Покупка и размен квартиры
Шрифт:
При этом проектная декларация должна содержать только достоверную информацию. С этой целью в ч. 4 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном
3) государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Таким образом, только одновременное выполнение всех вышеуказанных требований позволяет застройщику осуществлять реализацию квартир в строящемся доме.
Если же указанные требования выполнены, то все документы будут у застройщика в наличии и каких-либо проблем с их предоставлением для Вашего ознакомления возникнуть не должно. Поэтому отказ или оттягивание сроков предоставления вышеназванных документов застройщиком могут быть расценены лишь как невыполнение с его стороны требований действующего законодательства и, следовательно, отсутствие у него законных прав на продажу квартир.
В любом случае ч. 3 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены последствия ситуации, когда стало известно о недобросовестности застройщика. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют, как уже было указано выше, отвечающие требованиям Закона об участии в долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Заключение договора участия в долевом
После того как Вы окончательно определились с выбором той квартиры, которую хотели бы приобрести в строящемся доме, начинается не менее важный этап — документальное оформление Ваших отношений с застройщиком. И от того, насколько грамотно и профессионально будет это осуществлено, во многом зависят дальнейшие гарантии защиты Ваших прав и интересов.
Основным документом, в котором зафиксированы обязательства застройщика и Ваши, как покупателя (потребителя), является договор участия в долевом строительстве.
Законодательно установлены строжайшие требования к форме заключения договора:
— письменная форма договора;
— государственная регистрация договора. Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:
А. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Речь идет о как можно более подробном описании квартиры, которая должна быть построена застройщиком. Чем подробнее и точнее будут указаны ее характеристики, тем соответственно в большее число раз возрастают Ваши шансы получить в дальнейшем квартиру без каких-либо отклонений от условий договора и именно такую, которую Вы себе представляли в соответствии с условиями заключенного договора. Если Вы с застройщиком достигли каких-либо устных договоренностей, то обязательно требуйте их письменного включения в договор либо оформления их в качестве дополнительного соглашения к такому договору.
Б. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, когда сторонами согласовано продление сроков строительства в порядке, предусмотренном ч. 3 указанной статьи.
Таким образом, из договора должно четко следовать, в какой срок застройщик обязуется передать участнику долевого строительства заказанный им объект. Но, как правило, сроки, которые устанавливает застройщик, не всегда отвечают реальным срокам, за которые застройщик готов выстроить дом и передать квартиры участникам долевого строительства.
В целях урегулирования ситуаций, связанных с нарушением застройщиком установленных в договоре сроков строительства законодателем четко предусмотрен единственно возможный в этом случае выход из ситуации — согласование с участником долевого строительства новых сроков строительства. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.