Приобретаем и продаем дачу
Шрифт:
В первую очередь, это разнообразие объектов загородной недвижимости и, соответственно, разница в их стоимости. В отличие от городских квартир, которые в большинстве случаев являются типовыми и не представляют особой сложности в плане оценки, загородные дома зачастую выполнены по индивидуальным проектам, что существенно усложняет процесс оценки.
Процедура оценки загородного дома – дорогостоящая операция. Кроме того, согласно закону земельный участок и здание, расположенное на нем, являются разными объектами недвижимости. Разумеется, они неразрывно связаны, однако свидетельства
Нередки случаи, когда на одном земельном участке расположено несколько строений. Сама процедура оформления сделок в отношении загородных объектов недвижимости трудоемкая, что влечет за собой большое количество документации, связанной с нюансами законодательства.
В настоящее время законы, определяющие последовательность действий при таких сделках, сформулированы недостаточно четко. Даже процесс внесения земельных участков в кадастр различается не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области.
Одним из немаловажных факторов, влияющих на процесс страхования загородной недвижимости, является целевое назначение участка. На земле, предназначенной для поселений, любое строительство считается законным. Совсем иначе обстоит дело с землями сельскохозяйственного назначения. В начале 90-х годов ХХ века под фермерские хозяйства государство выделяло наделы площадью до 20 га, удаленные от деревень. Они идеально подошли бы для строительства особняков, но это запрещено законом. Попытка построить дом на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры.
Таким образом, любую загородную недвижимость следует страховать как минимум от двух рисков:
– угрозы порчи и уничтожения имущества в результате воздействия внешних факторов (пожар, наводнение);
– угрозы утраты права собственности (титульное страхование).
Следует учитывать, что полис страхования права собственности обеспечивает финансовую гарантию возврата вложенных в недвижимость средств в пределах рыночной стоимости дома, если сделка будет признана недействительной. Помимо этого, полис страхования предусматривает юридическое сопровождение в случае, если кто-то станет оспаривать ваше право собственности на объект недвижимого имущества. Расходы на юридическое сопровождение страховая компания берет на себя.
Прежде чем заключать договор страхования, страховая организация производит оценку страхового риска. В понятие оценки страхового риска входит анализ соответствия документов законодательным нормам и условиям перехода права собственности.
Итак, объекты загородной недвижимости можно застраховать от следующих рисков:
– пожара;
– повреждения водой отопительной, водопроводной и канализационной систем;
– стихийных бедствий и их последствий (ураган, наводнение, просадка грунта, буря, град, ливень, взрыв);
– злоумышленных действий третьих лиц (кража, разбой, хулиганство).
В настоящее время наиболее актуальным из перечисленных рисков является
На страхование не принимаются следующие объекты загородной недвижимости:
– строения, физический износ которых составляет свыше 75 %;
– строения, расположенные в зоне, которой угрожают стихийные бедствия с момента объявления в установленном порядке о такой угрозе или составления соответствующими органами документа, подтверждающего факт угрозы;
– строения, находящиеся в аварийном состоянии и требующие капитального ремонта;
– строения, подлежащие изъятию, конфискации, реквизиции, аресту, уничтожению или повреждению по распоряжению военных или гражданских властей.
Некоторые страховые организации принимают на страхование и ветхое жилье, однако в этом случае тарифы страхования значительно выше обычных.
Максимальная вероятность возникновения страхового случая возникает тогда, когда в доме никто не живет, поэтому граждане, как правило, страхуют загородные дома на время своего отсутствия, на время постоянного проживания, на время аренды дома посторонними лицами.
В этом случае тарифы страхования могут различаться. Например, если владелец загородного дома не живет там постоянно или сдает дом в аренду, страховщики рассматривают данные обстоятельства как факторы, повышающие риск наступления страхового случая. Для таких клиентов предусмотрены повышенные страховые тарифы, поскольку в отсутствие собственника никто не следит за сохранностью имущества, состоянием конструкций и инженерных систем, не осуществляет текущего ремонта и т. д.
Организации, которые страхуют дома на стадии строительства, предлагают специальные условия страхования. Некоторые фирмы предлагают более высокие тарифы, чем на готовый дом, другие, наоборот, понижают тарифные ставки. Дело в том, что одни специалисты считают, что строящийся дом подвержен большему числу рисков и тариф нужно повышать, другие полагают, что готовый дом значительно дороже строящегося, поэтому тарифную ставку можно снизить.
Титульное страхование загородной недвижимости – это страхование имущества в результате утраты права собственности. Иными словами, титульное страхование осуществляется с целью защиты прав правоприобретателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости после его приобретения и государственной регистрации права.
Следует отметить, что титульное страхование существенно отличается от других видов страхования, поскольку имеет отношение к проявлению событий, которые уже случились в прошлом, в то время как остальные виды страхования предупреждают риски, связанные с проявлением неблагоприятных событий, которые могут произойти в будущем.