Экономика недвижимости: конспект лекций
Шрифт:
Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:
• общие данные об объекте;
• контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;
• задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;
• данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;
• внутренние и наружные поверхностные конструкции;
• плановые
• плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;
• количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;
• ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсовна проведение ремонта;
• инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;
• данные о приложениях к техпаспорту.
В случае проекта капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.
Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.
Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.
Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.
Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.
Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.
Лимитную величину арендной платы (А лимпл), как правило, формируют три группы затрат:
где Кпл. – коммунальные платежи;
Об– отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;
Зо.н. – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.
Первая группа затрат Кпл. определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.
Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными
Сдача в аренду нежилых помещений – одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.
В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и на землю.
Налоги на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат.
Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано с определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено арендной платой.
Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды Об, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости:
где Оздб – отчисления в бюджет по объекту недвижимости (части переданной в аренду);
ОЕкр– ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений:
Фбосн– балансовая стоимость арендуемого имущества, являющейся основой расчета обязательных платежей управляющей компании;
На.о.– норма амортизационных отчислений в коэффициентах;
n1 – норма накладныхрасходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %;
n2 —планируемая прибыль подрядчика, %;
n3 – налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества %;
Ним– налог на имущество;
Озб – отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.
Ним (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.