Эксперт № 12 (2013)
Шрифт:
А в последнее время в этом сегменте появился новый подвид — суперэконом. «Суперэконом — это земельные участки с подъездными путями, но без коммуникаций. Их стоимость колеблется от 10 до 25 тыс. рублей за сотку. То есть минимальная цена шестисоточного участка составляет всего 60 тысяч рублей. В этом сегменте покупатель “танцует от денег”, и потому направления и расстояния значения почти не имеют. Доля суперэконома в общем объеме продаж постоянно растет. В мае прошлого года на этот сегмент приходилось 40 процентов продаж, а сегодня наш оборот на 80 процентов состоит из участков суперэкономкласса», — рассказывает коммерческий директор УК «Своя земля» Игорь Богданов .
Стоимость участков
Из-за своей ценовой доступности суперэконом пользуется хорошим спросом. «Такие поселки — как конструктор. В течение трех-семи лет вы по этапам реализуете свою мечту. Сначала покупаете недорого землю, затем подводите коммуникации, далее проектируете и строите дом, параллельно участвуя в формировании общих зон поселка, его инфраструктуры. Для тех, у кого нет накоплений, — это идеальная схема», — рассказывает генеральный директор «Группы ЗЕМЕР» Илья Терентьев .
Участки эконом- и суперэкономкласса интересны двум категориям покупателей. Во-первых, это семьи, которые хотят жить на земле и используют участок как дачу. Они ставят летний домик, вывозят туда на лето детей, выращивают стандартный набор дачника — картошку, клубнику, смородину. Для таких дачников важны низкая цена участка и наличие электричества.
Вторая категория покупателей — это инвесторы. У них есть сумма порядка 1 млн рублей, которой однозначно не хватит для покупки квартиры даже в ближнем Подмосковье. Чтобы вложить деньги в недвижимость, они выбирают землю под дачное строительство. Инвесторов интересует прежде всего перспективность места и возможность подведения коммуникаций.
Таунхаус как единственное жилье
Еще одна посткризисная тенденция — резкое увеличение спроса на таунхаусы и их многочисленные разновидности (дуплексы, лэйнхаусы, квадрахаусы, вилетты и т. д.). При этом, в отличие от середины 2000-х годов, таунхаусы покупаются не в дополнение к городской квартире, а вместо нее.
По данным риэлтеров, сегодня каждая третья покупка таунхауса сопровождается продажей московской квартиры. Из-за разницы в ценах при переезде в область можно сильно выиграть не только в экологии, но и в жилой площади. Продав одно-двухкомнатную квартиру в Москве, нетрудно купить загородное жилье, в два-три раза большее по площади. Для постоянного проживания люди не готовы уехать далее чем на 20 километров от МКАД.
Таблица:
Средние цены на квартиры в городах Подмосковья (январь 2013, руб. за кв. м)
Сейчас 45-метровая двушка в спальном районе Москвы стоит не меньше 7 млн рублей, а цена 100-метрового таунхауса в пределах 10 км от МКАД начинается от 6,4 млн рублей. Более удаленные объекты еще дешевле. Так, в радиусе 20–25 км от столицы за 5–5,5 млн рублей вполне можно приобрести таунхаус площадью 120–140 кв. метров.
Массовый переезд из Москвы в область сдерживает тяжелая ситуация на дорогах. Сегодня вне зависимости от направления, чтобы приехать на работу к 9 часам утра, жителям Подмосковья нужно выезжать из своего загородного дома за полтора, а то и за два с половиной часа. Однако надежда на улучшение транспортной ситуации есть: ведется строительство платных дорог по нескольким направлениям, реконструируются радиальные магистрали и развязки на МКАД. В некоторых районах Подмосковья идет речь о строительстве станций метро. Конечно, едва ли улучшения станут заметны в ближайшие три-четыре года, но для пенсионеров
Другой минус переезда из столицы в область — недостаточно развитая социальная инфраструктура Подмосковья. Прежде всего новых переселенцев волнует отсутствие детских садов, школ, мест дополнительного образования. Плюс невозможность получить за МКАД своевременную медицинскую помощь хорошего уровня, ощущается нехватка торговой и развлекательной инфраструктуры. Впрочем, постепенно инфраструктура развивается. В том числе и за счет крупных жилых комплексов, появляющихся за Кольцевой дорогой.
Рассрочка против ипотеки
Мария Лукина
В 2012 году ипотека в России развивалась очень активно. Объем выданных кредитов на покупку жилья увеличился за год на 40% – до 1 трлн рублей. В московском регионе ипотеку использовали более 30% покупателей квартир в новостройках – их не останавливали ни финансовая нестабильность, ни возросшие ставки по кредитам. В марте девелоперская компания «ЮИТ Санкт-Петербург» предложила новый финансовый механизм – длительную рассрочку сроком до семи лет с процентной ставкой значительно ниже ипотечной: 4-8% годовых. В чем плюсы рассрочки и сможет ли она составить конкуренцию ипотеке?
Рисунок: Валерий Эдельштайн
В 2012 году ипотека в России развивалась очень активно. Объем выданных кредитов на покупку жилья увеличился за год на 40% — до 1 трлн рублей. В московском регионе ипотеку использовали более 30% покупателей квартир в новостройках — их не останавливали ни финансовая нестабильность, ни возросшие ставки по кредитам.
В марте девелоперская компания «ЮИТ Санкт-Петербург» предложила новый финансовый механизм — длительную рассрочку сроком до семи лет с процентной ставкой значительно ниже ипотечной: 4–8% годовых. В чем плюсы рассрочки и сможет ли она составить конкуренцию ипотеке?
Ипотека начала дешеветь
Несмотря на то что в 2012 году ипотека подорожала на 1–1,5%, спрос на нее в новостройках столичного региона был очень высоким — покупатели словно забыли о рисках строительства в период кризиса. Всю вторую половину года эксперты активно обсуждали, как долго будут расти ипотечные ставки, при какой ставке ипотеку брать перестанут и как все это отразится на рынке первичного жилья.
В конце прошлого года средние ипотечные ставки составили крайне высокие для долгосрочного кредита 13–13,5%. В США, например, ставки опустились с 4,25 до 3,7% годовых. «Если российская ипотека подорожает еще на 1–1,5 процента и ставка поднимется до 15 процентов годовых, то количество сделок купли-продажи жилья резко снизится. Это заставит снижать цены и девелоперов. При ставке 16–17 процентов велика вероятность, что потребители просто перестанут брать кредиты», — говорит Алексей Новиков , руководитель ипотечного центра Est-a-Tet.
Однако в 2013 году тренд начал меняться. «С начала года на рынке ипотечного кредитования началось плановое снижение ставок. Коррекция пока небольшая — примерно полпроцента. Но важен сам тренд», — говорит Роман Строилов , руководитель отдела ипотеки компании Tekta Group. Громче всех заявил о снижении ставок Сбербанк: он удешевил ипотеку на 1%. Впрочем, по словам генерального директора «Метриум Групп» Марии Литинецкой , действующие условия Сбербанка стали именно рыночными: в прошлом году госбанк продавал ипотеку дороже, чем конкуренты.