Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие
Шрифт:
Можно выделить несколько целей нотариата в защите права собственности в сфере гражданского оборота. Прежде всего это защита права собственности, придание ему необходимой доказательственности и стабильности. На реализацию этой цели направлены нотариальные действия по удостоверению сделок, прав и фактов, обеспечению доказательств и пр.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании недвижимости).
Добровольное нотариальное удостоверение сделок производится по соглашению сторон.
Положения законодательства об отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью послужили поводом для выдвижения предложений о разработке подзаконных актов на региональном уровне об установлении обязательного нотариального удостоверения. Реализация подобного рода предложений не соответствовала бы букве и смыслу закона, поскольку создание гражданско-правовых норм является прерогативой федеральных органов власти, и поэтому любые подобные действия местных властей были бы неконституционны [156] . Тем более, что отказ законодателя от нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не носит абсолютного характера.
В пользу сторонников простой письменной формы говорит и то обстоятельство, что нотариальное удостоверение ипотеки было отменено Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ (изменения в п. 2 ст. 339 ГК РФ) и Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ (изменения в ст. 10 Закона об ипотеке). А ведь договор об ипотеке обладает множеством нюансов, и, тем не менее, законодатель отказался от его нотариального удостоверения.
Проведенный анализ позволяет сделать следующие выводы:
В литературе справедливо отмечается, что система государственной регистрации не может замещать функции нотариата, так как эти институты выполняют различные функции: нотариус удостоверяет сделку, государственный регистратор регистрирует право или сделку. Эти институты могут успешно функционировать, взаимно дополняя друг друга.
Защита прав граждан не сводится только к восстановлению или признанию нарушенных или оспариваемых прав; обязанностью государства является и недопущение их нарушения или оспаривания [157] . Институт нотариата осуществляет превентивное правосудие, т. е. путем нотариального удостоверения сделок с недвижимостью способствует снижению споров, связанных с такими сделками.
Квалифицированная работа нотариуса с лицами, обращающимися за совершением нотариального удостоверения сделки с недвижимостью, способствует выяснению их истинной воли, согласованию не только обязательных, но и желательных для сторон факультативных условий сделки, что направлено на защиту более слабой юридически и экономически стороны сделки. Деятельность нотариуса на стадии заключения сделки снижает вероятность возникновения связанных с ней споров. Кроме того, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не затягивает процедуру заключения договоров и не влечет необоснованных и высоких расходов для сторон.
Для обеспечения интересов собственника немаловажно и то, что в соответствии с п. 3 ст. 15 Закона о регистрации регистратор является государственным служащим, работающим по трудовому договору, и за ущерб, причиненный своими действиями, он несет ответственность перед
В случае нотариального удостоверения сделки вопрос об ответственности, как уже отмечалось, решается по-другому. Частнопрактикующий нотариус отвечает за свои действия всем своим имуществом. Убытки, причиненные нотариусом, возмещаются за счет страховой суммы, а в случае ее недостаточности – за счет другого имущества нотариуса. Таким образом, рискует не гражданин, а нотариус.
Итак, обеспечение законности в области оборота недвижимости невозможно без возвращения законодательного закрепления нотариальной формы для всех сделок с недвижимым имуществом. Современная, сконструированная по англо-американской модели, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданная в соответствии с Гражданским кодексом, не способна в полной мере создать гарантии стабильности и бесконфликтности оборота недвижимости и защиты прав его субъектов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, несет ответственность лишь за форму сделки, но не за ее содержание, он констатирует лишь сам факт возникновения права и не может считаться надежной гарантией от недобросовестных контрагентов.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью при проведении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не влечет отрицательных последствий для сторон сделки. В связи с этим не следует возвращаться к обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью наряду с существующей системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Граждане и юридические лица имеют право обратиться к нотариусу за нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью, если считают такое удостоверение целесообразным.
7. Договор ипотеки создает условия для эквивалентного обмена, результатом которого выступает удовлетворение различных по своей правовой природе прав и интересов субъектов исследуемых правоотношений.
Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.
Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.
Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а также зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.
В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.