Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель

Макурова Татьяна

В связи с этим моментом возникновения права собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности».

Второй подход довольно редкий и привожу я его скорее для сведения. Существует Письмо о том, что, если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но при этом каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости и имеет отдельное свидетельство (до электронной регистрации прав собственности бывали случаи, когда на каждую долю выдавался отдельный бумажный документ, особенно при так называемом выделе доли в натуре или в случае с коммунальными квартирами), то каждая доля рассматривается

отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 № 03-04-05/23772). Сейчас такой случай может быть применим, когда, к примеру, квартира, приобретенная по долям в разное время, так же по долям продается разным покупателям. Вместе с тем эту позицию можно обернуть и в свою пользу при продаже, т.к. за одну долю-объект можно применить вычет по фактическим расходам, за другую – 1 млн при продаже отдельным договором. И все это в составе одного объекта недвижимости.

Третий вариант – объединение комнат в коммунальной квартире с целью дальнейшей продажи единым объектом.

Применительно к коммунальной квартире вопрос стоит особняком в связи с судебной практикой (учитывая приоритет судебной практики над разъяснениями Минфина и ФНС). Срок владения, полагает суд, считается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на последнюю приобретенную комнату, а дата возникновения права собственности на квартиру как цельный объект значения не имеет. Это следует из п. 11 Обзора, направленного письмом ФНС России от 7 июля 2016 г. № СА-4-7/12211 со ссылками на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 № 70-КГ15-16. С одной стороны, обзор судебной практики относится к конкретному делу (Ахмедова Б.И. против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 5 по Ямало-Ненецкому автономному округу), а право у нас не прецедентное. С другой стороны, письма ФНС или Минфина устанавливают приоритет судебной практики над разъяснениями финансовых ведомств (см. Письмо Минфина №03-01-13/01/47571 от 7 ноября 2013 года).

Всегда лучше ориентироваться на судебную практику, сложившуюся именно в вашем регионе, особенно если она более лояльна, чем позиция ведомств.

• Объединены две квартиры в одну

Ранее позиция фискалов была не в пользу налогоплательщика: они считали срок владения с момента получения свидетельства на новый (объединенный) объект. Однако в связи с судебной практикой позиция поменялась и теперь срок владения считается с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные квартиры (Письмо Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241).

• При разделе одного земельного участка на несколько

Срок владения считается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (полученный в результате раздела) объект – см. Письма Минфина России от 17 декабря 2013 г. № 03-04-07/55742, от 12.07.2017 № 03-04-05/44405, от 16 мая 2018 г. № 03-04-05/32819. Также данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 № 1129-О.

Из этого правила есть два исключения в соответствии с Земельным кодексом, которые фигурируют в вышеуказанных письмах.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исключения прописаны в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 ЗК:

«П.4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)».

«П.6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах».

Отмечу,

что юристы считают такой подход спорным – приведу некоторые позиции с портала pravo.ru. В частности, адвокат Марина Краснобаева, партнер КА "Юков и партнеры", говорит: «Несмотря на то, что с точки зрения земельного и гражданского законодательства налогоплательщик стал собственником новых вещей, по существу, с экономических позиций налогоплательщик остался собственником актива, который был у него на правах собственности более трех лет, и при совершении сделок купли-продажи участков не преследовал спекулятивных целей, на борьбу с которыми направлены соответствующие нормы налогового законодательства (ст. 17.1 НК). Соответственно суды должны были учесть существо, а не форму отношений». "Формалистским" подход судов называет и Антон Божко, адвокат КА «Барщевский и партнеры». На его взгляд, он идет вразрез с назначением института имущественного вычета при продаже недвижимого имущества, а кроме того, "несколько противоречит" позиции Президиума ВАС относительно сохранения разделенного земельного участка как объекта права для целей виндикации. «Иными словами, в настоящее время складывается ситуация, когда для целей применения налогового законодательства созданные в результате разделения земельные участки признаются новыми объектами права, а для целей гражданского регулирования техническое изменение границ земельного участка не имеет правового значения», – поясняет юрист.

Примечательно, что по аналогичной по своему экономическому существу операции с разделом жилой недвижимости срок считается с момента первоначального приобретения недвижимости (см.ниже).

• Раздел остальной недвижимости без изменения внешних границ, включая выдел доли в натуре

Позиция по данному вопросу менялась. Сейчас она такова, что срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении до раздела. См. Письмо Минфина России от 28 октября 2016 г. № 03-04-05/63232.

Выдержка с обоснованием: «На основании положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика».