Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Таблица 1.2. Личные инвестиционные критерии Тома
Вы можете задать вопрос: «Зачем столько времени и сил тратить на выработку стратегии?» У себя в компании «ProVision» мы разъясняем клиентам важность стратегии, играя с ними в игру «Денежный поток 101». Если вы уже играли в нее, то знаете, что в среднем она занимает два – два с половиной часа. Мы инструктируем клиента, что он и его команда (остальные игроки за столом) первые тридцать минут должны потратить на разработку
Результаты получаются просто поразительные. Каждый игрок выбирается с дорожки крысиных бегов и менее чем за два часа одерживает победу. Таким образом, даже потратив значительную часть отведенного времени на разработку стратегии (около 20 процентов), игроки заканчивают игру намного раньше, чем если бы они играли без ее наличия.
Принцип бизнеса № 2: Команда
Помимо стратегии, любой преуспевающий бизнесмен нуждается в тщательно подобранной команде физических лиц и организаций, которые помогают ему добиваться успеха. Команда создает необходимый эффект рычага в инвестициях. К собственной выгоде вы можете использовать время, таланты, связи, знания и ресурсы каждого из участников команды.
План. Тщательно продумайте, люди с какими знаниями и умениями вам нужны в команде. К примеру, вам потребуются юрист, бухгалтер, банкир, по крайней мере один управляющий недвижимостью и другие специалисты. Заранее определите, какие специалисты вам нужны, прежде чем принимать решение, кто именно будет выполнять эти функции.
Рекомендации. Самые лучшие специалисты всегда приходят в команду по рекомендации людей, которым вы доверяете. Необходимо, однако, чтобы рекомендующее лицо само являлось инвестором в недвижимость и хорошо знало вашу ситуацию и потребности. Хорошим источником рекомендаций служат обычно юристы, бухгалтеры, а также ваши наставники в бизнесе.
Договорная основа. Убедитесь, что у вас есть надежные и ясные договоренности и соглашения с каждым из членов команды, что они знают, чего от них ожидают и на что они сами могут рассчитывать с вашей стороны.
Прежде чем завершить эту тему, позвольте поделиться с вами личным опытом работы в команде. Все мои друзья и знакомые знают, что основную часть рабочего времени я посвящаю развитию своей фирмы. Это не позволяет мне уделять достаточно внимания инвестициям в недвижимость. Но мне нравится это занятие, и я отлично осознаю, какую роль оно играет в моей стратегии накопления богатства.
По моим подсчетам, недвижимости я посвящаю не более одного часа в неделю. Тем не менее этот род деятельности приносит мне примерно 100 тысяч долларов в месяц. Все это происходит за счет отличной команды и применения других принципов бизнеса, о которых пойдет речь в данной главе.
Принцип бизнеса № 3: Учет
Вы, конечно, были уверены, что я включу учет в качестве одного из принципов бизнеса, так как сам являюсь бухгалтером. Нет ничего удивительного, что у меня естественная склонность к этому роду деятельности, но если вы опросите сто успешных бизнесменов, какую роль играет хороший бухгалтерский учет (и отчетность) в их делах, то по крайней мере девяносто пять из них оценят его очень высоко.
Почему? Потому что учет является основой хорошей отчетности, а отчетность дает возможность принимать правильные решения. Если вы не располагаете необходимой информацией, то каким образом вы сможете принять взвешенное решение, к примеру, о времени продажи недвижимости и откуда вы будете знать, дают ли
Все выдающиеся предприниматели осознают важность бухгалтерского учета. Хочу поделиться с вами своими личными подходами к его организации.
Бухгалтерский учет не должен осуществляться исключительно (или даже главным образом) для налоговой инспекции и других контролирующих органов. Основная его цель – получение достоверной и надежной информации для принятия оптимальных решений. Плохие инвесторы полагают, будто учет требуется только для того, чтобы бухгалтер в конце года мог подготовить документацию по снижению суммы налогов.
Это большая ошибка. Хороший бухгалтерский учет чрезвычайно важен для взвешенных решений. Без точных актуальных данных невозможно принять решение о покупке, продаже или рефинансировании. Откуда вы будете знать, какой объект недвижимости приносит вам доходы, а какой убытки? Вы даже не сможете определить, насколько хорошо ваш управляющий недвижимостью справляется со своими обязанностями.
Несколько лет назад вместе с Энн мы приобрели комплекс из жилых домов на четыре семьи в городе Меса, штат Аризона. Цена показалась нам неплохой с учетом информации, которой мы располагали на тот момент. Казалось бы, при совершении сделки были учтены все детали, но где-то примерно через год стало ясно, что наша собственность в ближайшем будущем не способна создавать положительные денежные потоки. В то же время мы заметили, что начала снижаться норма капитализации. Таким образом, основываясь на цифрах, мы приняли решение о продаже недвижимости. Благодаря понизившейся норме капитализации нам удалось получить существенную прибыль, и, кроме того, мы избежали ежемесячных денежных потерь.
Как же я нахожу время для занятий инвестициями? Вы уже, очевидно, поняли: с помощью своей замечательной команды. Там собраны такие специалисты, что мне достаточно только бегло просмотреть отчеты, принять решения (а это нетрудно, поскольку у нас имеются четко установленные критерии) и подписать документы. Помню, недавно руководитель команды проинформировал меня, что один из жильцов внезапно съехал из дома и при отъезде забыл отключить воду. Совершая регулярный обход принадлежащих нам строений, он обнаружил, что водопроводную трубу прорвало (дело было в Юте в конце зимы) и дом затоплен. Стоимость ремонта оценивалась примерно в 50 тысяч долларов.
Наш сотрудник немедленно принял меры. Перекрыв водопровод, он связался с управляющим недвижимостью и страховым агентом. Затем договорился со строительной компанией о проведении ремонтных работ, но предварительно, еще не заплатив никаких денег, убедился, что страховая компания готова компенсировать понесенные убытки. После этого он выставил счет управляющему и бывшему жильцу за ликвидацию той доли ущерба, покрытие которого страховщики на себя не взяли. Мне не пришлось абсолютно ни о чем беспокоиться. Весь этот инцидент отнял у меня каких-то тридцать минут (подписание доверенностей и беседа с руководителем группы).
Хотя хороший бухгалтерский учет не ограничивается только делопроизводством, он начинается с аккуратного и правильного ведения бухгалтерской документации. Это основа любых отчетов и анализов.
Ведение бухгалтерского учета – это всего лишь внесение результатов финансовых операций в соответствующие документы, которые впоследствии можно использовать для отчетности и анализа. Большинству своих клиентов я предлагаю перепоручить эту работу профессиональным бухгалтерским компаниям. Тем, кто хочет заниматься этим самостоятельно, рекомендую использовать очень простые компьютерные программы бухучета.