Эксперт № 12 (2013)
Шрифт:
Плюсы и минусы рассрочки. Немного статистики
Риэлтеры относятся к рассрочке достаточно критически. «Не надо питать иллюзий, — говорит директор агентства элитной недвижимости Finch Алена Бригаднова . — В случае предоставления беспроцентной рассрочки цена денег во времени уже заложена в цену квартиры». С ней согласна Мария Литинецкая из «Метриум Групп»: «Беспроцентная рассрочка чаще всего маркетинговый ход. На самом деле 8–12 процентов годовых уже включены в стоимость квартиры, которая стоила бы дешевле в случае оплаты ее полной стоимости».
Для покупателей же рассрочка, напротив, может быть весьма привлекательна — хотя бы из-за простоты оформления документов. «Для клиента рассрочка удобнее. Для оформления ипотеки нужно подавать документы в банк, дожидаться одобрения заявки, подписывать кредитный договор, согласовывать и оплачивать страхование жизни и здоровья и так далее. На все это в среднем уходит две недели и отнимает у клиента много сил и времени. Причем часто есть риск, что сделка может и не состояться. Для получения семилетней рассрочки каких-то дополнительных усилий от клиента не требуется. Конечно, рассрочка выгоднее ипотеки. Покупатель экономит существенные средства — по сравнению с ипотекой итоговая стоимость квартиры гораздо ниже», — подчеркивает Екатерина Гуртовая , директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург».
Впрочем, есть и важный юридический нюанс. Ипотека предполагает, что приобретенная квартира, пусть и с обременением, сразу переходит в собственность заемщика. В случае рассрочки это не так. «Рассрочка имеет большой недостаток для покупателя: квартира остается в собственности застройщика до тех пор, пока не внесен последний платеж», — поясняет Ирина Мошева , генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless. Таким образом, риски покупателя при выборе рассрочки существенно возрастают.
В целом на российском рынке жилья рассрочка за редким исключением не является альтернативой ипотеки. Большинство девелоперов не имеет финансовых ресурсов для предоставления длинной рассрочки, да и стоимость кредитов на строительство в России так велика, что рассрочка не выгодна девелоперу. «Сегодня жилье хорошо продается и без рассрочек. Если продажи ухудшатся, то мы станем вводить рассрочки. Пока это припрятанный козырь в рукаве», — говорит один из девелоперов. Поэтому появление на рынке длительных рассрочек можно считать одним из индикаторов, по которому можно будет отследить ухудшение конъюнктуры.
Апартаменты с гарантированным доходом
Жданов Борис
В марте на международной выставке MIPIM группа компаний «Пионер» представила проект апарт-отеля в рамках комплексной реорганизации промышленной зоны в Митино. Это первый в Москве проект коммерческой недвижимости для частных лиц с гарантированной доходностью
«В любом проекте не менее 20 процентов покупателей приобретают квартиры для сдачи в аренду. Наш апарт-отель как раз для тех людей, которые рассматривают недвижимость прежде всего как источник постоянного рентного дохода», — говорит заместитель генерального директора ГК «Пионер» по направлению «Санкт-Петербург» Александр Погодин . В Санкт-Петербурге осенью этого года компания уже завершает строительство пилотного проекта апарт-отеля — комплекса Ye’s. В нем уже продано более 500 апартаментов. Апарт-отель в Митине — первый проект этого формата в Москве.
В Москве сегодня бум строительства апартаментов — нежилых помещений, пригодных для временного проживания. В городе уже возводится более дюжины таких комплексов — обычно это просто квази-жилье. Апарт-отель в Митино стоит в этом ряду особняком.
Чем же апарт-отель ГК «Пионер» отличается от обычного жилого дома? Во-первых, он имеет структуру отеля. На входе в здание расположено большое лобби, несколько ресторанов и баров, есть большой фитнес-центр. Здание имеет коридорную систему, что технологично с точки зрения уборки. Имеются дополнительные сервисы: круглосуточный ресепшн, служба уборки, консьержи.
Во-вторых, эти апартаменты скорее напоминают отельные номера, чем квартиры. Они небольшие по площади: 27–28 кв. м. Продаются апартаменты с унифицированной отделкой и меблировкой. Такая унификация позволяет оптимизировать расходы на обслуживание и ремонт номеров. По сравнению со стандартными гостиничными номерами апартаменты «Пионера» больше по размеру, имеют выделенную зону кухни и большие встроенные помещения — все-таки они рассчитаны на то, что в них можно жить довольно долго.
В-третьих, апарт-отель предоставляет услуги по обслуживанию номеров и их управлению. Владелец апартаментов может сдавать их в аренду через управляющую компанию. В Москве многие сдают свои квартиры, однако в случае с апарт-отелем собственник помещения избавлен от многих хлопот: поиска арендаторов, заключения договоров, ремонта и уборки. Управляющая компания берет на себя и контроль за поведением арендатора, за сохранностью имущества. Владелец апартаментов становится рантье, избавленным от сложностей по управлению своей недвижимостью.
Жилые здания в квартале «LIFE-Митинская» строятся по новой для Москвы монолитно-панельной технологии «ЕвроПа»
Услуги управляющей компании, естественно, будут оплачиваться — это обойдется менее чем в 10% общего дохода. Однако важно, что, несмотря на эту комиссию, владелец апартаментов будет получать больше, чем от сдачи аналогичной квартиры. Петербургский опыт показывает, что номера в апарт-отелях (630–1380 долларов в месяц) хоть и уступают по цене отелям (1500–3000 долларов в месяц), все же сдаются значительно дороже обычных однокомнатных квартир (380–750 долларов в месяц). Арендаторы готовы переплачивать за инфраструктуру, возможность дополнительного сервиса, безопасность и так далее.