Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать
Шрифт:
Облигации государств. В целом это надежный инструмент. Государства обычно возвращают свои долги, чтобы иметь возможность брать новые. Но доходность таких бумаг очень низка, да и дефолты иногда случаются. Кроме того, цена таких бумаг тоже все время скачет, и вы можете легко потерять на них 10–20% капитала, если купите дорого, а продадите в неудачный момент.
Золото. Это очень необычный товар, который, как правило, растет в цене, когда на рынках неспокойно, и, наоборот, падает, когда на рынках все хорошо. В современном мире не существует «справедливой» цены на золото,
Банковские депозиты. Обычно они дают крайне низкую доходность, примерно равную инфляции. По этой причине капитал, лежащий на депозите, обычно считается неработающим. Кроме того, банк может обанкротиться, что уже много раз бывало в нашей истории. В этом случае государство обычно выплачивает только часть суммы (если вклад велик). В России на 2020 год это 1,4 миллиона рублей на одного вкладчика.
Вывод: как видите, в большинстве случаев либо есть риск потерять вложенные деньги, либо доходность таких инвестиций крайне низка. Именно поэтому человечество пока не нашло достойной альтернативы инвестициям в недвижимость: столь же надежных инструментов, приносящих приличную доходность и не требующих ежедневного личного участия, очень мало.
Успешные инвесторы всегда начинают выстраивать стратегию с определения краткосрочных и долгосрочных целей.
Вот пример краткосрочной цели: диверсификация. Если вы инвестировали в фондовый рынок, то после кризиса 2020 года вы можете решить разбавить свой портфель ценных бумаг недвижимостью, потому что 23 марта акции на всех биржах мира обвалились. Даже облигации падали в цене на 30–40%.
Для одного человека важно сохранить деньги, инвестируя их в недвижимость, а прибыль он получает от бизнеса или в виде ежемесячной зарплаты. А для другого важно, чтобы недвижимость приносила постоянный доход.
В долгосрочной перспективе вашей целью может быть прибыльный бизнес, который не требует ежедневного управления и который вы оставите в наследство детям. Или вы планируете реализовать проект собственной школы или студии, для которых нужно помещение.
Подумайте, для чего вам нужна недвижимость, в формате фантазии «а было бы неплохо». А в конце главы вы найдете квадрат Декарта – инструмент, который поможет вам проверить свои цели в недвижимости.
Приведу несколько примеров инвестиционных стратегий для разных ситуаций.
Краткосрочные инвестиции (до 1 года)
Цель: диверсифицировать портфель, заработать от 10% годовых.
• Покупка недвижимости в строящемся проекте со скидкой, продажа после готовности (жилая, офисная недвижимость).
• Покупка старой недвижимости, косметический ремонт, дальнейшая продажа (жилая недвижимость).
• Предоставление займа девелоперу под ставку 10–15% годовых в зависимости от рынка и проекта (любой вид недвижимости).
• Покупка
• Покупка недвижимости на аукционе по цене ниже рынка с дальнейшей перепродажей.
Среднесрочные инвестиции (1–3 года)
Цель: диверсифицировать портфель, увеличить свой капитал на 30–50%.
• Покупка строящейся недвижимости на ранней стадии строительства, продажа после окончания строительства (жилая, офисная недвижимость).
• Финансирование девелоперских проектов с доходностью 15–30% годовых (любой вид недвижимости, строящейся на продажу).
• Самостоятельный девелопмент недвижимости с последующей продажей (индивидуальный жилой дом).
Долгосрочные инвестиции (от 3 лет)
Цель: создать пассивный доход в размере 5–15% годовых на вложенные средства.
• Покупка готовой недвижимости для сдачи в аренду (жилая, торговая, офисная недвижимость).
• Покупка доли в девелоперском проекте (любой вид недвижимости).
• Покупка пая в закрытом ПИФе на фиксированный срок.
• Покупка строящейся недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду (любой вид недвижимости).
• Покупка земли для дальнейшей перепродажи в растущем регионе (срок, как правило, больше трех лет).
Не стоит использовать все стратегии одновременно. Лучше выбрать одну-две наиболее подходящих и потратить время на их освоение. В любом случае вам придется провести много часов, разбираясь во всех тонкостях стратегии и выбранного рынка. Лучше сконцентрировать усилия – это повысит вероятность успеха.
До сих пор мы говорили о недвижимости как о сфере инвестиций. Но часто бывает, что инвестиционные цели: капитализация, прибыль, доходность или арендный доход – стоят не на первом месте или вообще не учитываются. Расскажу вам одну историю о таком случае.
История о большом проекте на Бали
У нас с женой есть друзья Дима и Катя. Они известные бизнесмены, которые создают онлайн-проекты в сфере образования. Пару лет назад они переехали на Бали. Насовсем, как они говорят. Ребята живут в Убуде, в центре острова, где много веганских кафе, которые мы с женой так любим, и где жизнь напоминает смесь российской деревни и калифорнийского города на побережье. Здесь есть и дикая природа, и плоды папайи и кокоса прямо на вашей веранде, и модные рестораны, и магазины органической еды и одежды.
И вот год назад Дима попросил у меня консультацию по вопросу инвестиций в девелоперский проект на Бали. Я всегда с радостью консультирую своих друзей и даже незнакомых людей, потому что мне любопытно, что еще нового происходит на многогранном рынке недвижимости. Мы с Димой созвонились, и он рассказал об идее.
– Слушай, я тут вложился в один проект, и сейчас у меня вопрос, увеличивать ли свою долю в нем. Давай я тебе расскажу ситуацию, и ты мне скажешь, как лучше действовать, – начал Дима, и я понял, что он уже глубоко в проекте и полноценную консультацию давать поздно. «Что ж, посмотрим, чем я смогу быть полезен», – подумал я.