Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие
Шрифт:
Противники простой письменной формы предрекали серьезные проблемы в тот период времени, когда нотариальное удостоверение сделок было отменено, а органы, осуществляющие регистрацию, еще не были созданы: органы регистрации не в состоянии будут сразу приступить к качественной правовой экспертизе, так как не обладают необходимым числом соответствующих специалистов, фактически придется в новой структуре создавать аналог действующего нотариата, причем в виде государственной структуры.
В виде одного из вариантов решения данной проблемы сторонники нотариальной формы предлагали сохранить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на период становления государственных органов по регистрации сделок и прав, но этого не произошло.
Как отмечал С. Крылов, начальник методического отдела Федеральной нотариальной палаты, возложение
Таким образом, у противников отмены нотариального удостоверения напрашивался вопрос: как регистратор, не имеющий высшего юридического образования, пусть даже имеющий стаж работы, может провести правовую экспертизу документов? Кто будет этим заниматься? Значит, по их мнению, опять потребуются какие-то дополнительные затраты и определенные структуры, которые должны будут проводить правовую экспертизу документов, т. е. то, чем занимается нотариус.
В связи с этим противники простой письменной формы рисовали достаточно мрачные перспективы. Они отмечали, что в нашей стране немало людей с низкой правовой осведомленностью и поразительной доверчивостью. Устранение нотариуса от удостоверения сделок с недвижимостью приведет к увеличению и без того возросшего уровня преступности в данной сфере. От такого положения вещей пострадают прежде всего простые граждане, они будут вынуждены обращаться за защитой своих прав в суды, которые и так перегружены чрезмерно, и рано или поздно придется вернуться к обязательному нотариальному удостоверению. Тем более нельзя забывать, что грядет жилищно-коммунальная реформа, и люди будут вынуждены освобождаться от своих более просторных квартир и покупать квартиры меньшей площади, т. е. возрастет количество сделок с недвижимостью, и это будут недостаточно обеспеченные люди, которым нужна квалифицированная юридическая помощь. Сторонам придется составлять договор самостоятельно либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В этом же случае существует вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно, а посредник будет отстаивать интересы лишь одной из сторон сделки.
Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также документов, подлежащих государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, – это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для стран англосаксонской модели права – обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером.
Мировой опыт показал, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою очередь, оказывает влияние на количество судебных споров за счет дел изначально бесспорного характера. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов, по сравнению с Европой, превышают примерно в 2-6 раз, как отметил С.Г. Самойлов в своем докладе на Первой Всероссийской конференции профессиональных участников рынка недвижимости. [74]
Есть мнение, что совершение сделок с недвижимостью в простой письменной форме ограждает граждан от лишних расходов на нотариальное оформление сделок. Такой позиции придерживаются П.В. Крашенинников [75] , В.Н. Урсов [76] . Сторонники нотариального удостоверения сомневаются в правильности этого вывода и в качестве аргументов в свою пользу приводят следующие подсчеты. Да, сама регистрация стоить будет не так дорого, но на предварительной стадии заключения договора, дабы обезопасить себя от неприятных коллизий и нежелательных последствий, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвоката для составления юридически грамотного договора. Стоимость его услуг составляет до 5% суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющую около 10% суммы договора. Таким образом, получается примерно 15% суммы сделки. Нотариус же за все берет 1,5% суммы сделки, т. е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных
Сторонники нотариального удостоверения отмечают, что в странах англосаксонского права широко используются для заключения сделок с недвижимостью электронные средства. К делу подключаются специалисты-компьютерщики, круг участников расширяется, и секретность сделок уже трудно соблюсти; не исключены вторжение в компьютерную информацию, подделки, незаконная передача прав собственности. Не за горами распространение заключения сделок через электронные средства и в России. Последствия этого для противников простой письменной формы в комментариях не нуждаются. А нотариус же в первую очередь работает на бумаге, только потом информация вводится в сеть.
Еще одним аргументом в пользу сохранения нотариального удостоверения сделок противники простой письменной формы называли принятие в 1995 г. России в Международный Союз Латинского Нотариата, что обусловливает обязательность нотариального оформления сделок с недвижимостью, а также включает Российскую Федерацию в единое правовое пространство континентально-европейской системы.
Президент Международного Союза Латинского Нотариата господин Уго Перес Монтеро, узнав об исключении нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, направил Президенту России открытое письмо, в котором выразил обеспокоенность данной проблемой и представил доклад «Нотариат и спор по вопросу недвижимости» [78] . Андреа Йемма, Президент Европейского института юридического и экономического сотрудничества, также посчитал сложившееся положение дел серьезным и заслуживающим принятия срочных мер. [79]
В марте 1996 года в Москве состоялся первый Конгресс нотариусов России. Подготовка и проведение Конгресса стало первым шагом работы нового состава Федеральной нотариальной палаты. Одним из мероприятий Конгресса явилось участие его членов в парламентских слушаниях о правовом обеспечении рынка недвижимости в Российской Федерации, проводившихся 12 марта 1996 года в Государственной Думе ФС РФ. С сообщением о проблемах, возникающих в связи с отсутствием в Гражданском кодексе требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, выступил Президент Федеральной нотариальной палаты. Результатом слушаний явилось принятие подготовленных ФНП Рекомендаций, в которых отмечалось в качестве первоочередных мер необходимость подготовки предложений по внесению изменений и дополнений в ГК РФ. Проект Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ» и Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» был передан в Комитет Государственной Думы по законодательству и судебно-правовой реформе.
Федеральной нотариальной палатой было подготовлено (1996 г.) заключение на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которое легло в основу вето, наложенного на этот закон Советом Федерации. А в 1997 году уже были подготовлены изменения и дополнения к принятому Закону. Но, тем не менее, этот вопрос с места не сдвинулся. Кроме того, Федеральная нотариальная палата одновременно продолжала готовить изменения и дополнения к Основам законодательства о нотариате.
Данная проблема неоднократно обсуждалась на научно-практических конференциях и семинарах нотариусов. [80]
Нотариусам, всерьез обеспокоенным этими обстоятельствами, пришлось констатировать, что исключение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью повлечет ликвидацию стабильного источника пополнения государственного бюджета за счет недополучения тарифа (государственной пошлины). Кроме того, многие частные нотариальные конторы не смогут себя финансово содержать.
Аргументация сторонников простой письменной формы договора о том, что граждане, согласно ГК, имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой не установлена обязательная нотариальная форма, не имеет под собой достаточно содержательной основы для противников отмены нотариального удостоверения. Сторонники ранее действовавшего законодательства заявляют, что можно будет только догадываться, какой процент сделок будет совершаться без квалифицированного правового обеспечения. Желание сэкономить будет определяющим в действиях сторон, но такой подход в конечном счете, обернется против самих участников сделки.