Гениальный строитель / Lean project delivery

Глауберманн Андрей

Уже сегодня очевидно, что рост этажности идёт параллельно росту нагрузки на транспортную систему. В 20-х годах прошлого века Москва была трёхэтажная, по ней ходили пешком или ездили на лошадях. Потом стала пятиэтажная – появился общественный транспорт. Потом появились высотки и к ним – городские шоссе. Потом девятиэтажки – и метро. Каждый раз, чем выше этажность, тем больше и больше нагрузка на городской бюджет, но в стоимость квартир расходы на общественный транспорт, новые дороги и станции метро не включаются. Город вынужден выжимать эти деньги в виде налогов потому, что об этих само собой разумеющихся сервисах горожане не думают и платить не собираются. В Израиле земля дорогая, но в неё включены стоимость строительства к ней подъездных дорог, объектов социальной инфраструктуры (магазинов, школ), не говоря уже о бесплатном

подключении коммуникаций, за которое в России берут деньги при строительстве частного дома.

Но и этого оказывается недостаточно, когда речь идёт о строительстве метро, линий скоростных трамваев и тому подобного. Поэтому в городской черте на собственников жилья высокий налог, который идёт на развитие города. И поэтому никаким промышленным предприятиям и в голову не приходит работать в городской черте, потому что стоимость коммерческой аренды иногда даже ниже стоимости городского налога. Все бизнесы сами собой переносят в промзоны, где этого налога нет, а иногда есть субсидии на развитие промзон.

В общем, городской шум, пробки, воздух – это, конечно, действует на чувствительных людей и на здоровье напрямую. Но это ещё цветочки. Когда у людей появились деньги и все начали строить «дома мечты», оказалось, что незатейливая архитектура 70-х – это хорошо, потому что, оказывается, можно планировать дома и квартиры плохо и даже очень плохо. Чем дороже объект недвижимости, тем он хуже спроектирован, тем больше цена ошибок, тем сильнее влияние на здоровье и психику. Ну, можно ещё раз вернуться к «дому печали», можно бесконечно изумляться тому, что приходит в голову людям, у которых появились деньги, а умения – нет. Есть и положительные примеры – они всегда были, во все времена, есть удачные решения, но в целом люди живут не в том, в чём хотели бы, или жалеют об ошибках.

И потом – соседи. Это отдельная головная боль. Сколько людей вынуждены были переехать из-за негативного соседства? В конце концов оказывается не так важно, какой крутой у тебя дом: если возникает конфликт с соседями, его цена упадёт в несколько раз. А разводы? Просто в какой-то момент члены семьи становятся такими же соседями и всё повторяется в ещё более острой форме, потому что ты просто не можешь закрыть дверь, не можешь закрыть уши, не можешь не видеть того, что происходит на кухне и в туалете. И разводы в частных домах гораздо громче и отвратительнее, чем в квартирах, где люди хотя бы привыкли к какому-то соседству и нормам приличия. В частных домах люди не привыкли себя ограничивать ни в чем.

В общем, мой коллега казался мне удачным соседом, и я с радостью принялся за этот проект. Тем более что его профессиональный опыт лежит вне сферы строительства, а мой – в ней. Первым делом я, зная, как тяжело управлять строителями, решил, что мне нужен подрядчик, которому я вообще могу доверять. Область недоверия к строителям очень широка. Вы не можете быть уверены, что они вообще будут его строить, а не скроются с деньгами, нельзя быть уверенными в том, что, если они начнут его строить, то вообще достроят, а если достроят, то в рамках бюджета, а если в рамках бюджета, то в рамках определённого времени. Меня это точно не устраивало – подписываться на какое-то дорогостоящие проекты и при этом втягивать в это ещё кого-то, если это будет, как обычно, растягиваться по срокам на неопределённое время, когда тебя каждый месяц «кормят завтраками», а в итоге это продолжается в шесть раз дольше, чем планировалось (хорошо, если вообще когда- нибудь ремонт закончится!). Ну и понятно, кто и как будет контролировать качество – я не строитель, нанимать технадзор, как на больших проектах, чтобы они проверяли каждый шаг, – это безумное удорожание. Кроме того, технадзор на мелких проектах сам часто косячит, так что фактически это просто чёрная дыра, где ты не понимаешь, за что платишь. Короче, для меня это был принципиальный пункт, потому что если у меня нет моего строителя, то и проект мне не нужен. При этом я не говорю на их языке, я не араб, не бедуин, а это усложняет вообще всё. Мне нужно, чтобы они меня понимали и я понимал, что они меня точно понимают, а эти ребята вообще редко парятся по этому поводу.

