты проектно-изыскательских организаций по регионам Российской Федерации
Структура затрат на производство работ по элементам в проектно-изыскательских организациях в 1993 и 1998 гг. представлена в табл. 2.9.
Следует отметить, что в структуре затрат на проектно-изыскательские работы с 1993 по 1998 гг. в целом по РФ, Центральному району и по Москве доля оплаты труда сократилась на 17 %, отчисления на социальные нужды – на 7 %, а доля амортизации основных фондов увеличилась в 5,4 раза. Это подтверждает удорожание материалов, а увеличение доли амортизации объясняется приобретением оргтехники и компьютеров для совершенствования этих работ.
Таблица 2.9 Структура затрат проектно-изыскательских организаций по элементам работ
Как следует из анализа данных о состоянии строительства в России, одной из основных причин столь быстрого падения объемов строительства является дефицит инвестиционных ресурсов, а также чрезмерно быстрый процесс приватизации. Это, в свою очередь, привело к ускоренному, зачастую ничем не обоснованному и неконтролируемому росту стоимости строительства. Удорожание стоимости строительства привело к образованию большого объема незавершенного строительства, которое на конец 1999 г. достигло стоимости около 1 трлн. руб. Из-за высокой стоимости строительства жилья и низкой покупательной способности населения, в том числе нуждающегося в приобретении этого жилья, образовался большой объем нереализованных квартир на первичном рынке жилья.
Таким образом, снижение стоимости строительства жилья является одной из первостепенных задач в строительном производстве.
Быстрый рост экономики в Китае, удельный вес которой достиг 10 % мирового уровня (для сравнения: в США этот показатель составляет 22 %), эксперты и специалисты объясняют прежде всего лидирующим развитием строительства, внимательным отношением государства к этому сектору народного хозяйства, и, наоборот, обвальное падение объемов строительства в России эксперты объясняют чрезмерно быстрым процессом приватизации. В что цели развития строительного сектора стран ЕС и США на ближайшие 20–25 лет заключаются в снижении стоимости строительства на 30 %, сокращении сроков возведения объектов на 50 %, уменьшении количества отходов и загрязнения окружающей среды на 50 %.
Эти тенденции в определенной мере могут быть ориентиром и для отечественного инвестиционно-строительного комплекса, для формирования приоритетных направлений научно-технического развития строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Исходя из складывающейся ситуации в рыночных условиях, стоимость недвижимости в перспективе будет изменяться, главным образом в сторону удорожания. В связи с продолжающимся ростом цен на топливо и электроэнергию (что неизбежно отразится на перерабатывающих отраслях экономики) будет увеличиваться стоимость строительных материалов и санитарно-технического оборудования.
В табл. 2.10 приведены прогнозируемые затраты на строительное производство на период до 2005 г.
Таблица 2.10 Прогнозируемые затраты на строительное производство
Как указано в табл. 2.10, в связи с прогнозируемым ростом стоимости строительных материалов несколько снижается процентная доля некоторых статей затрат на строительное производство – оплаты труда, отчислений и амортизации. Это объясняется лишь тем, что в общих затратах увеличивается доля стоимости материальных затрат, а оплата труда и затраты по другим статьям в абсолютных показателях могут и не снижаться. Тем более что за счет применения более качественных материалов и изделий, повышения механовооруженности строительства, будет увеличиваться производительность труда и выработка в натуральных показателях.
В связи с прогнозируемым ростом стоимости материальных затрат в строительном производстве по указанным выше причинам одной из главных задач является недопущение значительного увеличения на рынке общей стоимости объектов недвижимости, и в первую очередь, жилых квартир, т. к. покупная способность большей части населения страны очень низкая.
Снижение стоимости строительства жилья должно обеспечиваться за счет исключения необоснованных затрат на производство, полного исключения обложения жилищного строительства налогом на добавленную стоимость, совершенствования проект-но-изыскательских работ и общего улучшения организационно-хозяйственной деятельности строительных организаций.
2.4. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ОТНОШЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.
Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости (прил. 6).
Источники права подразделяются на две основные группы:
– федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
– законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.
В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.
Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.