Покупка и размен квартиры

Гусятникова Дарья Ефимовна

Указанными способами обеспечивается:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Залог. Возможно несколько вариантов обеспечения обязательств застройщика путем залога принадлежащего ему имущества.

1. Если Вы решили выступить

одним из участников долевого строительства на самой начальной его стадии. В этом случае в целях обеспечения обязательств застройщика предметом залога будет выступать земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, и принадлежащий застройщику на праве собственности, или в залог передается право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. В случае, когда застройщик решил зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, указанный объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект незавершенного строительства. Но при этом следует иметь в виду, что если возникли обстоятельства, позволяющие усомниться в «честности» застройщика, то Вы, как и любой другой участник долевого строительства, вправе выступить с требованием об обязании застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке. 3. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Но если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства вышеуказанное имущество (земельный участок, объект незавершенного строительства или непосредственно жилые (нежилые) помещения) уже были переданы в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем вышеуказанного имущества является банк;

2) от залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном законом.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства вышеуказанное имущество не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства.

В таких случаях застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поручительство. Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и должен предусматривать:

1) солидарную

ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору;

2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве. В случае прекращения поручительства до истечения указанного выше срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства.

В случае нарушения поручителем указанной выше обязанности, он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору.

Государственная регистрация договора

Как уже указывалось выше, обязательным условием заключения договора участия в долевом строительстве является соблюдение государственной регистрации такого договора.

В соответствии с Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. № 82, на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав (паспорта сторон, квитанции об оплате госпошлины за регистрацию и т. п.), представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации прав, застройщиком представляются:

— разрешение на строительство;

— проектная декларация;

— план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства

Окончательным и наиболее приятным этапом завершения Вашего участия в долевом строительстве является государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства. После такой регистрации Вы становитесь официальным и полноправным собственником выстроенной недвижимости.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.