Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Зрелов Александр Павлович

При оказании услуг некоммерческими образовательными организациями по сдаче в аренду закрепленного за ними федерального или муниципального имущества или имущества субъектов Российской Федерации на основе договоров аренды, заключенных между арендаторами, балансодержателями — некоммерческими образовательными организациями (не относящимися к органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления) и органами государственной власти и управления и органа ми местного самоуправления, применяется порядок уплаты налога в бюджет, указанный в пункте 3 статьи 161 главы 21 НК РФ.

В этом случае арендатор государственного имущества является налоговым агентом арендодателя по уплате в бюджет налога на добавленную стоимость, самостоятельно выписывает счет-фактуру в одном экземпляре с пометкой "аренда государственного или муниципального имущества", в котором в качестве поставщика услуг указывается арендодатель, а

в качестве покупателя указывается арендатор [98] .

Указанный счет-фактура подписывается руководителем и главным бухгалтером организации-арендатора и заверяется печатью этой организации. Если арендатором является индивидуальный предприниматель, то счет-фактура, выписанный индивидуальным предпринимателем, заверяется в соответствии с пунктом 6 статьи 169 НК РФ, которым предусмотрено, что счет-фактура подписывается индивидуальным предпринимателем с указанием реквизитов свидетельства о государственной регистрации.

98

 Письмо Управления МНС пог. Москве от 06.08.2001 N 02-08/36171 // Московский налоговый курьер. — 2001. — N 19.

Налоговая база при перепродаже НИ должна определяться в общеустановленном порядке [99] .

Вычет сумм НДС, предъявленных налогоплательщику и уплаченных арендодателю в составе арендной платы, может быть произведен при условии заключения договора аренды в соответствии с требованиями, установленными ГК РФ, и в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ. На основании изложенного налогоплательщик имеет право принять к вычету соответствующие суммы НДС согласно положениям статьи 171 НК РФ по договорам аренды, заключенным на срок более одного года, прошедшим государственную регистрацию [100] .

99

 Письмо Управления МНС пог. Москве от 06.08.2001 N 02-11/36208 // Московский налоговый курьер. — 2001. — N 20. Письма Управления МНС пог. Москве от 09.01.2004 N 24-11/01913; от 20.12.2002 N 24-11/62596. Примечание: тексты писем официально опубликованы не были.

100

 Письмо Управления МНС пог. Москве от 26.04.2002 N 24-11/19484. Примечание: текст письма официально опубликован не был.

Согласно разъяснению ДНП Минфина России [101] при долгосрочной аренде НИ с правом выкупа при исчислении суммы налога на добавленную стоимость, подлежащей уплате в бюджет налогоплательщиком-арендатором, суммы НДС, оплачиваемые в составе ежемесячной выкупной стоимости, подлежат вычету в общеустановленном порядке, на основании пункта 2 статьи 171 и пункта 1 статьи 172 НК РФ.

НДС по операциям с земельными участками

101

О налоге на добавленную стоимость: Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 27.09.2001 N 04-03-11/133. Примечание: текст письма официально опубликован не был. 

Операции по передаче (продаже) земельных участков являются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. Плательщиком налога на добавленную стоимость является лицо, выступающее в договоре купли-продажи земли продавцом.

В связи с тем, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ земельные участки относятся к НИ, операции по выкупу в процессе приватизации земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей обложения налогом на добавленную стоимость рассматриваются как продажа товаров и на основании пункта 1 статьи 146 НК РФ, подлежат обложению НДС [102] .

102

 Об исчислении НДС при выкупе земельных участков: Письмо МНС РФ от 19.02.2003 N ВГ-9-03/40 // Учет. Налоги. Право. — Официальные документы. — 2003. — март — N 11. О порядке применения НДС при приобретении земельных участков: Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 01.09.2003 N 04-03-01/124 // Учет. Налоги. Право. — Официальные документы. — 2003. — 22 окт. — N 39. Письмо Управления МНС пог. Москве от 14.10.2003 N 24-11/56981. Примечание: текст письма официально опубликован не был.

Суммы

компенсации потерь сельскохозяйственного производства от изъятия сельскохозяйственных угодий, возмещаемые землепользователю коммерческой организацией, по мнению ДНП Минфина РФ [103] , следует считать средствами, связанными с реализацией товара и поэтому подлежащими налогообложению НДС в общеустановленном порядке.

Суммы НДС, уплаченные налогоплательщиками при приобретении земельных участков, должны приниматься к вычету в общеустановленном порядке.

103

 Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 27.12.2002 N 04-05-06/47. Примечание: текст письма официально опубликован не был/

Современной судебной практике известны случаи, когда налоговые органы отказывали в предоставлении налогового вычета сумм НДС, уплаченного продавцу при приватизации земельного участка. Свою позицию представители налоговой администрации аргументировали тем, что земельный участок не подлежит амортизации. Подобное обоснование неправомерности применения налогового вычета подлежит отклонению судом, так как в нормах НК РФ, устанавливающих налоговые вычеты и порядок их применения, такое основание не предусмотрено. Положения статей 170, 171, 172 НК РФ не ставят право налогоплательщика на осуществление налогового вычета в зависимость от того, к каким амортизационным группам относится то или иное основное средство [104] .

104

 Постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.02.2004 N Ф09-145/04АК; от 10.12.2003 N Ф09-4201/03АК. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.02.2004 N А14-5238/03/167/26.

Налогоплательщик может воспользоваться предоставленным правом и уменьшить общую начисленную сумму НДС на установленные налоговые вычеты при соблюдении следующих, обусловленных статьями 171 и 172 НК РФ, условий:

земельный участок будет использоваться в деятельности, которая облагается НДС;

от продавца земельного участка получен счет-фактура, подтверждающий право на вычет;

земельный участок был принят налогоплательщиком на учет в качестве основного средства.

НДС по операциям с недвижимым военным имуществом

Под "недвижимым военным имуществом" в действующих нормативных актах [105] понимается НИ, находящееся в оперативном управлении Вооруженных Сил Российской Федерации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий и организаций, находящихся в системе федеральных органов исполнительной власти, в которых законодательством предусмотрена военная служба.

Реализация высвобождаемого недвижимого военного имущества осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации. В частности, на операции по реализации высвобождаемого недвижимого военного имущества распространяется действие Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" [106] ).

105

 О порядке высвобождения недвижимого военного имущества: Постановление Правительства РФ от 24.06.1998 N 623 // РГ. — 1998. — 8 июля.

106

 См. О приватизации государственного и муниципального имуществ: Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ // РГ. — 2002. — 26 янв. — N 16.

Передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, не признается объектом налогообложения на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

На основании статьи 2 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" [107] в форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия.

При этом на основании пункта 1 статьи 11 этого Федерального закона имущество унитарного предприятия формируется за счет:

107

 О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ // РГ. — 2002. — 3 дек. — N 229.