Градостроительная политика в CCCР (1917–1929). От города-сада к ведомственному рабочему поселку
Шрифт:
Ключевым для города-сада был вопрос о типе жилья. Предпочтение отдавалось не многоэтажным домам-казармам коридорного типа с общими туалетами и душевыми, какими повсеместно застраивались пригородные рабочие поселки Западной Европы, а небольшим отдельно стоящим 1–2-этажным (или блокированным вдоль улиц) домам с приусадебными участками. Прежде всего потому, что они были дешевле в постройке и эксплуатации, нежели многоэтажные и многоквартирные.
Основополагающим в таком самоуправляемом, саморазвивающемся, самодостаточном поселении было не количество деревьев и кустарников, а «уничтожение эксплуатации человека человеком в жилищной нужде».
Реальная практическая эффективность в преодолении жилищной нужды малоимущими слоями населения привлекла к данной идее в дореволюционный период широкое внимание. «Социализм без революции» – так она именовалась в этот период.
Однако
22
Единственным исключением является статья, посвященная анализу социально-экономического содержания идеи города-сада: Говоренкова Т., Жуков А., Савин Д., Чуев А. Что такое города-сады [Электронный ресурс]. Режим доступа:(дата обращения 20.03.2014).
Данная книга заполняет этот пробел в отечественной историографии. В ней подробно разъясняется, почему советская градостроительная и жилищная политика пошли совершенно иным путем, чем в других странах мира. Показано, как постепенно изменялось содержание базовых идей, принципов, законодательных и нормативных регулятивов советского градостроительства, почему идея города-сада оказалась замененной на доктрину «советского ведомственного рабочего поселка» и чем одна отличалась от другой. Рассмотрено, какой была типология жилища в поселках советской жилищной кооперации и в чем заключалось ее отличие от типологии жилища в ведомственных рабочих поселках.
Глава 1. Город-сад как элемент градостроительной политики в России в предреволюционный период
1.1. Предпосылки интереса к идее города-сада и причины ее популярности
Идея города-сада Э. Говарда возникла в конце XVIII в. как ответ на неразрешимость жилищных проблем капиталистической эпохи, вызванных прежде всего высокой стоимостью городской земли. Выкупать под новое строительство территорию, уже находящуюся в чьей-то собственности, приходилось по спекулятивно завышенным ценам, в результате чего конечная стоимость возведенных жилищ оказывалась непосильной для большей части тех, кто в них нуждался.
Предложение возводить новые автономные поселения за чертой существующих городов позволяло не только размещать их в благоприятных природных условиях, но и серьезно снижать спекулятивную составляющую расходов. Кроме того, при строительстве на пустом месте появлялась возможность оптимизировать численность населения, обеспечивать нормирование размеров территории поселения и разбивку оптимальной величины участков земли, изначально комплексно формировать систему инженерных коммуникаций, обслуживающую инфраструктуру и пр.
Планомерность застройки новых пригородных поселений (то есть по заранее разработанному генплану) была одной из основных линий противостояния идеи города-сада существовавшей в тот период практике стихийного появления и развития промышленных поселков. Но самым главным в предложениях Э. Говарда было то, что города-сады основывались на специфических формах кредитования строительства, общественного самоуправления и коллективном характере собственности на землю и недвижимость. В организационном плане идея города-сада предполагала свободное открытое членство в кооперативном жилищном товариществе: все желающие, внося незначительные стартовые суммы, вступали в члены товарищества, возводившего поселок и затем владевшего им, становясь его акционерами (пайщиками) [23] . Причем каждый желающий мог приобрести не более изначально определенного количества
23
Преимуществам кооперативных форм объединения людей для совместного разрешения ими жилищной проблемы посвящены издававшиеся до революции книги М. Г. Диканского: Жилищная нужда и строительные товарищества. Харьков, 1908; Он же. Квартирный вопрос и социальные опыты его решения. СПб., 1908; и др.
24
Извлечение из устава Берлинского строительного товарищества (цит. по кн.: Диканский М. Г. Квартирный вопрос и социальные опыты его решения. СПб., 1908). С. 218.
Постепенно погашая свой облигационный долг и тем самым выкупая жилье, члены товарищества превращались из нанимателей квартир в собственников. В конечном счете сам поселок постепенно становился полной собственностью его обитателей. Руководство процессами функционирования поселения и распоряжение его территорией осуществлялось в виде коллективного волеизъявления: важнейшие вопросы решались общим собранием, в котором на равных правах участвовали все собственники (акционеры). Текущая работа по управлению поселением велась публично избранным правлением.
Возведенные или приобретенные жилищным товариществом строения принадлежали ему до тех пор, пока члены товарищества, пожелавшие приобрести их в личную собственность [25] , не выплачивали товариществу полную стоимость – «покупную» (если приобреталось уже возведенное строение) или «строительную» (если строение возводилось). Причем право приобрести дом члены кооператива получали лишь в том случае, если к моменту покупки дома они, во-первых, состояли членами товарищества не менее полугода, во-вторых, уже уплатили 1/10 часть минимального паевого взноса (что в Берлинском строительном товариществе составляло, например, не менее 20 марок).
25
Там же. С. 218.
Члены товарищества заблаговременно оповещались об условиях приобретения, ценах и иных сведениях о домах, выставленных на продажу. Желающие приобрести дом должны были заявить об этом правлению и представить гарантию своей платежеспособности, а также обязательства выполнения всех прочих условий. Если число заявлений оказывалось более числа предлагаемых для продажи домов, то вопрос решался жребием, после чего оформлялась купчая и дом переходил в полную собственность покупателя (рис. 4). Если же покупная цена на момент приобретения недвижимости не была выплачена полностью, то на сумму долга совершалась закладная товариществу с выплатой годовых (в уставе Дрезденского общеполезного строительного союза, например, величина этого процента была четко фиксированна – не более 4,5 % годовых) [26] .
26
Извлечение из устава Берлинского строительного товарищества. С. 216.
До полного перехода дома в собственность покупатель, кроме паевых взносов, был обязан выплачивать правлению квартирную плату. Причем если домостроение состояло из нескольких квартир, то оплата начислялась на весь дом, а «лишние» квартиры покупатель имел право сдавать в поднаем. Взимание квартирной платы с арендаторов было его личным делом, и квартплата от сданных в наем квартир поступала в его персональное распоряжение, но и заботы о содержании дома также полностью возлагались на него. Сдавать в поднаем свободные квартиры владелец имел право лишь на тех общих условиях, которые устанавливались правлением и наблюдательным советом, следившими за тем, чтобы покупатель в тот период, когда он распоряжался недвижимостью, не превратившейся пока в его безраздельную собственность, не назначал бы арендную плату произвольно.