Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря
Шрифт:
Давайте двигаться дальше и посмотрим, какие факторы влияют на цену недвижимости. Их не так много. Есть факторы ключевые и есть второстепенные. Сначала рассмотрим ключевые факторы.
Ключевые факторы, влияющие на цену
Первый фактор, влияющий на цену – это место. В Сочи самый популярный район – Центральный. В нем есть десяток микрорайонов: Центр, Заречный, Новый Сочи, Мамайка, Донская, Макаренко, Больничный городок, Ареда, Завокзальный, КСМ. Не сложно догадаться, что микрорайоны, которые ближе к морю – более востребованы.
Следующий район – Хостинский. Состоит из еще большего количества микрорайонов: Кудепста, Хоста, совхоз Приморский, Малый Ахун, Новая Мацеста, Мацестинская долина, Приморье, Бытха, Раздольное, Яна Фабрициуса, санаторий Светлана, Соболевка.
Здесь, то же самое: чем ближе к морю микрорайон, тем он более престижный, тем дороже там недвижимость.
И третий район, которые мы рассматриваем – Адлерский, прибрежная часть. Состоит из следующих микрорайонов: Голубые Дали, Курортный городок (Чкалова), Мирный, Молдовка, Центр, Чай совхоз.
Помните в прошлом году, в июне после ливневых дождей достаточно сильно затопило Сочи? Из всех районов Сочи затопило только один микрорайон, под названием Мирный, и то на 2 дня. Соответственно, это не может не отразиться на цене микрорайона. Несмотря на то, что Мирный достаточно близко от моря и от Олимпийского парка, это самый дешевый микрорайон Адлерского района, потому что он потенциально находится в зоне риска. Он находится ниже уровня моря.
Все остальные микрорайоны в Адлере – переоценены на сегодня, примерно на 15 %.
То же самое происходит с большинством квартир Центрального района Сочи. Квартиры в микрорайонах Мамайка, Центр, Завокзальный, Заречный и Новый Сочи переоценены примерно на 15 %. Подробнее об этом мы поговорим в главе 4, которая посвящена ценам и тенденциям изменения цен.
Но, вы должны понимать, что если на сегодняшний день на эту недвижимость есть спрос, за это платят, то это и есть реальная рыночная цена. Поэтому, с точки зрения соотношения цена-качество, Хостинский район, очень даже конкурентный. Я рекомендую на него обратить пристальное внимание тем, кто хочет решить свой жилищный вопрос уже в этом году.
Второй фактор, влияющий на цену – тип дома.
В Сочи есть, в основном, 3 типа домов, не считая смешанных: кирпичный, панельный, монолитный. Целиком деревянных в городе уже практически не осталось.
Панельный дом самый дешевый, кирпичный средний, монолитный самый дорогой и самый массовый в новой застройке Сочи. В последние шесть лет панельные дома в Сочи строить практически перестали. Полностью перешли на технологию монолитного строительства. Редчайший случай, когда кирпичные дома еще кто-то продолжает строить. На улице Кирпичной есть несколько таких домов, недавно построенных.
Третий фактор – этаж.
Этаж может влиять на экологию в вашем доме. В Сочи замечательный климат, очень много зелени, и даже небольшая загазованность хорошо чувствуется. Особенно, когда идешь вдоль Курортного проспекта или вдоль улицы Ленина чувствуешь запах выхлопных газов. Поэтому, если дом находится близко от дороги и вы выбираете этаж, то это должен быть конечно не первый и не второй этаж.
Четвертый фактор – состояние квартиры.
Когда мы говорим о состоянии квартиры, то имеем ввиду ремонт. Ни в коем случае нельзя делать ремонт перед тем как квартиру продаешь. Предположим, вы сделали ремонт за 1 млн. руб. Сколько за него можно будет получить при продаже? От стоимости ремонта, сделанного для себя, можно выручить в цене продаваемой квартиры не более 50 %. Причин тому много. Это факт, известный всем риэлторам.
Поэтому, если вы собрались продавать квартиру, нельзя делать качественный ремонт перед продажей. Максимум, что можно сделать, это хоум-стейджинг.
Через сколько недель эта краска сойдет неважно. Важно, что при продаже смотрится нарядно. Выбрасывают то, что все равно выбросят и что-то чуть-чуть подкрашивают, вешают дешевые яркие обои, чтоб было красиво. Такой ремонт окупается, причем окупается с лихвой. Грубо говоря, 100 тыс. руб. на предпродажную подготовку позволят продать квартиру на 200–300 тысяч дороже, да и по срокам быстрее. Капитальный ремонт за полную стоимость вы не окупите. Поэтому, ни к коем случае нельзя делать ремонт перед тем, как квартиру продаешь.
Пятый фактор – видовые характеристики.
Что же такое видовая квартира? Какой вид стоит денег, а какой нет?
Я считаю, что видовая квартира – это та, где видно море без бинокля. Это первое условие. На крайний случай, может быть видно линию моря или красивые горы, это тоже будет видовая квартира.
Бывают квартиры, откуда видно просто город, но город бескрайний, это называется перспектива. Можно бесконечно рассматривать какие-то дома, дороги, речку. Море не видно, горы не видно, но видно бескрайнюю городскую перспективу. В Сочи достаточно красиво и таких мест много. Это тоже видовая квартира.
Что НЕ является видовой квартирой?
Не будет видовой квартирой квартира в доме, который находится на горе, высоко, но перед ним микрорайон, который в самое ближайшее время будет застраиваться. Это значит, что сегодня у тебя вид не красивый, перспектива глаз не радует.
Пример такого дома – ЖК Альпика на улице Альпийская. Смотришь в сторону моря – видно полоску моря, видно пятиэтажные хрущевки, которые в самое ближайшее время будут застраиваться высокими домами, которые перекроют вид моря.