Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря
Шрифт:
Глава 3
Как продать квартиру в своем городе и купить квартиру в Сочи
Тема этой главы будет полезна и тем кто хочет переехать из другого города, как, например, я переехал из Москвы в Сочи чуть более 3 лет назад, так и моим нынешним землякам, сочинцам, которые хотят изменить свои жилищные условия – продать одну квартиру и купить другую, побольше с доплатой или в другом месте.
Кстати, если ваш город Сочи, то задача не упрощается, а наоборот усложняется и об этом я вам еще расскажу.
А начну я с истории об академике Петре Леонидовиче Капице, отце
Знаете чем знаменит Петр Леонидович?
В первой половине прошлого века он стажировался в Кембридже, в лаборатории Резерфорда. Узнав о его больших успехах, одна фирма пригласила его для консультации. Петру Леонидовичу предложили 1 000 английских фунтов стерлингов за то, что он наладит неисправный электродвигатель. С задачей он справился очень быстро, одним ударом молотка. Не удивительно, что заказчика задушила жаба платить тысячу фунтов за один удар молотком. И он придумал такую хитрую вещь: он попросил составить письменный отчет о проделанной работе. Петр Леонидович написал отчет, в котором было сказано, что 999 фунтов платится за то чтобы наверняка узнать, куда ударить, и 1 фунт за то, чтобы произвести этот самый удар молотком.
В этой главе мы поговорим именно о том, что нужно знать для того, чтобы обменять свою квартиру на квартиру в Сочи. Вот эти 999 фунтов мы и будем обсуждать.
Четыре фактора, которые усложняют продажу вашей квартиры
Сначала мы поговорим о том, чтобы быстро продать вашу квартиру. Есть 4 фактора, которые могут усложнить этот процесс.
Первый фактор – вид продажи. Поскольку мы хотим одну квартиру продать, а другую купить, то у нас фактор продажи квартиры неблагоприятный. Это альтернативная сделка. Фактически, это обмен. Многие риэлторы и покупатели уже «обжигались» на подобных обменных цепочках и даже на простых обменных схемах. Знают, что это сложнее, чем простая купля-продажа и будут жестко с вами торговаться. Это неизбежно, как только они узнают, что это обмен, а не простая прямая купля-продажа. Скрыть это невозможно и нельзя, иначе у вас рассыплется сделка.
Второй фактор – спрос. В зависимости от того в каком городе, в каком районе, в каком состоянии вы продаете квартиру – на вашу квартиру спрос либо высокий, либо не очень. Если есть повышенный спрос, то это хорошо, но, в большинстве случаев, повышенного спроса на вторичные квартиры сейчас не наблюдается, практически ни в одном регионе России. Понятно, что у каждого из нас уникальные ситуации, разные города и качество жилья. Это второй фактор, который будет либо усложнять, либо упрощать вашу задачу.
Третий фактор – срочность. Этот фактор играет против вас. Здесь идет прямое усложнение, потому что вам непременно нужно продать быстро. За месяц провести всю сделку. Вы же не хотите растянуть удовольствие на неопределенный срок – очень долго продавать и очень долго покупать? Вы хотите быстренько продать и быстренько купить. Под «быстренько» я имею ввиду две недели. И под двумя неделями мы будем понимать только
Четвертый фактор, который будет усложнять вашу задачу – это физическое освобождение. Если вы хотите мгновенно заехать в новую квартиру, то задача усложняется выбором покупаемой квартиры. Потому что, в таком случае, вы не сможете покупать новостройку в бетоне или вторичку, которая требует ремонта.
Круг поиска существенно сужается. Если вы согласны подождать, то тогда появятся затраты на проживание, например, в гостинице или в своей старой квартире с оплатой за найм уже новому собственнику. Когда вы продаете квартиру, то сразу оговариваете с покупателем, что еще два месяца будете снимать у него свою бывшую квартиру.
Итак, это 4 фактора, которые усложняют продажу вашей квартиры и негативно влияют на ее цену.
Есть и второстепенные факторы, которые оказывают влияние на вашу ситуацию.
Состояние, в котором находится ваша квартира. Может быть есть какие-то улучшения, которые вы в этой квартире сделали и очень сильно хотите внести эти изменения в цену, но покупатель этого не понимает.
Есть еще и ускорители продаж, о которых мы тоже поговорим. Это секретная технология риэлторов. Многие из них этой технологией пользуются. И ниже я расскажу вам об этом.
Определяем стоимость квартиры
Метод оценки «десять лучших цен», мы подробно разбирали в предыдущей главе и сейчас я не буду на этом останавливаться. Используя эту методику, вы сможете правильно определить начальную стоимость вашей квартиры.
Если хотите подстраховаться и получить объективную оценку стоимости, рекомендую вам сделать 2 дополнительных шага.
Первое – нанять оценщика. Взять солидную оценочную компанию в вашем городе и попросить их сделать объективную оценку. То есть, не целиться ни в какую цифру, а показать истинную рыночную стоимость квартиры. За это придется заплатить приблизительно 7 тысяч рублей.
Второе – обратиться в два-три авторитетных агентства недвижимости в вашем городе и попросить их оценить вашу квартиру. Чаще всего такая услуга предоставляется бесплатно. Приедет агент, посмотрит вашу квартиру, задаст вопросы, ознакомится с документами и скажет приблизительную стоимость.
Далее, вы на листочке раскладываете пасьянс из трех цифр:
Первая цифра та, которую вы вычислили сами методом «десять лучших цен».
Вторая цифра, которую вы получили от оценщика.
Третья группа цифр – полученные от двух-трех агентств недвижимости, которые сделали независимую экспресс-оценку вашей квартиры.
Таким образом, вы увидите разброс цен и сможете правильно определить первоначальную цену.
Если вы попытаетесь поставить цену выше рынка, то за две недели вы квартиру не продадите. А мы сейчас говорим о скоростной продаже. Поэтому продавать нужно по рынку, другого варианта нет.
Из чего состоит маркетинговый план и для чего он нужен