К сожалению, русские бригады, с которыми, казалось бы, проще всего было найти общий язык, оказались менее сговорчивыми. Я беру проект, прихожу к ним, спрашиваю, сколько они будут это строить,

основываясь на своём опыте. Они, говорят, например, 7 месяцев, 11 месяцев. Сказать – это вообще ничего не значит, сказать вообще можно всё что угодно, и русские меньше всего отвечают за свои слова, потому что это – в крови, это вообще манера вести диалог с клиентом, водить его за нос. Я им говорю, что меня это не устраивает и я знаю, что работу можно сделать на 4 месяца. Хотите, я могу сам вас сопровождать это время бесплатно? Русские говорят, зачем им это надо, у них и так работа есть, и на этом диалог прекращается. То есть объяснить им, что они смогут заработать за 4 месяца столько, сколько они привыкли зарабатывать за 7–11 месяцев, элементарно не получается. Хотя, казалось бы, они должны были бы искать со мной как с клиентом общий язык, ведь я плачу, я заказчик. Я знаю, что когда я был на их месте и сам ходил к заказчику и говорил ему: «Давайте мы сделаем это быстрее, это будет и вам, и нам выгоднее», – мне попадались такие же безумные заказчики, которые не в состоянии были понять, о чём идёт речь. Они готовы были каждый месяц выбрасывать на ветер по полмиллиона руб лей за отсрочку ввода объекта в эксплуатацию, готовы были платить штрафы в несколько миллионов долларов своим контрагентам, лишь бы не платить тем, кто будет их из этой ямы вытаскивать, потому что процент от этих миллионов в качестве бонуса за ускорение – это, типа, много (а сами миллионы – нормально).

С русскими как раз понятно: они здесь не чувствуют себя хозяевами, это не их родина, поэтому они и не хотят стараться. У коренных жителей – тех, кто здесь родился и кто строит, – другое отношение к земле, к труду. Для них есть что-то священное в том, чтобы не сделать свою работу плохо. Им, по крайней мере, будет стыдно перед теми, кто так же, как и они, вырос с ними вместе и будет жить здесь. У иностранцев этого нет и не может быть. Они чувствуют и ведут себя, как гастарбайтеры, и этого у них не отнять. Они мыслями – там, в Украине, в Китае.

Короче, действительно, несмотря на наличие языкового и культурного барьера, убедить тех, кто здесь родился, оказалось легче, хотя и здесь много спеси, апломба, характера. И потом, ведь вопрос стоял именно так: вы будете строить под моим руководством. Вы открываете все свои бюджеты, все свои графики и мы вместе с вами будем всё это изучать, чтобы найти взаимовыгодные решения. Никакое ваше коммерческое предложение меня не интересует. Либо мы работаем так, либо никак, но вам так выгоднее. Понятное дело, что легче всего договориться с мелкими, чем с крупными, легче договориться с тем, у кого есть дырка в заказах, чем с теми, кто по уши загружен. Но так, в конце концов, работает рынок. Мне не нужно, чтобы весь рынок согласился на мои условия, мне нужен один подрядчик. И мне всё равно, как будут строить остальные – это их дело. В конце концов, никакого криминала в том, чтобы сделать лучше для клиента, нет. Это нормально во всех отраслях. Весь мир так живёт. Есть нормальные люди и среди подрядчиков, только если вы сам – нормальный заказчик.

Месяца полтора у меня ушло на поиск технологии, рекомендаций, переговоры, поездки на строящиеся объекты, прежде чем у меня появился первый, кто сказал мне да. Потом были ещё несколько, но первый был особенно важен, потому что двигаться дальше без этого было нельзя и инвестировать бесконечно много времени в поиски – удовольствие дорогое, здесь каждый день поиска стоит существенных денег и мало кто может себе это вообще позволить. Те, у кого есть деньги, – у них точно нет этого времени. Мне повезло. Потом вообще появился поток желающих стать поставщиками, это другая эпоха со своими особенностями, но начало было таким.

Параллельно мой коллега стал читать на всяких форумах «полезные статьи по теме». Сначала, это выглядело как помощь. Потом поток этой информации стал возрастать, а её полезность приближаться к нулю. Когда ты не в теме, всегда есть много любителей поездить по ушам, тем более в такой мутной теме, как стройка, где нет ни одного человека, который знает всё от начала до конца. В некотором смысле стало выгодно запутывать, усложнять, чтобы в конечном итоге, тебя наняли консультантом. В современном строительном мире слово «консультант» стало ругательством: «У нас на площадке тысячи консультантов». От консультантов все пытаются избавиться, а они лезут во все дыры, пытаясь убедить тебя в собственной необходимости.