Эксперт № 49 (2013)

Эксперт Эксперт Журнал

Наиболее удачным представляется определение, используемое АИПР: «Индустриальный парк — это управляемый единым оператором комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка с производственными, административными, складскими и иными помещениями и сооружениями, обеспеченный энергоносителями, инженерной и транспортной инфраструктурой и административно-правовыми условиями для размещения производств». Исполнительный директор АИПР Денис Журавский заявляет: «Я убежден, что именно наличие полноправной, правомочной управляющей компании отличает индустриальный парк от десятков тысяч бесхозных промышленных объектов — брошенных заводов и земельных участков».

Для классификации ИП по специфике места расположения терминов в русском

языке не нашлось, поэтому используются заимствованные greenfield (на незастроенной территории) и brownfield (на месте существующих предприятий и промзон). Большинство проектов в России, по данным АИПР, — это greenfield-парки, и только каждая четвертая площадка относится к типу brownfield. Такую ситуацию можно назвать парадоксальной, если учесть количество требующих реконструкции промышленных площадок в стране.

Директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Лентек» Максим Соболев так прокомментировал этот парадокс: «Примеров трансформации индустриальной недвижимости достаточно много. Почти каждое предприятие имеет на своей территории мини-технопарки. В большинстве случаев такие мини-технопарки — это простое приспособление старых помещений для нового использования, без какой-либо существенной реконструкции. Примеров масштабной трансформации немного, что обусловлено большим объемом необходимых капвложений».

Московский департамент науки, промышленной политики и предпринимательства провел анализ существующих промплощадок по округам столицы, чтобы определить, какие из них можно преобразовать, а какие — использовать согласно функциональному назначению. В итоге на свет появилось восемь пилотных проектов по редевелопменту крупных промзон в пяти московских округах. По подсчетам чиновников, там можно построить до 30 млн кв. м жилья, а также разбить парки и обустроить общественные пространства. О реанимации промышленности речь, как правило, не ведется.

Аналогичные проблемы характерны и для Санкт-Петербурга. «Вблизи центра города исторически сложилась огромная промышленная застройка. Инициатива перевода промышленных предприятий в Ленинградскую область не находит массовой поддержки у крупных собственников, поскольку она не всегда экономически оправдана, — считает начальник экспертного отдела центра оценки компании “Петербургская недвижимость” Виктория Константинова. — Производственные мощности, как правило, имеют степень износа более 70 процентов, такие здания переоборудуются в складские или в лучшем случае в офисные и сдаются арендаторам». Многие участки имеют массу скрытых проблем (обременения, мелкая и неудобная «нарезка» и проч.), которые затрудняют трансформацию этой индустриальной недвижимости во что бы то ни было.

Greenfield-проекты характеризуются более гибкими условиями реализации, дают возможность оптимизировать инфраструктурные и налоговые издержки, но, с другой стороны, это приводит к появлению целого класса проектов-долгостроев.

По данным АИПР, из 80 рассмотренных проектов индустриальных парков в России более половины составляют частные парки, а с учетом государственно-частных инициатив — их и вовсе 65, что существенно превышает долю собственно государственного сектора. Среди действующих ИП наблюдается еще больший дисбаланс: только два из них государственные, остальные 34 относятся к частным или государственно-частным проектам. Вместе с тем наблюдается рост государственного инвестирования, благодаря чему среди проектируемых парков доля государственных достигает сегодня 40%. Увеличение доли госпроектов отражает тенденцию последних лет, связанную с повышенным вниманием властей к этому действенному механизму привлечения прямых инвестиций.

Занять место

В большинстве регионов ИП создаются по указанию сверху и являются государственными. Отличие Петербурга и Ленинградской области, где сегодня насчитывается около 30 индустриальных парков, в том, что собственный деловой, технический и производственный

потенциал дал толчок развитию частных ИП. Неудивительно, что именно здесь проявилась тенденция к конкуренции между частным бизнесом и властью.

«В Ленобласти несколько десятков сельских поселений, глава каждого из которых — сам себе губернатор. И он сам подписывает градостроительные планы и прочую документацию. Зачастую в этих администрациях сидят два-три человека, которые просто физически не могут справиться с разработкой градостроительной документации, — рассказывает Максим Соболев. — И это, безусловно, сдерживает развитие областных территорий».

Чиновники Ленобласти избрали свою тактику. Недавно они рекомендовали муниципальным образованиям, которые еще не утвердили генеральные планы, не включать в границы населенных пунктов земли лесного фонда. Запрет на включение в границы поселений земель сельхозназначения появился еще раньше. Все это, по прогнозам экспертов, приведет к дефициту дешевой земли в регионе, так как именно за счет включения полей и лесов в земли поселений с последующим переводом в соответствующую категорию и продажей образовано большинство частных индустриальных парков.

Генпланы пока не приняты в сотне наиболее активно застраиваемых населенных пунктов. По информации муниципалитетов, например во Всеволожске, при принятии генплана предполагали включить в земли поселений 448 га земли лесного фонда, в том числе в районе промзоны «Кирпичный завод», в Кузьмолове — около 10 га, в Рощинском и Полянском поселениях Выборгского района — более 140 га.

Запрет региональные власти ввели, судя по всему, для того чтобы иметь в распоряжении участки, которые было бы не стыдно предложить крупным инвесторам. Областная администрация привлекает их разными способами, включая налоговые льготы. Роль любого крупного предприятия в регионе велика и очевидна: это и рабочие места, и налоги. Однако большие компании не так часто заходят в регионы. Другое дело малый и средний бизнес. Именно для таких игроков индустриальные парки — самый подходящий вариант, но власти не проявляют к ним особого интереса. Совместное исследование журнала «Эксперт Северо-Запад» и аналитического центра «Теллус Групп» показало, что наибольшим спросом новые промышленные площадки пользуются у компаний, уже работающих в Санкт-Петербурге или Ленобласти, а их основную часть составляют субъекты малого и среднего бизнеса.

Пока ИП интересны предприятиям. Но если в процессе создания парков с частным бизнесом начнет конкурировать государство, ситуация ухудшится. «Очевидно, что понятие окупаемости инвестиций у государства более мягкое, чем у частных инвесторов, поэтому государственные проекты получат неоспоримое ценовое преимущество, — отмечает Александр Паршуков. — С другой стороны, эффективность управления гораздо выше у частных проектов, и для предприятий именно фактор скорости принятия решений может сыграть ключевую роль. Однако конкуренция с государством вряд ли будет конструктивной: слишком неравны возможности игроков. Это приведет к необоснованным ожиданиям промышленников: они захотят получить все быстро и эффективно, как у частных собственников, но дешево, как у государства». Если такое идеальное сочетание вдруг случится, российская индустриализация от этого только выиграет.

Санкт-Петербург

Карта

Индустриальные парки Российской Федерации по состоянию на 2013 год

График

Структура российских индустриальных парков по типу и стадии развития

Долгая дорога в зону

Александр Попов

Особая экономическая зона «Титановая долина» в Свердловской области еще не начала полноценную работу. Перспективы у проекта вроде бы хорошие, но, пока инфраструктура не построена и первые производства не начали выпуск продукции, говорить приходится больше о будущем, чем о практических результатах