Приобретаем и продаем дачу
Шрифт:
Помимо этого, процесс развития рынка осложняется проблематичностью оценки земельных участков и несовершенством российского законодательства. При этом оформление прав собственности на землю требует большого количества времени и немалых материальных затрат.
Законодательная база разработана лишь для первой части ипотечной схемы – предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая же часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств, рефинансированием кредитных организаций и обращением ценных бумаг, не отрегулирована должным
Однако земельная ипотека все же развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается целевая программа. Согласно этой программе предусматриваются:
– формирование технологии долгосрочного кредитования сельских товаропроизводителей под залог земельных участков;
– выдача долгосрочных кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных залогом земельных участков, на создание, реконструкцию и модернизацию материально-технической базы сельских хозяйств;
– привлечение коммерческих банков к участию в проекте на основе предлагаемой технологии рефинансирования их земельно-ипотечных активов;
– формирование рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами, что позволит привлекать ресурсы, необходимые для дальнейшего наращивания объемов кредитования посредством земельной ипотеки.
Для развития ипотеки под залог земельных участков создано агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), уже действующее и разрабатывающее стандарты по земельной ипотеке для физических и юридических лиц, а также для муниципалитетов.
Стандарты разрабатываются под руководством Министерства экономического развития и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации. Создание стандартов земельной ипотеки дает возможность рассматривать землю как объект залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал.
По мнению экспертов, кредитование под залог земельных участков по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Имеется в виду следующая схема кредитования. Заемщик (частное лицо, юридическое лицо или муниципалитет) получает кредит под залог земельного участка и на полученные кредитные средства начинает обустройство земли (подведение коммуникаций и коллекторов).
После этого земельный участок переоценивается, его стоимость с учетом произведенных усовершенствований возрастает, что дает заемщику возможность получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный объект недвижимого имущества после введения его в эксплуатацию оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Поскольку данная сделка является стандартной, она совершается сравнительно быстро.
Стандарты земельной ипотеки для физических лиц практически готовы, и очень скоро система начнет действовать. Что касается реализации программы для юридических лиц и муниципалитетов, она находится в стадии доработки.
Следует отметить, что банки с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной ипотеки, в первую очередь, из-за несовершенства законодательства. Однако надежность кредитования под залог земельных участков привлекательна для банков. В отличие от других объектов недвижимого имущества земля со временем
В настоящее время кредиты под залог земельных участков предоставляют только некоторые банки, а именно: Московский кредитный банк, Сбербанк, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и банк «Зенит». Условия кредитования в этих банках практически одинаковы: 30 % стоимости участка нужно внести единовременно, а остальные 70 % можно выплачивать в течение 10–15 лет по ставкам 11–16 % годовых в долларах и 16–18 % годовых в рублях.
Разумеется, для реализации программы необходимо вносить поправки в законодательство. В случае развития земельной ипотеки местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики – участки с готовой инфраструктурой. Сейчас муниципалитет, осуществляя строительство на своей территории, не может получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ НОРМЫ САДОВОДЧЕСКОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ
По своему правовому положению объединения садоводов, огородников и дачников (товарищество, потребительский кооператив, партнерство) являются некоммерческими организациями.
Если цель коммерческой организации заключается в извлечении прибыли в результате своей предпринимательской деятельности и ее распределении между участниками организации, то целью некоммерческой организации, как правило, является решение социальных задач.
Если некоммерческая организация занимается предпринимательской деятельностью, прибыль от нее не распределяется между ее членами, а «служит достижению целей, ради которых она была создана» (пункт 3 статья 50 ГК РФ).
Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» были определены правовое положение, порядок создания и деятельности данных организаций как юридических лиц, формирования и использования их имущества, нормы управления этими организациями, права и обязанности их членов, а также способы поддержки некоммерческих организаций органами государственной власти и местного самоуправления.
Некоммерческая организация должна иметь в собственности или оперативном управлении обособленное имущество, нести ответственность за него, имеет право осуществлять и приобретать имущественные и неимущественные права, может быть истцом и ответчиком в суде.
Некоммерческая организация считается созданной как юридическое лицо с момента ее государственной регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает норм, которые бы непосредственно определяли правовой статус некоммерческих садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Однако в соответствии с Федеральным законом «О некоммерческих организациях» является допустимым, что особенности правового регулирования могут определяться другими федеральными законами.