Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Русецкий Александр Евгеньевич

Н. Сучкова, советник Президента Федеральной нотариальной палаты по правовым вопросам, предлагает ввести обязательность нотариальной формы сделок с недвижимостью и предусмотреть новое нотариальное действие – передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора для государственной регистрации [89] . Данная точка зрения представляет собой небесспорный, но, безусловно, интересный подход в решении ряда вопросов государственной регистрации прав сделок с недвижимостью и нотариального удостоверения сделок.

Указанные положения были внесены в Закон о регистрации в связи с приятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ.

М. Пискунова, зав. кафедрой Российского института государственных регистраторов, анализирует аргументы, предложенные

Н. Сучковой в качестве обоснования необходимости введения нотариального удостоверения сделок и противопоставляет им следующие возражения. Достоверность прав и обязанностей сторон сделки может обеспечить только ЕГРП, а нотариальное удостоверение сделок пойдет вразрез с правительственной концепцией «одного окна». Никаких катастрофических последствий для рынка недвижимости отмена обязательного нотариального удостоверения сделок и введение государственной регистрации не повлекли. По данным учреждений юстиции, в зависимости от субъекта РФ различалось соотношение количества договоров, заключаемых в простой письменной и нотариальной форме: в Санкт-Петербурге в нотариальной форме заключалось 87% сделок по отчуждению недвижимости, в Ленинградской области – 56%, в Архангельской области – 40%, Ярославской области – 31%, в Приморском крае и Омской области – 22%, Северной Осетии – 11%, Томской области – 6%, Курганской области и Карелии – 5%, Оренбургской области – 3%, а в республике Тыва в нотариальной форме заключались только сделки, подлежащие нотариальному удостоверению в силу закона [90] . Таким образом, население само выбирает форму сделки, очевидно, в зависимости от состояния рынка недвижимости и платежеспособности.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что нотариальное удостоверение сделок не является инструментом, который в полной мере может защитить интересы сторон, поскольку достоверность прав и обязанностей сторон сделки подтверждается записями в ЕГРП. Только государственная регистрация в конечном счете может обеспечить гарантии незыблемости прав. Отказ от обязательного нотариального удостоверения сделок не лишает сторон юридической помощи. Если стороны ищут дополнительных гарантий, то могут воспользоваться нотариальным удостоверением добровольно. Размеры нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий, для которых законодательством не предусмотрена обязательная нотариальная форма, установлены ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате.

Как отмечал А.Б. Карлин, первый заместитель Министра юстиции РФ, «Минюст решительно противостоит попыткам предложить такие изменения в ГК РФ и других законах, которые преследуют цель коренной деформации понятия государственной регистрации прав. Часто это делается под флагом повышения уровня государственной гарантированности зарегистрированных прав, повышении роли нотариата и т. п. Правовая и социальная ценность регистрации прав на недвижимость зиждется на ее стабильности, правовой чистоте и обоснованности, и эти качества Минюст будет постоянно поддерживать и укреплять». [91]

Проведенный анализ позволяет сделать следующие выводы.

В литературе справедливо отмечается, что система государственной регистрации не может замещать функции нотариата, так как эти институты выполняют различные функции: нотариус удостоверяет сделку, государственный регистратор регистрирует право или сделку. Эти институты могут успешно функционировать, взаимно дополняя друг друга. Именно поэтому необходимо вернуться к существовавшему ранее порядку, т. е. предусмотреть нотариальную форму для всех сделок с недвижимым имуществом, особенно с участием физических лиц. Государственную регистрацию следует сохранить только для прав на недвижимость и для различных обременений и ограничений этих прав [92] . Это будет способствовать созданию юридического механизма, обеспечивающего, с одной стороны, надлежащую защиту прав и интересов граждан в сфере оборота недвижимости, с другой – эффективный контроль государства над совершением сделок данного типа.

Защита прав граждан не сводится

только к восстановлению или признанию нарушенных или оспариваемых прав; обязанностью государства является и недопущение их нарушения или оспаривания [93] . Институт нотариата осуществляет превентивное правосудие, т. е. путем нотариального удостоверения сделок с недвижимостью способствует снижению споров, связанных с такими сделками. Нормы же гражданского законодательства необоснованно сузили сферу этой деятельности нотариальных органов.

Квалифицированная работа нотариуса с лицами, обращающимися за совершением нотариального удостоверения сделки с недвижимостью, способствует выяснению их истинной воли, согласованию не только обязательных, но и желательных для сторон факультативных условий сделки, что направлено на защиту более слабой юридически и экономически стороны сделки. Деятельность нотариуса на стадии заключения сделки снижает вероятность возникновения связанных с ней споров. Кроме того, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не затягивает процедуру заключения договоров и не влечет необоснованных и высоких расходов для сторон.

Для обеспечения интересов собственника немаловажно и то, что в соответствии с п. 3 ст. 15 Закона о регистрации прав регистратор является государственным служащим, работающим по трудовому договору, и за ущерб, причиненный своими действиями, он несет ответственность перед своим учреждением (а не перед стороной непосредственно) по нормам трудового законодательства, а именно в пределах своего среднемесячного заработка.

В случае нотариального удостоверения сделки вопрос об ответственности, как уже отмечалось, решается по-другому. Частнопрактикующий нотариус отвечает за свои действия всем своим имуществом. Убытки, причиненные нотариусом, возмещаются за счет страховой суммы, а в случае ее недостаточности – за счет другого имущества нотариуса. Таким образом, рискует не гражданин, а нотариус.

Итак, обеспечение законности в области оборота недвижимости невозможно без возвращения законодательного закрепления нотариальной формы для всех сделок с недвижимым имуществом. Современная, сконструированная по англо-американской модели, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданная в соответствии с Гражданским кодексом, не способна в полной мере создать гарантии стабильности и бесконфликтности оборота недвижимости и защиты прав его субъектов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, несет ответственность лишь за форму сделки, но не за ее содержание, он констатирует лишь сам факт возникновения права и не может считаться надежной гарантией от недобросовестных контрагентов.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью при проведении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не влечет отрицательных последствий для сторон сделки. В связи с этим не следует возвращаться к обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью наряду с существующей системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Граждане и юридические лица имеют право обратиться к нотариусу за нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью, если считают такое удостоверение целесообразным.

Глава 2 Государственная регистрация ипотеки

§2.1. Оформление договора об ипотеке

Длительное время сфера жилищного строительства и отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями представляли собой широкий пласт правоотношений, правовое регулирование которых осуществлялось на фоне доминирующего государственного бюджетного финансирования преимущественно средствами нормативно-правового характера. В указанных условиях вопросы о роли и значении договора в механизме правового регулирования отношений по реализации прав граждан на жилище играли вспомогательную роль и поэтому должным образом не исследовались.