Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
• находиться по соседству с уже застроенными участками;
• входить в зону перспективной застройки;
• находиться вблизи границ города, который имеет тенденцию к расширению;
• не иметь ограничений, которые могут препятствовать застройке.
Один из клиентов компании «ProVision» несколько лет назад приобрел участок площадью 1,5 акра в захолустном районе города. Прямо через дорогу от него находилась промышленная свалка, однако район был включен в план реконструкции и модернизации. Налоги за этот участок не платились уже в течение десяти лет, поэтому не было никаких оснований рассчитывать, что владелец захочет вернуть себе землю, погасив задолженность. Кроме
Таблица 21.10. Итоги оценки инвестиции
Затем он обратился к владельцам земли и поинтересовался, нужна ли она им. Те готовы были отдать ее кому угодно, лишь бы избавиться от головной боли и от расходов, связанных с установлением залогового права на имущество и его изъятием за долги.
Вскоре появился девелопер, который собирал разрозненные участки земли для строительства крупного комплекса коммерческой недвижимости, но не хотел возиться с покупкой залоговых прав. Поскольку участок уже полностью находился в собственности нашего клиента, девелопер предложил купить его за 197 тысяч долларов. Каков же результат? Наш клиент всего за шесть месяцев получил прибыль в размере 190 тысяч долларов.
Шаг № 4: Подготовительный период
Когда вы окончательно решили, какие из участков соответствуют разработанной стратегии и отвечают вашим критериям, пора изучить их на месте. В ходе проведения подготовительных мероприятий оцениваются риски как залогового права, так и непосредственно земли, на которую оно наложено. К этому моменту вы уже оценили степень риска, связанную с возможным выкупом участка из залога, но остались еще и другие. С ними тоже надо тщательно разобраться.
Риски залога
Риски залога можно разделить на две категории – связанные с владельцем и процедурные. Давайте подробнее рассмотрим каждую из них.
Риски, связанные с владельцем
Самый большой риск этой категории заключается в банкротстве владельца. Если он объявляет о неплатежеспособности, то недвижимость, залоговое право на которую вы приобрели, не изымается у него вплоть до полного окончания процедуры банкротства. Разумеется, суды уважают залоговые права и в случае банкротства отдают их держателям предпочтение перед другими кредиторами. Однако согласно главе 7 закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе отдать приоритет административным издержкам перед залоговым правом. В этом случае вы превратитесь в необеспеченного кредитора и получите мало или вообще ничего. К счастью, вы можете заранее принять меры, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий.
Некоторая часть недвижимости отдана в залог под кредиты в банки, которые в данное время находятся под управлением Федеральной корпорации страхования депозитов (FDIC). Если банк оказывается неплатежеспособным, то все выданные им кредиты переходят под управление FDIC. Когда в их число попадает кредит, выданный под залог недвижимости из вашего перечня, то в процедуре ее изъятия возникают длительные задержки. Однако вы всегда можете проверить, не заложена ли ваша недвижимость прежним владельцем в банк, находящийся под управлением FDIC. Эта мера позволит вам избежать долгих проволочек.
Порой может возникнуть еще одна рискованная ситуация, когда владелец недвижимости находится на воинской службе. У военных очень трудно изъять имущество.
И наконец, случается, что залоговое право ошибочно устанавливается на землю, принадлежащую государству. Поскольку государство как собственник освобождено от уплаты налога на недвижимость, эту ошибку в конце концов исправляют, и инвестору возвращают его деньги, но вот процентов он, скорее всего, не получит. Тщательная проверка собственника поможет избежать всех этих проблем. Сделать это нетрудно, так как данные о владельцах земли являются открытыми и их можно получить в администрации округа. За дополнительной информацией можно обратиться к начальнику канцелярии и казначею округа, а также в суд, рассматривающий дела о банкротстве. Не помешает также заглянуть в интернет.
Таблица 21.11. Риски, связанные с владельцами
Владение недвижимостью может таить в себе риск, но порой оборачивается и прекрасной возможностью. Одна из моих клиентов, Эллен, приобрела несколько лет назад залоговое право на недвижимость, которой владела сеть крупных отелей. Перед этим Эллен обнаружила, что владельцы поменяли свою стратегию и больше не проявляют интереса к району, где находится эта недвижимость. Поэтому она выкупила залог за 7 тысяч долларов. Спустя три года Эллен продала эту недвижимость за 360 тысяч. Разузнав о намерениях владельцев, Эллен убедилась, что имеет дело с прекрасной возможностью. Как выяснилось, подготовительная работа себя полностью оправдала.
Процедурные риски
Некоторые риски связаны с самой процедурой установления залогового права. Как правило, они включают в себя судебные расходы и всевозможные задержки и проволочки, ведущие к денежным потерям. Их причиной могут быть споры о праве собственности, наличие других задолженностей, отсутствие «чистых» титульных документов. Кроме того, риск может возникнуть и тогда, когда сделка оказывается слишком удачной. Каким образом? Например, вы очень дешево купили недвижимость, а она требует дорогостоящего ремонта. Вы готовы вкладывать в нее деньги? Соответствует ли это вашим интересам? Чтобы свести к минимуму такой риск, необходимо тщательно оценивать потенциал недвижимости, заранее закладывать в бюджет расходы на судебные иски, модернизацию и выполнение всех формальностей, а также выбирать сделки только в соответствии с разработанными критериями.
Таблица 21.12. Процедурные риски
Энди приобрел залоговое право на многоквартирный жилой дом. Во время подготовительных мероприятий он узнал, что владелец, живущий в другом штате, больше не проявляет интереса к своей собственности. Энди добился изъятия имущества и только тут обнаружил, что ему потребуется 300 тысяч долларов на ремонт здания, которое стоит всего 200 тысяч. Более качественная подготовка уберегла бы Энди от подобных сюрпризов.