Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Рис. 1.1. Я считаю, что можно пойти еще дальше и высвободить сотни часов свободного времени, если управлять своими инвестициями в недвижимость как бизнесом.
В действительности это не так уж и сложно. Просто надо вести себя как бизнесмен и применять к своим инвестициям в недвижимость фундаментальные принципы бизнеса.
Принцип бизнеса № 1: стратегия
Любой бизнес нуждается
Начните свою стратегию с целей. Представьте себе, где должна находиться недвижимость, в которую вы собираетесь вложить деньги. Возможно, это будет белый песчаный пляж на островах Карибского моря, где вы сможете проводить неограниченное время со своей семьей или работать в благотворительных целях. Мои самые любимые регионы: Гавайи, Франция, Аризона и Парк-Сити в штате Юта. Я мечтаю приобрести дома в каждом из них.
Не бойтесь, если планы окажутся слишком смелыми. В конце концов, это всего лишь ваши мечты, а не цифры, на которые начисляются налоги. Наши клиенты часто мечтают о финансовой свободе через пять – десять лет. Имея хорошую стратегию, можно стать финансово независимым человеком менее чем за десять лет, если применять основные принципы бизнеса к своим инвестициям в недвижимость. Например, спустя шесть лет после начала инвестиций я уже приобрел себе недвижимость на Гавайях, в Аризоне и в Парк-Сити. В повестку дня ближайших нескольких лет входит и Франция. Цели были довольно смелыми, но я смог достичь их всего за шесть коротких лет, используя принципы бизнеса.
Определите, как будут выглядеть ваше финансовое благосостояние и денежные потоки после достижения поставленных целей. Назначьте срок их реализации, а затем запишите, какими средствами для инвестиций вы располагаете в данный момент, и вычтите сумму задолженностей. Это ваша нынешняя нетто-стоимость.
Разумеется, для начала вам следует определить общую сумму своих активов, которые необходимы для получения желаемого объема денежного потока. Для этого можно воспользоваться простым правилом: умножить величину денежного потока на двадцать. Что касается меня, то мне нужно было иметь 5 миллионов долларов, чтобы каждый год получать денежный поток в размере 250 тысяч после уплаты налогов.
Твердо определившись с целями, в качестве следующего шага необходимо установить, где вы находитесь сегодня. Для этого подготовьте перечень имеющихся у вас реальных активов, то есть таких, которые вы можете немедленно использовать для инвестиций. Не включайте в него свой автомобиль или драгоценности. Включите лучше ту часть денег, которую вы можете получить под залог собственного дома. Приведу пример, чтобы вы лучше поняли, что я имею в виду:
Таблица 1.1
Эти первые четыре шага составляют суть процесса, который я называю определением «линии мечты». Чтобы было ясно, приведу простую иллюстрацию. Вот как выглядела моя «линия мечты», когда я впервые встретился с Робертом и начал свой путь к финансовой свободе:
Схема 1.1.
Определив «линию мечты», можете составлять план ее реализации. Он должен содержать перспективу, миссию и ценности, а также тип недвижимости, которую вы хотите приобрести, и критерии для ее выбора.
Вот тут у вас может возникнуть вопрос: а все ли у автора в порядке с головой? Ведь заявления о перспективах, миссии и ценностях – это принадлежность бизнеса. Вот именно! Инвестиции в недвижимость – это тот же самый бизнес. Во всяком случае, так должно быть, если вы хотите добиться исполнения своей мечты в кратчайшие сроки и с наименьшими затратами сил.
Работая над этим, вы должны помнить, что перспективы – это ваш взгляд на будущее, представление о том, какой должна быть ваша жизнь после реализации плана. Миссия представляет собой попросту заявление о том, как вы намерены подходить к своему инвестиционному бизнесу, а ценности – это, в первую очередь, моральные принципы, которые должны соблюдать все, кто сотрудничает с вами в сфере инвестиционного бизнеса.
Перспективы. Финансовая свобода в моем представлении означает, что у меня есть время и ресурсы, чтобы делать то, что хочу и когда хочу. Я достигну финансовой свободы, когда смогу в любое время поехать, куда мне вздумается, хорошо проводить время с семьей и друзьями и совершать миссионерские поездки от имени своей церкви.
Миссия. Моя миссия при достижении финансовой свободы состоит в том, чтобы вкладывать деньги в покупку растущих в цене жилых домов на одну семью. Для этого я буду анализировать недвижимость, отобранную банками у владельцев за неуплату, финансировать покупки за счет банковских кредитов, держать у себя недвижимость в течение пяти – десяти лет и пользоваться налоговыми льготами за счет амортизации.
Ценности. К числу моих ценностей относятся:
• понимание того, что в мире существует множество ресурсов и возможностей;
• забота – проявление доброты и чувства благодарности;
• учеба как постоянный рост и совершенствование своих знаний в сфере недвижимости;
• уважительность – стремление относиться к окружающим так же, как я хотел бы, чтобы они относились ко мне.
После того как вы разобрались с перспективами, миссией и ценностями, следует подумать о типе недвижимости, которая вас больше привлекает. Каждый преуспевающий бизнесмен знает, что наибольшего успеха можно добиться лишь в том случае, если сосредоточиться на деле, которое вам нравится делать и к которому у вас есть естественные склонности. В моей компании «ProVision» имеется широкий выбор инструментов, используемых нами, чтобы помочь людям определиться с типом недвижимости: многоквартирными жилыми домами, коммерческими и индустриальными зданиями, незастроенными земельными участками или индивидуальными домами на одну семью. Моя личная инвестиционная ниша ограничивается жилыми домами на одну семью, которые активнее других растут в цене.
Заключительным шагом в разработке стратегии является определение инвестиционных критериев. Обычно им уделяется мало внимания, но если вы установили для себя критерии, это поможет вам в будущем избежать головной боли, стрессов и понапрасну потерянного времени. Кроме того, уменьшается шанс совершения дорогостоящих ошибок. Вы сэкономите массу времени и энергии, занимаясь только той недвижимостью, которая соответствует вашим критериям. В качестве примера приведу свои личные инвестиционные критерии: