Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Зрелов Александр Павлович

необходимо ли обращаться в регистрирующий орган за государственной регистрацией имущественного права (ограничения/обременения права) на данный объект?

как правильно оформить договор и соблюсти требования о государственной регистрации договора и перехода права при совершении сделки с указанным объектом?

как правильно отразить затраты по созданию/приобретению указанного объекта в бухгалтерском и налоговом учете? с какого момента следует начислять амортизацию по данному объекту в целях обложения налогом на прибыль? как правильно учитывать данный объект в целях обложения налогом на имущество организаций? В отношении недвижимых и движимых вещей, как мы уже показывали ранее, действует различный правовой режим, в частности:

право

собственности и другие вещные права на НИ, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации;

существует различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст.225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст.226 ГК РФ);

при приобретении права собственности в результате приобретательной давности в отношении объектов НИ установлен более длительный срок владения — 15 лет (по объектам движимого имущества — 5 лет), по истечении которого лицо может обратиться за государственной регистрацией права собственности на находящийся в его владении объект НИ;

обязательство, предметом которого является НИ, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения, что играет особую роль в налоговых правоотношениях (см. разделы настоящей книги об учете налогоплательщиков по месту нахождения НИ, а также об особенностях исчисления и уплаты налога на имущество организаций);

право собственности на вновь создаваемое НИ или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой НИ (ст.219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст.551);

существует особый порядок обращения взыскания на заложенное НИ (см. ст.349), а также порядок распоряжения государственным и муниципальным предприятием при надлежащим им НИ (см. ст.295);

действуют специальные правила совершения сделок с НИ, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на НИ. К примеру, в соответствии со ст.552 ГК РФ, по договору продажи НИ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую НИ передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой НИ и необходима для ее использования;

ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст.338);

наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права, действующим в последнем постоянном местожительстве наследователя; споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст.266 и 290 ГПК РФ [6] ), споры об аналогичных правах на движимые вещи — в месте нахождения ответчика (ст.265 и 290 ГПК РФ); цена иска по искам о праве собственности на объект НИ, принадлежащий гражданину на праве собственности, определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее — не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект НИ, принадлежащего организации, — не ниже балансовой оценки объекта (пп.9 п.1 ст.91 ГПК РФ).

6

Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002г. N 138-ФЗ.

На законодательном уровне существует два определения НИ, которые, с одной стороны, формируют понятие НИ, а с другой — устанавливают определенную иерархию объектов НИ.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (НИ, НИ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

При этом в абзаце 2 указанной статьи содержится дополнение о том, что к

недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые по сути своей являются, скорее, вещами движимыми [7] .

7

 В настоящей книге авторы обходят вниманием указанные объекты, ввиду того, что они не подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом о регистрации прав.

Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В статье 1 Федерального закона о государственной регистрации прав также содержится определение НИ, которое звучит следующим образом: "НИ (НИ), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы".

Оба этих, по сути, идентичных определения [8] сконструированы таким образом, что в них содержатся как определенные отличительные (родовые) признаки недвижимых вещей — критерии отнесения к НИ, так и открытый перечень вещей, которые могут быть отнесены к НИ.

Оба определения содержат указание на особую группу вещей, которые являются недвижимыми в силу своей физической природы:

земельные участки;

участки недр;

обособленные водные объекты;

8

 Единственная принципиальная разница состоит в наличии в статье 130 специального указания на то, что к НИ также относятся и некоторые вещи, по своей физической природе являющиеся движимыми (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Из чего следует сделать вывод, что определение Федерального закона о государственной регистрации прав является скорее "техническим" определением, дублирующим определение ГК РФ в целях избежания разночтений и неясностей толкования при совокупном применении норм ГК РФ и норм указанного закона.

леса;

многолетние насаждения.

Что касается остальных объектов НИ, то, согласно приведенным определениям, существует всего два легальных критерия отнесения вещей к НИ:

неразрывная связь объекта (вещи) с землей и невозможность перемещения объекта (вещи) без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Обозначенные условия при решении вопроса об отнесении вещи к НИ подлежат одновременному применению, то есть наличие только одного из них недостаточно для решения указанного вопроса.

Как показывает практика, при проведении ГРПНИ и при осуществлении сделок и иных операций с НИ, во-первых, не всегда можно доказать наличие обоих критериев у объекта (особенно это касается условия о нанесении ущерба при возможном перемещении), а во-вторых, этих критериев явно недостаточно.

Следует сразу оговориться, что правильное решение вопроса об отнесении того или иного объекта к НИ возможно только при применении как юридических познаний, так и специальных технических. Именно поэтому на органы по регистрации прав на НИ и сделок с ним не возложены обязанности по решению вопроса о квалификации имущества как недвижимого. Данную функцию должны осуществлять и осуществляют органы, на которые возложены обязанности по техническому учету и описанию объектов НИ, в том числе и земельных участков, — то есть организации технической инвентаризации и органы кадастрового учета.