Монархия предпринимателя. Как стать царем?

Балашов Геннадий Викторович

Вся Украина дает и берет, Полина. Это естественно в наших сегодняшних условиях.

2005 год. Золотой сарай

Скучный год. Купля-продажа недвижимости, случайные заработки, кредитов по-прежнему нет. Денег, несмотря на мои успехи, продолжает не хватать. Потому что даже если вы захватили какое-то предприятие (в тот год у меня появилась парикмахерская), в дальнейшем требуются ремонт и приватизация. А тут я еще и сарай прикупил.

Я не знал, где в Киеве находится улица Козятинская и что располагается под номером 2, но адвокатесса сильно заинтересовалась этим объектом, и я поехал посмотреть. За покосившимся забором стоял старый заброшенный сарай из кирпича, стоящий на участке в 4,5 сотки, заваленном мусором. Но зато в самом центре столицы, в Царском селе, на возвышенности. Соседствовали

с этим убожеством собственность Ее Величества Королевы Англии и несколько шикарных особняков высокопоставленных чиновников. А сама улица Козятинская находилась возле Киево-Печерской Лавры, на земле, охраняемой ЮНЕСКО. И продавался этот сарай за 150 тысяч долларов без земли, которую предстояло еще приватизировать после покупки (и каждая сотка стоила в отдельности 150 тысяч долларов). Приобретение сарая давало право на бесплатную приватизацию земли.

Честно говоря, я не знал, что делать с этим участком. Через несколько месяцев на меня вышли люди, предложившие за этот сарай уже 300 тысяч долларов. Деньги были нужны настолько, что я почти согласился, но что-то меня удержало. Еще два года сарайчик продолжал существовать в том же самом виде. Я попросту не знал, что с ним делать. Продавать жалко, а достаточных средств на строительство элитного особняка пока не было. Но даже так этот объект приносил мне доход, удваиваясь и утраиваясь в цене. В этом был смысл инвестиции — можно купить и покосившийся сарай, если он находится на дорогой земле в самом центре города. Так или иначе он принесет прибыль.

Проблемой этого года были постоянные переезды моего агентства недвижимости «Липки» из одного офиса в другой. Все время находились желающие арендовать наши помещения по выгодным ценам, и нехватка денег заставляла нас их сдавать. В 2005-м я открыл для себя еще один финансовый ресурс, который находился все это время буквально на поверхности.

На Шелковичной, 3 удалось выкупить разом восемь квартир, деньги приходилось привлекать даже от сотрудников, и в итоге мне удается занять половину последнего этажа (блок из трех квартир). И без того приличная площадь элитного дома возле самого парламента Украины по баснословной стоимости была удвоена за счет чердака. Мы пробили потолок, вывезли все балки и мусор, которые там находились, и сделали капитальный ремонт. Пространство почти в 400 метров квадратных мы утеплили, прорезали в крыше несколько потолочных окон и получили прекрасный офис со скошенным потолком. Конечно, это втянуло меня в еще большие долги, но дело того стоило.

Дом по адресу Шелковичная, 3 становился стратегическим направлением моей работы. Там всего было 24 квартиры (треть из которых уже принадлежали мне), и я думал о том, чтобы выкупить его полностью. Доход от продажи целого здания, возможно, уже готового офисного центра, был бы в разы выше, чем от продажи разрозненных объектов недвижимости. Именно поэтому я всегда старался объединить между собой квадратные метры.

Агентство недвижимости работало автономно, а меня как инвестора в недвижимости правительственного квартала интересовало только два варианта: последние этажи с возможностью занять чердак и первые этажи с возможностью выкопать подвал. И то, и другое увеличивало площадь. Себестоимость объектов не была принципиальной для меня, потому что на выходе я получал огромную стоимость метра. Вопрос узаконения объектов мы решили оригинальным образом.

ЖЭК Шелковичной, 3 подал на нас в суд, и поскольку я не пускал его представителей на свой этаж, начальник организовал специальную комиссию, в которую вошли представитель райисполкома, киевской администрации, МЧС и участковый. Они закатали огромный акт о незаконном присвоении крыши, арестовали пять рабочих. МЧС, заявив, что им необходим газовый баллон и сварочный аппарат, их конфисковало. Был подан иск в суд. На составление самого акта я не пришел, а когда мне позвонили из милиции и сказали: «Ваши рабочие находятся у нас, приезжайте для составления протокола», в ответ прозвучало: «Забирайте этих рабочих себе и посадите на 100 лет в тюрьму». «Заложников» отпустили через два часа, так как смысла их держать не было. Украденные баллон со сварочным аппаратом мы списали. И строительно-ремонтные

работы продолжились с удвоенной скоростью — было лето, сезон отпусков, нужно было успеть до возвращения чиновничьего начальства.

