Покупка и продажа бизнеса в России
Шрифт:
Новый собственник крупной недвижимости – это всегда событие, если происходит в не избалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шумиху на местном уровне. При добровольной продаже объекта продавец также позаботится о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с имеющими власть людьми и заручиться их поддержкой на будущее.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
Как правило, местная
Купля-продажа недвижимости. Приобретение бизнеса через покупку недвижимости необязательно подразумевает под собой сделку между двумя юридическими лицами. Стороной в сделке может быть и физической лицо. Им может быть и продавец, если на него как на физическое лицо оформлено право собственности на недвижимость, и покупатель, который, имея свои внутренние опасения и пожелания, решит оформить недвижимость не на свою компанию, а лично на себя.
Покупка имущества осуществляется путем заключения между сторонами договора купли-продажи в письменной форме. Договор по соглашению сторон может быть нотариально удостоверен. Присутствие нотариуса – не простая формальность. Он поможет обезопасить участников сделки от риска, так как своей подписью засвидетельствует свободу воли сторон. Все документы по сделке рекомендуется прошивать и скреплять на обороте подписями сторон, а также подписывать каждый лист. Это защитит от возможного мошенничества со стороны недобросовестного партнера, решившего вписать свои условия сделки с помощью замены нескольких листов.
При покупке бизнеса договор является самым слабым звеном и несет в себе наибольшие риски для покупателя, поэтому необходимо тщательно подходить к его оформлению. В договоре указывается наименование сторон сделки – организационно-правовая форма, полное наименование юридических лиц. Следует также наиболее полно индивидуализировать предмет (описать его значимые характеристики). Если предмет будет описан недостаточно, договор можно признать в суде незаключенным. Более полное описание предмета договора позволит избежать возможной путаницы и махинаций.
В случае продажи земельного участка, кроме его основных характеристик (площадь, адрес, кадастровый номер), Земельный кодекс РФ предусматривает для индивидуализации объекта указание на его целевое назначение и вид разрешенного использования. В отношении же зданий, строений, сооружений необходимо указывать данные об их расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Стороны должны быть управомочены распоряжаться данным объектом. Важно понимать, кто подписывает договор и какими полномочиями он обладает. Следует проанализировать устав стороны сделки, какие полномочия закреплены в нем. В том случае, если договор подписывает лицо по доверенности, следует изучить данные ему доверенностью полномочия, а также право лица, ее выдавшего, на предоставление таких полномочий. Подписывать все документы необходимо в личном присутствии уполномоченных лиц. Если же стороной выступает физическое лицо, проверяется его удостоверение личности, данные которого необходимо отразить
Особого внимания заслуживают сделки с заинтересованностью и крупные сделки. В отношении первой должен применяться особый порядок ее одобрения. Такие сделки не могут совершаться без одобрения советом директоров или общим собранием акционеров (участников) общества.
Если же одобрения сделки не было, такая сделка может быть признана недействительной по иску как самого общества, так и любого участника (акционера). Руководители, подписывающие сделку с заинтересованностью без соблюдения процедуры ее одобрения, несут риск возложения на них убытков, причиненных обществу их действиями.
Необходимо учитывать, что такую сделку можно одобрить и после ее совершения. Это обстоятельство сможет повлиять на позицию суда при рассмотрении спора.
Сделка считается крупной для общества, если ее предметом выступает имущество, стоимость которого составляет более 25 % стоимости имущества общества в обществе с ограниченной ответственностью или 25 % и более балансовой стоимости активов общества в акционерном обществе. Стоимость определяется по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.
Уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрен более низкий порог крупной сделки либо что для совершения крупных сделок решения общего собрания участников и (или) совета директоров вообще не требуется. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. Устав может отнести вопросы одобрения крупных сделок (от 25 до 50 % стоимости имущества общества) к компетенции совета директоров.
В акционерном обществе решение об одобрении крупной сделки (от 25 до 50 % балансовой стоимости активов) принимается советом директоров. Если стоимость предмета сделки составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества, решение принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров, принимающих участие в собрании. Если же недвижимость была внесена в уставный капитал акционерного общества, то при ее продаже в установленных законом случаях требуется решение общего собрания об уменьшении уставного капитала.
Для продавца деньги выгоднее получать авансом, а еще лучше задатком. В зависимости от одобренной сторонами схемы расчетов денежные средства могут передаваться не только после перехода права собственности, но и в качестве задатка или аванса. Задаток более выгоден продавцу, так как выступает способом обеспечения обязательства. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается, если по вине продавца, он возвращает его в двойном размере. Соглашение о задатке стороны заключают в письменной форме. Аванс является способом расчетов и, если сделка не состоялась, возвращается в любом случае.
Если недвижимость продается в кредит или с рассрочкой платежа, то порядок, сроки и размеры платежей необходимо указать в договоре. При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость продавцу предоставляется право залога. После полной оплаты покупателем приобретаемого имущества запись о залоге в Едином государственном реестре прав погашается.
Существуют и иные способы юридического обеспечения интересов сторон сделки. Это могут быть штраф, различного рода гарантии, соглашение об обязательном возмещении убытков в определенном размере, система банковских депозитов и т. д.