Экономика недвижимости: конспект лекций
Шрифт:
Согласно концепции реализации объектов незавершенного строительства (долгострой) муниципальной собственности на инвестиционных конкурсах к объектам долгостроя муниципальной собственности относятся объекты незавершенного строительства, по которым истекли нормативные сроки строительства, установленные проектом организации строительства, титульным списком или контрактом; объекты, по которым правительством Москвы принято решение о прекращении финансирования, а также объекты, выставлявшиеся на торги по применяемой схеме реализации объектов незавершенного строительства и не проданные в течение
3.4. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.
Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.
Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Одним из ведущих вузов России в области управления недвижимостью является Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГАиК), в частности Факультет Экономики и Управления Территориями (ФЭУТ).
Управление недвижимостью включает:
– систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
– оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
– управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы – муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т. д.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
– правовом – распределение и комбинирование прав на недвижимость;
– экономическом – управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
– техническом – содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.
Управление
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.).
Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:
1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.
а) путем прямого вмешательства, т. е. прямое административное управление, включающее в себя:
– создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;
– введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;
– контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;
– регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
– лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
б) путем косвенного воздействия, т. е. экономические методы управления рынком недвижимости:
– налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;
– реализация государственных целевых программ (прил. 7);
– установление амортизационных норм;
– реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
– комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т. д.
2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.
3. Управление определенными объектами недвижимости:
– операционной недвижимостью – недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;
– инвестиционной недвижимостью – недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации: