Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты
Шрифт:
Однако на практике даже специалисты этих учреждений не всегда в состоянии правильно определить, что же относится к НИ. Причиной этого является зачастую достаточно узкая отраслевая специфика тех или иных объектов имущества (вещей). Поэтому правильно ответить на этот вопрос в каждом индивидуальном случае можно только при применении специальных технических и экономических познаний, относящихся к той или иной отрасли производства, благодаря которым можно:
а) точно определить функциональное предназначение объекта и степень участия в производственном цикле организации (предприятия);
б) доказать
в) доказать возможность или невозможность перемещения данного объекта с учетом сохранения его функционального назначения, а также рассчитать возможный ущерб при таком перемещении. При этом определить соразмерность такого ущерба можно только на основе специального технико-экономического анализа.
Проведение подобного исследования с учетом и рассмотрением всех необходимых технических, архитектурных и экономических особенностей объекта имущества (здания, строения или сооружения) позволяет с достаточной точностью отграничить объекты НИ от иных объектов, расположенных на территории одного земельного участка.
Прежде всего, это видно при разграничении объектов НИ и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к НИ не вызывает сомнения, а, с другой стороны, весьма широко распространились сборно разборные конструкции, которые в короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существуют не только традиционные торговые павильоны, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы [9] .
9
См. В.А. Алексеев. Регистрация прав на НИ. — М.: "Проспект". — 2001. — С.65.
Другим ярким примером необходимости тщательного обследования объектов на предмет отнесения к НИ может служить вопрос о квалификации крупногабаритного оборудования. За частую крупногабаритное оборудование в силу специфики функционирования располагается внутри зданий — "классических" объектов НИ — на отдельных фундаментах. Пример: энергетическое оборудование (паровые котлы, реакторы, генераторы), иное крупногабаритное оборудование (станки, машины, аппараты), которое сооружается на фундаментах, являющихся неотъемлемой конструктивной частью этих объектов. То, что объект установлен на таком фундаменте, на наш взгляд, может служить одним из признаков наличия прочной связи самого объекта с землей. Одновременно такой объект, хотя и находится в здании или строении, может рассматриваться как самостоятельный объект, а не часть здания (строения).
Тем не менее, с точки зрения государственной регистрации, отнесение некоторых видов оборудования к НИ вряд ли является целесообразным и оправданным. Это означает как дополнительные затраты на государственную регистрацию прав на эти объекты, в том числе и на регистрацию всех последующих сделок (ограничений/обременений) с этими объектами, так и определенные сложности при технической инвентаризации
Инвентаризация же объектов, относящихся к крупногабаритному оборудованию, в реальности практически невозможна в силу того, что отсутствуют единые правила технического описания и учета этих объектов, по которым бы организации технической инвентаризации могли бы осуществлять собственно инвентаризацию и паспортизацию указанных вещей.
Не менее спорным с точки зрения разграничения движимого и НИ является вопрос о юридической квалификации объектов незавершенного строительства. Ввиду особой актуальности этот вопрос будет рассмотрен нами подробнее чуть ниже.
При разрешении проблемных вопросов, возникающих в процессе ГРПНИСН, авторы настоящей книги рекомендуют использовать комплексный подход к определению НИ в каждом индивидуальном случае, основанный не только на анализе гражданско-правовых норм, но также и норм законодательства о бухгалтерском учете и нормативных актов по вопросам технической инвентаризации и описания объектов НИ. Сущность данного подхода и авторские размышления на данную тему приведены ниже, сейчас же представляется целесообразным дать примерный перечень "классических" объектов НИ с их краткой характеристикой.
Виды недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации
В настоящее время государственной регистрации подлежат права на самые разнообразные объекты НИ, которые соответствуют условиям пункта 1 статьи 130 ГК РФ и статьи 1 Федерального закона о государственной регистрации прав. Объекты НИ, права на которые подлежат госрегистрации, можно условно разделить на следующие группы:
земельные участки;
участки недр;
обособленные водные объекты;
леса и многолетние насаждения;
здания, строения, части зданий, жилые и нежилые помещения;
жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
сооружения, в том числе надземные и подземные, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;
предприятия как имущественный комплекс;
кондоминиумы как комплексы НИ;
объекты незавершенного строительства;
сложные вещи, состоящие из объектов движимого и НИ, в том числе производственно-технологические комплексы.
Земельные участки
Земельные участки являются весьма специфическими объектами НИ как в силу особого правового режима осуществления гражданских прав в отношении них, так и в силу того, что все остальные объекты НИ так или иначе связаны с земельными участками.
В ГК РФ не конкретизируется понятие земельного участка, поэтому при правовом регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков используются понятия, со держащиеся в Земельном кодексе РФ.