Первая полная энциклопедия ЖКХ
Шрифт:
Журнал регистрации
Примерная форма журнала регистрации результатов осмотров многоквартирного дома жилого здания (строительных конструкций, инженерных систем и оборудования и придомовой территории)
Дата осмотра:_________________Ф.И.О. проводивш (его/их)
осмотр ______________________________________________
3
Задачи
Задачи управления многоквартирным домом – планируемый результат деятельности по управлению многоквартирным домом на каждом ее этапе. Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется по нескольким направлениям. Это:
– управление обслуживанием и ремонтами;
– финансовое управление;
– административное управление, включающее в себя управление персоналом, ремонтами, включая и функции заказчика;
– обеспечение функций безопасного и комфортного проживания жителей.
Управление обслуживанием и ремонтами
Прежде чем приступить к обслуживанию (ремонту) жилого дома, необходимо провести ряд обязательных действий. Необходимо провести:
• инвентаризацию имущества;
• оценку технического состояния и потребности в обслуживании и ремонте;
• оценку приоритетов выполнения работ и ремонтов;
• составление дефектных актов и другой технической документации;
• разработку планов текущих работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию имущества;
• разработку планов ремонтов и замен (текущих и перспективных);
• подготовку предложений по реконструкции, модернизации имущества и ресурсосберегающим мероприятиям;
• технико-экономическую оценку различных вариантов/способов осуществления работ;
• организацию аварийно-диспетчерского обслуживания.
Финансовое управление многоквартирным домом
Для успешного финансового управления многоквартирным домом необходимо подготовить также:
• смету расходов и доходов;
• специальные сметы (на отдельные виды работ);
• постоянно проводить работу по обеспечению сбора коммунальных платежей, с целью финансирования содержания имущества (распределение общих расходов и сбор платежей/взносов);
• постоянно обеспечивать бухгалтерский учет и отчетность;
• четко управлять доходами и расходами;
• привлекать дополнительные финансовые ресурсы;
• обеспечивать финансовое обеспечение будущих ремонтов;
• обеспечивать эффективное вложение свободных финансовых средств с целью предотвращения инфляционных потерь и получения дополнительных доходов;
• обеспечивать регулярные финансовые отчеты перед собственниками имущества;
• обеспечивать
Административное управление многоквартирным домом
Управление персоналом
При управлении многоквартирным жилым домом существуют также административное управление, которое в свою очередь подразделяется на управление персоналом; выполнение функций заказчика, обеспечение безопасного и комфортного проживания и т. п.
Для обеспечения эффективного управления персоналом при управлении многоквартирным домом необходимо обосновать потребности в административном и производственном персонале; обеспечить работу по подбору кандидатур, их наем и увольнение персонала; утвердить трудовой распорядок, положение об оплате труда и премировании работников; разработать служебные инструкции/должностные обязанности.
Необходимо также обеспечить проведение инструктажа работников на рабочих местах и с целью обеспечения безопасных условий труда, а также проводить действия по выдаче и контролю исполнения заданий.
Выполнение функции заказчика на работы по обслуживанию и ремонту
Так как управляющая компания не может и не должна самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, то она имеет право нанимать для выполнения различных работ подрядные организации, при этом выполняя и функции заказчика. Для этого необходимо сначала подготовить пакет конкурсной документации, провести конкурсный отбор и поиск исполнителей (подрядчиков). После заключения договора подряда – обеспечить контроль за выполнением работ.
Обеспечение безопасного проживания в доме и сохранности имущества
С целью обеспечения безопасного проживания и сохранности общего имущества и организации противопожарных мероприятий управляющая организация должна проводить работу по сохранности имущества и предотвращению доступа посторонних лиц и антивандальных мероприятий, для чего необходимо проводить также действия по:
• разработке системы оповещения и порядка действий при чрезвычайных ситуациях;
• подготовке инструкций по пользованию инженерным оборудованием, оснащению предупредительными надписями и
табличками;
• контролю соблюдения норм и правил проживания и пользования помещениями, общим имуществом и придомовыми
земельными участками;
• контролю соблюдения правил перепланировки и переоборудования помещений.
Взаимодействие с собственниками, нанимателями, арендаторами помещений
Для обеспечения комфортного проживания всех собственников, нанимателей, арендаторов и прочих проживающих в доме управляющая организация должна вести и регулярно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов помещений; заключать договора с собственниками помещений.