Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие
Шрифт:
Дополнительные преимущества залога перед другими способами обеспечения исполнения обязательств объясняются также и тем, что в данном случае имеется возможность взыскать сумму задолженности независимо от вины должника (в отличие, например, от неустойки или задатка, которые предполагают виновное поведение должника). [125]
Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений. Это позволило ипотеке стать важной составляющей
Для России договор залога недвижимости (ипотека) является сравнительно молодым институтом гражданского права. Его формирование в нашей стране обусловлено в том числе и появлением в нашей стране отсутствовавшего в советский период рынка недвижимости. Начало развития этого института в России было положено вступлением в силу первой части Гражданского кодекса и Закона ипотеке, в которых на сегодняшний день сосредоточены основные нормы, обеспечивающие законодательное регулирование залога недвижимости. Отдельные специальные положения содержатся также в Земельном кодексе и Законе о регистрации.
Принятие Закона об ипотеке, являющегося основополагающим в системе правового регулирования данного института, происходило в период высокой «законодательной активности». В это время велась параллельная работа еще над целым рядом важнейших законопроектов, регулирующих земельные правоотношения, правоотношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти законодательные акты находятся в тесной связи и взаимозависимы с ипотечным законодательством. Однако, к сожалению, законодателю не удалось избежать дублирования положений, а иногда и явных противоречий в нормах различных законодательных актов [126] . Отдельные же аспекты, наоборот, совершенно не нашли своего отражения ни в одном из принятых нормативно-правовых актов.
В целом внедрение ипотечного кредитования приводит к росту объема торгов на жилищном рынке и росту обеспеченности жильем населения. Ипотека не принесет моментального положительного результата. Вначале повышение спроса на строительном и кредитном рынках наверняка приведет к повышению уровня цен. По мере же роста числа участников жилищного рынка на стороне предложения, цены, снижаясь, будут приближаться к естественному уровню. В результате повысится уровень обеспеченности населения жильем.
Ипотечное кредитование как вид финансового посредничества является управляемым процессом и предполагает специфическую систему управления им, основой которой являются технологии управления.
Залогу присуща двойственная природа, т. е. правоотношения содержат элементы как вещного, так и обязательственного характера. [127]
Такая особенность обеспечивается в первую очередь сочетанием публичных и частных начал в банковском кредитовании и наличием обусловленного ими специального механизма правовой регламентации. Носящие частноправовой характер и основанные на договоре ипотеки правоотношения кредитора и должника обеспечивают реализацию публичных отношений в банковской сфере.
Действуя в первую очередь в целях извлечения прибыли, коммерческий банк, отдавая в виде кредитов привлеченные денежные средства вкладчиков, обязан реализовывать специальный публичный механизм защиты их законных прав и интересов, минимизируя риск совершения кредитных операций.
Анализ практики, обзор литературных источников свидетельствуют о том, что залог недвижимости, как и любая другая юридическая конструкция, не может вызвать притока инвестиций, оздоровления экономической инфраструктуры и достижения иных
К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества обладают высокой ликвидностью. Недвижимое имущество является одним из самых надежных способом вложения капитала, обладающее высокой стоимостью, что и побуждает залогодателя к исполнению обязательства надлежащим образом, под угрозой потери имущества. Средства населения, вкладываемые в недвижимость, фактически способствуют развитию инфраструктуры, созданию рабочих мест, увеличению товарооборота продукции и в целом влияют на экономическую стабильность в обществе.
В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека – рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
О начале формирования в нашей стране института ипотеки в его современном виде можно говорить с 1992 года, когда был принят Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» [129] , в котором впервые появилось понятие «ипотека», которой целиком посвящалась глава 2 раздела 2 Закона.
Дальнейшее развитие эти нормы получили с введением в действие части 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, содержащей более широкое определение ипотеки, чем Закон «О залоге». При этом особенно важна была следующая коллизионная норма, содержащаяся в п. 2 ст. 334 ГК РФ: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. То есть, по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено законодателем на отдельный специальный закон об ипотеке. [130]
Современное понятие ипотеки по российской гражданско-правовой доктрине отличается от традиционного подхода к данному виду залога, сформировавшегося еще в римском праве, где под ипотекой понимался всякий залог при сохранении за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом, и в этом смысле ипотека противопоставлялась закладу.
Сейчас многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Понятие «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека – это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае – только залог недвижимости. [131]