Экономика недвижимости
Шрифт:
3. Характеристика недвижимости как товара
Объектом любых сделок (купля-продажа, залог и др.) выступает недвижимость – товар, удовлетворяющий различные потребности, определенные качественные и количественные характеристики.
К недвижимому имуществу относят земельные участки, обособленные объекты, т. е. то, что тесно связано с землей
Недвижимость обладает рядом свойств.
1. Полезность. Объекты недвижимого имущества должны максимально удовлетворять потребности собственника в производственной площади или в жилой, в экологичности или
2. Фундаментальность. При обычных условиях недвижимость невозможно потерять, сломать или похитить.
3. Долговечность. В зависимости от строительного материала основных конструкций (стен, фундаментов, перекрытий) объекты недвижимости разделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Так как предприятия являются имущественными комплексами, то они обычно всегда создаются на бессрочный период.
4. Стационарность. Объекты недвижимости тесно связаны с землей, их перемещение нереально без нанесения рассматриваемому объекту определенного ущерба. Если землю рассматривать как товар, то можно сказать, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой.
5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости уникален и обладает индивидуальными (определенными) свойствами, которые присущи только этому объекту и отличают его от других объектов недвижимости.
Три характеристики, которые отличают рынок недвижимости от других рынков:
1) очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара и контрагента сделки;
2) период для продажи товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;
3) ограниченное количество товара, который способен удовлетворять запросы покупателя и, следовательно, ограничено число покупателей для продавцов данного товара. Эта ограниченность приводит к формированию индивидуальных цен.
6. Управляемость. Любой (каждый) объект недвижимости, который приносит прибыль, требует управления. Управление недвижимостью – это проведение ремонта, профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей и т. д.
7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости – часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.
8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за дефицита недвижимости и прочих факторов.
9. Ликвидность. На рынке недвижимости низкая ликвидность товара способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, формирующихся в условиях осуществления сделки.
4. Жизненный цикл объектов недвижимого имущества
Так как объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения, то любая недвижимая вещь (за исключением земли) проходит следующие стадии жизненного цикла:
1) формирование – это постройка, т. е. создание нового
2) эксплуатация – включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию
3) прекращение существования – это снос, естественное разрушение или ликвидация.
Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону – это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.
К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая – при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.
Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.
На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.
Эффективный возраст – это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.
Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.
Нормативный срок службы – это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.
Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.
Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.
5. Характеристика рынка недвижимости
Под рынком недвижимости подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.
Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам: