Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Как и в любой инвестиционной стратегии, чем яснее критерии, тем проще будет процесс инвестирования. Имея четкие критерии, вы без труда сможете отсеять большинство предлагаемых залоговых прав и сконцентрироваться только на тех, которые отвечают вашим специфическим потребностям. Немного позднее мы постараемся определить, насколько конкретный залог соответствует вашим критериям.
Критерии инвестиций для приобретения земли
Если вы хотите стать владельцем земельного участка,
• Насколько вероятно, что имущество будет изъято за неплатежи?
• Какова вероятность, что владелец расплатится с долгами, чтобы избежать конфискации?
• Сколько лет вы готовы ждать решения об изъятии собственности?
• Какой земельный налог вам предстоит платить в будущем (до принятия решения о переходе земли в вашу собственность)?
Таблица 21.7
Затем надо сверить предлагаемый вариант со всеми остальными критериями, которые у вас существуют для инвестиций в землю:
• Рассчитана ли ваша инвестиционная стратегия на покупку благоустроенных или неблагоустроенных земельных участков?
• Собираетесь ли вы развивать приобретенную недвижимость?
• Если участок благоустроен, то вписывается ли он в вашу инвестиционную стратегию?
• Для строительства какой недвижимости (промышленной, коммерческой или жилой) подготовлен участок?
Чтобы быть настоящим инвестором, вы должны фокусировать свои усилия на какой-то одной категории недвижимости. Это единственный способ стать экспертом своего дела. Если такой выбор вами сделан, то можно переходить к специфическим критериям предлагаемого залогового имущества.
Таблица 21.8
• Какой срок оборачиваемости средств вас устроит?
• Хотите ли вы создать денежный поток?
• Если да, то какова его величина?
• Подходит ли вам расположение участка?
• Каковы прогнозы удорожания земли?
• Как долго вы намерены держать землю в собственности?
• Каких налоговых льгот вы ожидаете от этого имущества?
Таблица 21.9. Критерии недвижимости
Шаг № 3: Оценка инвестиции
Определившись с критериями, внимательно проанализируйте предлагаемую инвестицию и оцените, насколько она соответствует вашим критериям. За две-четыре недели до аукциона местные власти публикуют информацию о выставляемых на торги залоговых
Инвестиции для получения процентов
Инвесторы, рассчитывающие на получение процентов, должны ориентироваться на залоговую недвижимость, с которой владелец, скорее всего, не захочет расстаться. К ней, в частности, относится:
• благоустроенная земля;
• земля, на которой владелец производит или производил какие-то работы;
• земля, отданная в другие залоги под кредиты, в том числе ипотечные;
• земля, попавшая в перечень залогового имущества в силу недоразумения (например, из-за того, что налоговое извещение было послано не по тому адресу).
Инвестиции для приобретения земли
Здесь надо ориентироваться на земельные участки, от которых владелец, по всей вероятности, готов отказаться. Это может быть, например:
• заброшенная земля;
• земля, которая вследствие смерти хозяина перешла по наследству к родственникам или находится в доверительном управлении;
• полностью выкупленная земля, свободная от других задолженностей;
• земля, за которую налоги не платились уже в течение нескольких лет;
• земля, владелец которой живет в другом штате.
Сузив круг инвестиционных возможностей и отобрав участки, которые соответствуют вашей стратегии, направленной на получение процентов или на приобретение земли, надо изучить сам процесс торгов.
Если вы нацелены на получение процентов, то необходимо ясно понимать, какой порядок распродажи залогового имущества с аукциона действует в данном штате и как начисляются проценты. Если процентная ставка фиксированная, то надо сосредоточить внимание на участках, интерес к которым проявляет меньшее количество претендентов. В тех же штатах, где процент зависит от цены, по которой была приобретена земля, надо искать участки, которые, по всей вероятности, будут выкуплены хозяевами, но которым свойственны некоторые качества, отпугивающие других инвесторов. На такие участки будет начислен самый высокий процент, потому что они вызовут меньше всего интереса в ходе торгов. Такими негативными факторами могут быть, например:
• расположение участка в отдаленной местности;
• малый размер или необычная форма;
• другие недостатки.
Если вы вкладываете деньги в залоговое право с целью последующего приобретения земли, то надо ориентироваться на участки, которые вам хотелось бы иметь в своей собственности. Сужайте круг предложений до тех пор, пока они не будут полностью соответствовать вашим критериям. Предположим, вы хотите инвестировать в неблагоустроенный участок земли (что, кстати, повышает вероятность его последующего изъятия и передачи в вашу собственность) и намерены в ближайшем будущем подготовить его под застройку. В этом случае земля должна отвечать следующим требованиям: