Эксперт № 30 (2014)
Шрифт:
Часто судьба исторической застройки решается без участия государства. Например, частный девелопер выкупает квартиры, переселяет людей, одно-двухэтажные дома сносятся, и на этом месте строится для максимизации прибыли многоэтажка. Ограничения по этажности обычно обходятся через взятки. Такой вариант кажется весьма удобным для всех. Люди переехали из старых домов, девелопер получил хорошую прибыль, а местная власть может отчитаться построенными квадратными метрами жилья.
Однако если мы рассмотрим городское общество в целом, то увидим минусы этого сценария. Многоэтажка разрушает малоэтажную среду центра. Новая среда — высокий дом за забором, окруженный большой парковкой, — по многим параметрам уступает историческим кварталам, где есть небольшие, уютные дворы. Новая застройка несоразмерна человеку. При этом в большинстве случаев она убога архитектурно и не содержит социальной инфраструктуры.
Кроме того, снос исторической застройки означает разрушение
Разрушение исторической среды запускает циклический механизм деградации. Снос такой застройки снижает привлекательность города для туристов и местных жителей. Это ослабляет экономику, а люди не испытывают гордости за свой город. В результате ресурсов на сохранение и развитие исторической застройки становится меньше, и город начинает еще больше терять привлекательность.
Деревянный дом на каменном цоколе в «Иркутской слободе» — компромисс, позволяющий сохранить старое здание и при этом увеличить его полезную площадь
Фото: Анатлоий Бызов
Иркутская слобода
Проект «Иркутская слобода» возник совершенно неожиданно в 2009 году. Судьба 130-го квартала Иркутска, занятого деревянными домиками, была четко определена местными элитами. Шесть особнячков — памятников архитектуры планировали снять с места и перевезти на окраину квартала, а всю остальную территорию должен был занять огромный зигзагообразный девятиэтажный жилой комплекс. «Деревяшки» в Иркутске потихоньку жгли, и их судьбой была озабочена небольшая горстка интеллигенции; остальные жители презрительно называли такие дома трущобами и развалюхами. И вдруг новый губернатор Иркутской области Дмитрий Мезенцев провозгласил, что через два года, к 350-летию Иркутска, здесь будет исторический квартал, посвященный деревянному зодчеству.
Проект получился масштабным. Он предусматривал не просто реставрацию восьми памятников, но и реновацию полусотни исторических деревянных зданий фоновой застройки. Чтобы девелоперы могли окупить затраты на это строительство, часть деревянных домов поместили на цоколи, в которых разместились магазины, рестораны, кафе. «Квартал обретал сеть общественных пространств: бульвар, сквер, центральную площадь, небольшие площадки внутри ремесленных подворий. Центральная площадь планировалась как амфитеатр, способный служить зрительным залом на открытом воздухе. Вдоль бульвара размещались художественные галереи, антикварные лавки, музеи, ремесленные мастерские», — описывал проект заслуженный архитектор России Марк Меерович . Новая зона исторической застройки оказалась в итоге очень насыщенной: здесь есть большой торговый центр, музыкальный салон Дениса Мацуева, отели и многое другое.
Жильцов квартала власти расселили, был сделан проект. Однако его сложность, помноженная на сжатые сроки и специфику российских девелоперов, внесла свои коррективы. Архитекторы часто жаловались, что изначальный проект кардинально изменен, а авторского надзора практически не было. Девелоперы из жадности что-то пристраивали, надстраивали к своим зданиям. В результате часть домов стала несоразмерна масштабу квартала, а в центральной части проекта «неожиданно» оказался огромный торговый центр.
Масштабный проект оценивали в 1,5 млрд рублей, к концу стройки его стоимость выросла до 3,2 млрд. Первоначально планировалось, что финансирование будет целиком негосударственным: различные здания были отданы частным инвесторам. Однако позднее подключились и бюджеты: из федеральной казны было покрыто порядка 10%. Высокая стоимость не позволяет считать, что подобный проект может быть широко растиражирован.
