Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие
Шрифт:
В России ипотечный жилищный кредит является относительно новым продуктом деятельности банков. Ипотечный кредит выделяется по присущим ему признакам в отдельный вид кредитования, а именно:
по объекту кредитования;
по залогу (только недвижимое имущество);
по длительности сроков кредитования;
по форме кредитования (ссудо-сберегательные кассы предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);
по технике предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);
по возникновению отношений долгосрочного инвестирования.
Система ипотечного жилищного кредитования –
Каждая система призвана выполнять определенные функции. Система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции:
1) обеспечивать мобилизацию денежных средств для финансирования жилищных кредитов;
2) предоставлять и обслуживать кредиты;
3) осуществлять функцию инвестора.
Определение общих характеристик и функций системы ипотечного жилищного кредитования позволяет перейти к рассмотрению особенностей ее организационно-финансовой стороны на уровне российских регионов.
В России к недвижимости относится имущество, указанное в открытом перечне, изложенном в п. 1 ст. 130 ГК РФ. При этом считаются таковыми и объекты, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению, однако они считаются недвижимым в силу закона.
В отличие от общих норм ГК РФ (п. 6 ст. 340 ГК РФ), позволяющих передать в залог вещь субъекту, который не является ее собственником (так называемую будущую вещь), вопреки п. 2, 3 ст. 335 ГК РФ, согласно которым установить залоговое право может только собственник, нормы специального закона об ипотеке перед регистрацией права залога требуют обязательной регистрации права собственности на недвижимую вещь. Сделан вывод о том, что будущее недвижимое имущество не может быть предметом ипотеки. Внесено предложение исключить п. 6 ст. 340 ГК РФ. [137]
В силу акцессорности залогового права по отношению к обеспечиваемому требованию залоговое право может перейти к новому кредитору не самостоятельно, а только вместе с требованием. Однако в России залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, с соблюдением правил о передаче прав путем уступки требования, что, на взгляд автора, противоречит принципу зависимости права залога от судьбы обеспечиваемого требования, которая проявляется и в том, что залоговое право следует за обеспечиваемым обязательством, а не наоборот. В германском праве для ипотеки, обеспечивающей обязательственное требование, не требуется отдельного договора об уступке. Необходимая связь требования и ипотеки в этом случае обеспечивается только тем, что для обоих предполагается единый передаточный акт. Договор об уступке направлен на передачу требования, ипотека же следует за ним без собственного правового оформления.
В России для осуществления залогодержателем своего права на реализацию предмета залога просто наличия ипотеки недостаточно. Залогодержателю необходимо получить судебное подтверждение правомерности такой реализации предмета ипотеки, если он не достиг соглашения с залогодателем о внесудебном способе реализации предмета залога. Отмечены случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается. Заложенное по договору
После изменения материально-правового состояния ипотеки соответствующие записи обязательно вносятся в реестр, только после этого изменения считаются состоявшимися.
Перечень прав и обязанностей участников залоговых правоотношений может быть классифицирован в зависимости от основания их возникновения и сгруппирован по следующим блокам.
Первый блок прав и обязанностей сторон связан с заключением договора ипотеки и возникает в преддоговорной период, не имеет правового регулирования в Законе об ипотеке, так как стороны связаны с проведением предварительных оценочных (проверочных) действий участников будущих правоотношений, которые включают:
одобрение заемщиком (залогодателем) условий кредита и ипотеки;
андеррайтинг заемщика (проверка его платежеспособности);
подбор квартиры или иного жилого помещения;
оценку жилого помещения с целью определения его реальной рыночной стоимости.
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных к моменту государственной регистрации договора обременениях и правах третьих лиц на предмет ипотеки (право залога, право пожизненного пользования, аренды, сервитуты). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Второй блок прав и обязанностей обусловлен обеспечением сохранности заложенного имущества и предполагает положение о том, что недвижимое имущество, в сохранности которого заинтересованы стороны ипотечного правоотношения, подлежит защите со стороны как залогодателя, так и залогодержателя. Если одна из сторон уклоняется от исполнения своих обязательств либо совершает действия, направленные на ухудшение качества заложенного имущества, к ней могут быть применены меры гражданско-правовой ответственности.
Заемщик, не являющийся залогодателем по ипотеке (законодательством не предусмотрено его право на осуществление защиты заложенного имущества), заинтересован в сохранности заложенного имущества более, чем залогодержатель, так как в соответствии с п. 2 ст. 26 Закона об ипотеке, если имущество будет утрачено либо повреждено и ни одна из сторон договора ипотеки не предпримет мер для его сохранности, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения кредитного договора и заемщик обязан его исполнить. В связи с этим внесение изменений в Закон об ипотеке позволит улучшить правовое положение заемщика и закрепить за ним права, аналогичные правам залогодержателя, в отношении заложенного имущества, а именно: