Перепланировка и переустройство квартиры

Батяев Андрей Андреевич

Во-первых, необходимо выяснить всю череду исков, которые могут заявить жильцы дома. Далее, исходя из реального положения ситуации (наличия всех необходимых согласований и документов), необходимо развить и подробно рассмотреть несколько вариантов поведения жильцов дома (истцов) в суде. И третий рассматриваемый элемент как раз и будут составлять рекомендации в виде конкретных ответных действий собственника помещений для защиты своих прав и интересов в суде. Однако, прежде чем рассматривать все перечисленные вопросы, необходимо рассмотреть те права и обязанности, которыми обладает собственник в суде общей юрисдикции и в арбитражном суде. Для этого мы обратимся к гражданско-процессуальному и арбитражно-процессуальному законодательству РФ.

Собственник переустраиваемого жилого помещения может участвовать в процессе в качестве

истца или ответчика, третьего лица, как заявляющего, так и не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. В том случае, когда жильцы дома пользуются правами истца и заявляют иск о пресечении незаконных действий по проведению переустройства и перепланировки жилых помещений собственником, то сам собственник участвует в деле в качестве ответчика. Если жильцы дома предъявляют заявление органу местного самоуправления, принявшему решение о проведении работ по переустройству и перепланировке, то собственник такого дома принимает участие в деле в качестве третьего лица, а возможно, и соответчика.

Когда жильцы дома «проигрывают» иск, то «бывший» ответчик – собственник жилых помещений – вправе возбудить новое гражданское дело в суде и заявить иск о возмещении ему всех причиненных убытков, которые выразились в простое работ (в случае наложении обеспечительных мер), дополнительных расходах на сбор доказательств по делу и т.д.

В любом случае, собственник жилых помещений, в которых проводятся работы, будет пользоваться определенными правами в суде. Как правило, собственник является ответчиком, и это – основной иск, который необходимо выиграть собственнику. Его участие в деле в качестве истца возможно только в случае отказа в удовлетворении иска жильцов дома, недовольных проводимыми работами по переустройству и перепланировке. В любом случае, собственник жилого помещения будет являться «лицом, участвующим в деле» в том смысле данного термина, какой употребляется законодателем при описании правового положения (статуса) лица, участвующего в деле. Разумеется, что и сами жильцы дома, которые обратятся в суд с иском, будут пользоваться аналогичным набором прав и обязанностей в качестве лица, участвующего в деле на стороне истца.

Стороны гражданского правоотношения должны прилагать усилия к разрешению возникшего между ними спора в досудебном порядке. Вместе с тем ничто не мешает ответчику признать иск как полностью, так и в части и после обращения истца в суд. Однако в этом случае на ответчика возлагаются все неблагоприятные последствия своевременного неисполнения требований истца. Согласно ч. 1 ст. 101 ГПК он обязан будет возместить истцу все понесенные им по делу судебные расходы, в том числе уплаченную истцом государственную пошлину, расходы на оплату услуг представителя и другие издержки, связанные с рассмотрением дела, которые к моменту признания требований истца понесет последний.

Под мировым соглашением понимается соглашение сторон о взаимных уступках по правам и обязанностям в спорном правоотношении. В результате достигнутого соглашения перестают существовать основания и предмет иска, в результате чего производство по делу прекращается (ст. 220 ГПК). Мировое соглашение может быть заключено как в судебном заседании, так и за его пределами, в любом случае оно подлежит утверждению судом.

Каково может быть содержание мирового соглашения сторон по данному делу? В принципе в подобных случаях сторонами крайне редко заключаются мировые соглашения, поскольку жильцам необходимо полностью прекратить любые работы по проведению переустройства и перепланировки, а собственнику квартир необходимо в любом случае переоборудовать его. Мировое соглашение возможно заключить, если жильцы дома пойдут на уступки и откажутся от своих исковых требований, при условии, что ответчик совершит определенные действия в их пользу. Например, мировым соглашением ответчика можно обязать провести капитальный ремонт фундаментов всего дома, или провести укрепление стен дома – это в том случае, когда иск заявлен юридическим лицом – ЖСК от имени всего дома. Возможен и такой вариант, что стороны договорятся о возмещении ответчиком (собственником перепланируемых помещений) определенных расходов жильцам дома (истцам).

Выше мы уже отмечали, что в делах данной категории очень часто бывает, что на стороне истца выступают несколько лиц (недовольные жильцы дома, которыми, как правило, являются соседи). Процессуальное соучастие

представляет собой одну из разновидностей множественности лиц на стороне истца или ответчика. Под процессуальным соучастием понимается участие в одном процессе нескольких истцов (так называемые соистцы) или нескольких ответчиков (так называемые соответчики), чьи права или обязанности не исключают друг друга. Процессуальное соучастие может возникнуть как по инициативе истца (истцов), так и на основании решения суда. Процессуальное соучастие имеет целью наиболее оперативное, полное и всестороннее рассмотрение и разрешение дела.

В том случае, когда соучастники поручают ведение дела одному или нескольким соучастникам, полномочия такого соучастника (соучастников) должны быть выражены в доверенности.

Если рассмотрение дела невозможно без участия соответчика (соответчиков), судья при подготовке дела к судебному разбирательству должен решить вопрос о его (их) привлечении к участию в деле (подп. 4 п. 1 ст. 150 ГПК).

Мы уже отмечали, что в суд недовольные жильцы дома могут подать заявление в отношении органа местного самоуправления, который разрешил перепланировку помещения. В таком случае, это будет не исковое производство в суде, а производство по делам, возникающим из публичных правоотношений. Ответчиком в данном случае будет выступать орган местного самоуправления, а оспариваться в суде будет не сам факт производства работ, а законность принятия решения по переустройству помещения.

Определение того, арбитражный суд или суд общей юрисдикции будет рассматривать данный спор, во многом зависит от того, кем будут являться субъекты, т.е. лица участвующие в деле. Если, предположим, у нас заявление подают не отдельные жильцы, а все ЖСК как юридическое лицо в отношении органа местного самоуправления, который также является юридическим лицом, то характер их спора в принципе, получается хозяйственный, поскольку затрагивает права истца в сфере технического и санитарного обслуживания, эксплуатации дома. В таком случае данный спор будут рассматриваться арбитражным судом. В том случае, когда в отношении органа местного самоуправления, принявшего решение о переустройстве помещения, подано заявление о признании недействительным (незаконным) такого решения лишь со стороны некоторых или одного недовольного жильца дома (главное, что от физических лиц), то такой спор будет рассматриваться в суде общей юрисдикции.

Заявление об оспаривании в суд решения органа местного самоуправления можно подавать по месту нахождении истца либо по месту нахождения недвижимого имущества, которое данным решением переустраивают.

Обращаясь в суд с заявлением об оспаривании решений органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, заявитель вправе ходатайствовать о приостановлении действия оспариваемого акта. Однако по смыслу ч. 4 ст. 254 его действие может быть приостановлено и по инициативе суда, независимо от ходатайства заинтересованного лица. Фактически это право истца и является как раз тем определяющим фактором, из-за которого истец и подает заявление в суд, поскольку приостановление действия оспариваемого акта не будет являться мерой предварительного обеспечения по иску и именно этим правом истец часто пользуется. Пока в суде рассматривается дело, истец вправе требовать приостановки всех работ в жилом помещении ответчика, поскольку решение, на основании которого разрешено проведение данных работ, приостановлено своим действием. Следовательно, у собственника помещений нет оснований для проведения работ.

Как будет оспариваться данное решение? На этот вопрос может ответить содержание ст. 255 ГПК. Недопустимым является, например, отказ в принятии заявления в связи с тем, что оспариваемый акт или действие не повлекли за собой нарушения прав заявителя и т.п. При оспаривании ненормативного правового акта органа местного самоуправления суд общей юрисдикции (как и арбитражный суд) будет рассматривать данное решение с позиции его законности.

Что включает в себя законность принятого решения органа местного самоуправления? Данное положение означает, что при принятии оспариваемого решения были соблюдены требования законодательства о процедуре его принятия (требования к форме акта) и были соблюдены требования о законности содержания акта (решения органа местного самоуправления). В любом случае, будут проверяться и полномочия органа местного самоуправления на принятие подобного рода актов.