Суд мы благополучно проиграли, даже не явившись на слушание, потом проиграли и апелляционный суд и в конце концов Верховный. Пришлось обращаться в адвокатскую компанию и платить. За 25 тысяч долларов дело было возвращено в Верховный Суд по причине какой-то ошибки, после чего оно не разбиралось. Его положили на какую-то дальнюю полку дальнего шкафа дальнего чулана в неизведанных дебрях Верховного Суда. И я продолжал восседать на захваченном чердаке.

Просматривая как-то любимый американский телесериал «Клан Сопрано», я услышал блестящее умозаключение от одной из героинь: «Физическое владение объектом дает 90% юридического права». Какой смысл оформлять крышу над собой, если ни у кого другого допуска и входа на нее нет?.. Кстати, этот юридически не оформленный объект я благополучно продал в 2009 году.

2006 год. Ипотека

Недвижимость летит вверх в цене. На рынке наконец появились доступные кредиты, страну захватывает ипотечная золотая лихорадка. Банки, как сумасшедшие, выдают кредиты, люди, как сумасшедшие, покупают квартиры, мебель, автомобили, и все это дорожает. В Украине наблюдался странный экономический бум. Пухли банкиры, выдававшие кредиты, пухли оценщики, которые давали завышенную оценку объектов под кредиты, пухли страховые компании…

Я тоже взял кредит, чтобы купить больше недвижимости. В то время это было выгодно — обычная цена покупки квадратного метра в правительственном квартале составляла 5–6 тысяч, а продавать благодаря высокому спросу можно было по 9–10 тысяч долларов.

2006 год — это год, с одной стороны, разборок власти, а с другой — полной вольности ипотечного кредитования.

Глава 47. Ты никому ничего не должен!

Семен Михайлович получил пенсию и, как всегда, небольшую часть денег засунул в права. Его старенький «Жигуленок» остановил инспектор ГАИ за небольшое превышение скорости. Пенсионер тут же сунул гаишнику 100 гривен и попросил прощения. Инспектор ГАИ с важным видом взял деньги и отпустил Семена Михайловича.

Вечером за ужином инспектор важно передал жене заработанные 570 гривен и сказал: «Сегодня хорошо, нарушителей было много». Жена обрадовалась: «Купим кроссовки сыну и, кстати, в школу нужно отнести 350 гривен».

В соседнем доме жила учительница, которая собирала деньги на ремонт класса. Ремонт проводился централизовано самим директором школы. В конце месяца директриса Зинаида Петровна подбивала баланс. На ремонт было собрано достаточно денег, и у нее еще оставалось 7 тысяч гривен, часть из которых она поменяла на доллары и отложила. Оставшееся она заплатила инспектору БТИ за то, чтобы он выдал ей справку о перепланировке квартиры (она хотела ее продать и разъехаться со взрослым сыном) .

Инспектор БТИ сам не решал такие вопросы, половина денег уходила начальнику отдела за подпись. В конце месяца у начальника отдела скапливалась достаточная сумма денег, и он подумывал о покупке нового автомобиля. Но часть денег ему нужно было отдать своему непосредственному шефу.

У шефа в конце месяца скапливалась еще более приличная сумма, но часть денег ему нужно было отдать на участие в политической тусовке, чтобы стать депутатом горсовета — только так он мог удержать свою должность.

Глава фракции горсовета, он же владелец партии, распоряжался весьма внушительным бюджетом, поступающим от земельных комиссий, от отдельных депутатов за участие в бизнесе. И он уже давно подумывал о покупке виллы в Монако, но часть денег нужно было отдать на ведение избирательной кампании — на телевидение, радио, печатные СМИ, на печать листовок. Часть средств шла по безналичному расчету для отчета Центризбиркому, а львиную долю денег нужно было платить наличными. За всю эту работу отвечал начальник избирательного штаба. Он предоставил отчет и, получив деньги от своего шефа, отщипнул от них 40%, а остальные раздал журналистам и редакторам. К концу избирательной кампании он подумал: «А почему я не баллотируюсь в местные органы власти? Деньги у меня есть, работу я знаю…»