Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать

Шефель Ольга Михайловна

Общее собрание, согласно Жилищному кодексу, является органом управления многоквартирным домом. По сути, общее собрание — это представительный орган управления, где каждый собственник отстаивает свои интересы непосредственно или через своего официального представителя. Из всех органов управления домом общее собрание обладает самыми широкими полномочиями, то есть решению собрания обязаны подчиниться все остальные органы, например, правление ТСЖ или председатель ЖСК.

Почему для управления домом нужно общее собрание?

Особенность

общего имущества многоквартирного дома заключается в том, что из него нельзя выделить конкретную долю каждого собственника. Эта доля как бы растворена во всем доме, точнее, в общем имуществе его собственников. Нельзя точно сказать и показать, где находится, например, та часть подвала, которая принадлежит именно собственнику Иванову, или где его доля на чердаке, на фасаде здания, его часть крыльца, мусоропровода… При этом количественно она вполне определена и пропорциональна общей площади жилого или нежилого помещения, которым распоряжается конкретный собственник.

Собственник не может каким-либо путем отказаться от своей доли в общем имуществе, не отказавшись при этом от права собственности на квартиру, а значит, обязан управлять этим имуществом. Но поскольку доля собственника никак не может быть выделена из общего имущества, он не может управлять ею самостоятельно, без согласования с другими жильцами. Но у каждого собственника может быть свое мнение относительно управления своей долей в общем имуществе, следовательно, и общим имуществом в целом. Для того, чтобы привести эти различные мнения к согласию, и нужно собрание. А чтобы собрание было результативным, нужно выработать определенные правила выяснения и учета интересов каждого собственника и следовать им.

Какие решения может принимать общее собрание?

1. О реконструкции дома (в том числе о расширении или надстройке), строительстве хозяйственных и других построек на придомовой территории, о капитальном ремонте, об использовании фонда капитального ремонта;

О способе формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, а также выбор лица, ответственного за специальный счет и финансовые операции со счетом.

О получении кредита на капитальный ремонт, об условиях, гарантиях, сроках и способах погашения такого кредита.

2. Об использовании земельного участка, на котором стоит дом, в том числе об ограничении пользования участком.

3. Об использовании общего имущества иными лицами, в том числе об установке на дом наружной рекламы.

4. Выбор способа управления многоквартирным домом.

5. Решение о текущем ремонте общего имущества.

6. Другие решения, относящиеся к компетенции общего собрания.

С чего начинать?

Собрание может быть созвано в любой момент, его инициатором может быть любой собственник (или несколько собственников). Однако прежде, чем звать людей где-то собираться и что-то решать, нужно проделать большую подготовительную работу.

Лучше всего работать не одному, а постараться собрать инициативную группу. Так будет

легче и быстрее решать множество необходимых организационных вопросов. Кроме того, инициативная группа — индикатор настроений и интересов всех собственников в доме. Желательно, чтобы в нее вошли известные в доме, обладающие авторитетом, постоянно проживающие в доме собственники. Кроме того, неплохо, если будут участвовать собственники, проживающие в квартирах, расположенных в разных подъездах дома. Этим будет обеспечено неофициальное представительство интересов собственников по подъездам. Первоначальный размер инициативной группы — 3–5 человек. В последующем размер группы может быть увеличен.

Сформировать инициативную группу можно через обращение инициатора ко всем жильцам с помощью объявления или опросного листа. Объявления можно разместить на подъездах или разнести по почтовым ящикам.

На первом заседании инициативной группы необходимо:

— выбрать старшего группы;

— составить план подготовки и проведения собрания;

— распределить обязанности между членами инициативной группы (в том числе договориться, кто будет хранить документацию, писать тексты информационных листков, тиражировать рассылаемую информацию, рассылать ее и т. д.), согласовать место и время следующего заседания группы;

— решить, кто и что должен сделать к следующему заседанию.

Вся работа инициативной группы делится на два основных этапа: подготовка к собранию и проведение собрания.

Вот что должна сделать инициативная группа на этапе подготовки к собранию:

1. Собрать информацию о собственниках и составить их список.

2. Собрать техническую и бухгалтерскую документацию, необходимую для управления многоквартирным домом.

3. Информационно-разъяснительная и пропагандистская работа с собственниками.

4. Составить описание общего имущества собственников.

5. Рассчитать стоимость жилищных услуг.

6. Выяснить, какие организации могут поставлять коммунальные услуги, узнать условия поставки и составить черновые варианты договоров с поставщиками.

7. Определить, откуда будет финансироваться содержание общего имущества дома и текущий ремонт, составить годовую смету на управление, содержание и ремонт дома.

8. Рассчитать примерную стоимость и определить источник финансирования капитального ремонта дома (если есть необходимость срочного проведения).

9. Обсудить с собственниками выбор способа управления домом и определить предпочтительные варианты.

10. Если в качестве управляющей организации планируется создание ТСЖ, то необходимо подготовить список кандидатур в состав правления, на должность председателя, в состав ревизионной комиссии, проект устава. Если планируется привлечь частную или государственную управляющую компанию, то надо подготовить предварительный список таких организаций, переговорить с их представителями об условиях договора управления и написать его проект. Если решено непосредственно управлять домом со стороны собственников, надо подумать, кто будет старшим в этой работе, и у кого будет храниться документация.