Методическое пособие по курсу "Основы правовых знаний"
Шрифт:
Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением предусмотрен гл. 33 ГК РФ. Под договором ренты понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Как сделка по отчуждению жилого помещения рента выступает в случаях, когда под выплату ренты передается жилое помещение. Законодательством предусматривается несколько видов ренты:
• бессрочная (постоянная) рента;
• на срок жизни получателя
• разновидность пожизненной ренты — рента на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Отдельно стоит сказать об обмене жилых помещений. С точки зрения гражданского права, это тоже сделка. Но в отличие от сделок, рассмотренных выше, договор обмена жилых помещений регулируется не только и не столько гражданским законодательством. Основная правовая регламентация таких сделок содержится в актах жилищного законодательства.
Так, согласно Закону Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право (с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором. Наниматель или арендатор жилого помещения также имеет право с согласия собственника жилищного фонда передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение. Таким образом, если при мене стороны — собственники жилых помещений, то при обмене — наниматели либо наниматели и собственники. Между обменом и меной существует и множество других отличий, например характер обмениваемых прав, порядок совершения сделок и др.
Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту их бронирования. Это определение содержит в себе основные принципы приватизации жилья:
1) жилье приобретается гражданами в собственность добровольно;
2) занимаемые гражданами жилые помещения передаются им бесплатно;
3) гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.
Добровольность приватизации означает, с одной стороны, недопустимость какого-либо принуждения к ее осуществлению или отказа в ее проведении и, с другой стороны, необходимость согласия всех совместно проживающих в этом жилом помещении на его приватизацию. Добровольность означает также то, что приватизированное жилое помещение может быть передано как в общую (совместную или долевую) собственность всех проживающих в нем граждан, так и в собственность одного из них. В последнем случае за гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.
Бесплатность, безвозмездность является вторым важнейшим принципом приватизации. Расходы при приватизации заключаются только в возмещении гражданами расходов по оформлению приватизационных документов, стоимость которого определяется органами местного самоуправления и может быть различной по сумме.
Возможность приватизировать жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда только один раз является третьим важнейшим принципом приватизации жилья.
Приватизировать свое жилье могут граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений и предприятий (ведомственный фонд). Обязательным условием приватизации жилого помещения является согласие на ее проведение всех проживающих в этом помещении.
Особенно важна защита интересов несовершеннолетних, проживающих в приватизируемой квартире. В ст. 53 Жилищного кодекса указывается, что члены семьи нанимателя, т. е. его супруг, дети, нетрудоспособные иждивенцы и другие родственники (ч. 2 ст. 53) пользуются всеми правами наравне с нанимателем, следовательно, несовершеннолетние лица также вправе стать участниками общей собственности на занимаемое жилое помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
При рассмотрении вопросов приватизации очень важно определить ее объекты, т. е. приватизация каких жилых помещений возможна. В собственность граждан могут переходить жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Особо определены жилые помещения, не подлежащие приватизации, — это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, приравненных к ним. Также в этот список включены жилые помещения в специализированных домах (для престарелых, инвалидов, ветеранов). Однако приватизация служебных и коммунальных жилых помещений возможна по решению собственника жилищного фонда.
В законодательстве четко установлен порядок оформления приватизации жилых помещений. Документами, необходимыми для приобретения гражданами в собственность жилого помещения в порядке его приватизации, являются:
• заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
• документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (согласно ст. 50 и 51 Жилищного кодекса РСФСР, это договор найма, заключенный на основе ордера на жилое помещение между организацией-наймодателем и гражданином-нанимателем);
• справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилого помещения не было использовано;
• разрешение органов опеки и попечительства на приватизацию в случае отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности.
В зависимости от того, в чьем ведении находится жилищный фонд, передача жилых помещений в собственность граждан может осуществляться:
• соответствующим представительным или исполнительным органом власти;
• предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, или