Иркутскую слободу можно много критиковать. Так, новый губернатор Иркутской области Сергей Ерощенко уже в 2012 году атаковал ее, во-первых, за то, что она никак не соответствует внешнему виду старого города, а во-вторых,
Через весь 130-й квартал теперь протянулась пешеходная улица
Фото: Анатлоий Бызов
Вовлекая жителей
Другая альтернатива схеме «Снести и построить многоэтажки» разработана в Самаре. Она называется «Модель бесконфликтной реновации территории с вовлечением местных жителей». Ее инициатором стал Виталий Стадников , который в 2012–2013 годах был главным архитектором Самары. «Когда я работал в архитектурном бюро “Остоженка”, мы много занимались исследованием базовых градостроительных правил исторической застройки, в частности дореволюционных правил строительства и правил нарезки земельных участков, — говорит Стадников. — Метод межевания земельных участков в квартальной застройке на основе мелких домовладений-парцелл был успешно применен в столичном районе Остоженка, который стал самым дорогим в Москве. За счет применения ряда градостроительных правил, включая ограничение этажности и опору на границы исторических домовладений-парцелл, на Золотой миле удалось за двадцать лет построить более миллиона квадратных метров коммерческих площадей на 48 гектарах земли. Только за счет среднеэтажной застройки». На Остоженке удалось даже создать иллюзию естественно развитого города; впрочем, разнообразная социальная среда там так и не была сформирована.
В Самаре разработан механизм интенсификации малоэтажной застройки. Расчеты показали, что, не строя зданий выше трех этажей, можно чуть ли не втрое увеличить плотность застройки существующего квартала: с нынешних 4,5 тыс. кв. м на гектар до 12–14 тыс. Это еще одно подтверждение того, что идея «Чем выше здания, тем больше плотность застройки» — миф. При этом одна из задач проекта — избежать тотального сноса и многоэтажной застройки, принудительного выселения и разрыва социальных связей.
Для эксперимента выбран 79-й квартал площадью 3,5 га на периферии центра Самары, в так называемом деревянном городе. На этой территории находится порядка 70 зданий и проживает около 300 человек. «В начале XIX века это была застройка усадебного типа с большими домовладениями-парцеллами 15 на 30 саженей, то есть 32 на 63 метра. На участке размещались хозяйский дом, флигель, хозяйственные постройки, сад или огород. После революции подворья превратись в коммуналки, среда частично деградировала, но целостный характер остался», — говорит самарский архитектор Евгения Репина из учебной мастерской СГАСУ Сергея Малахова и Евгении Репиной. Трудно поверить, но сегодня значительная часть квартир в этом квартале не имеет центрального водоснабжения и канализации: в XXI веке в центре города — туалет на улице.
«Иркутская слобода» стала любимым местом отдыха горожан и туристов
Фото: Анатолий Бызов
За последние 150 лет многие участки в 79-м квартале Самары были поделены, они стали узкими, но очень длинными: например, 10 метров на 60. В центральной части квартала жилых домов не было, и в этом заключался его потенциал. В проекте планировки по центральной части квартала проходит внутренняя улица, там же прокладываются коммуникации. Для извлечения потенциала из территории и повышения ее капитализации был придуман следующий механизм. У большинства домовладельцев не оформлены права собственности на здание и на земельный участок. Будет создан некоммерческий девелопер, который наладит взаимоотношения со всеми жителями. Основа схемы — в сложном обмене: домовладелец отказывается от части земельного участка, а за это получает оформленные в собственность дом или квартиру плюс оставшуюся часть земли, ремонт фасада или кровли, а также центральные коммуникации. После оформления недвижимости в собственность и подведения коммуникаций общая капитализация недвижимости квартала резко возрастает. Участки, от которых отказались, идут под новую застройку с условием: здание не более трех этажей и до 1500 кв. м. При таких параметрах здания могу строиться без экспертизы, по упрощенной схеме.