Самоучитель по налогам на доходы физлиц
Шрифт:
2500000 – 250000 = 2250000 руб. (налогооблагаемая база)
2250000 x 13 % = 292500 руб. (налог, подлежащий уплате каждым из собственников).
Если доли продаются в разное время — вычет предоставляется каждому владельцу доли в размере до 1 млн. рублей (Письмо ФНС России от 29.10.2007 № 04-2-03/003109, Письма Минфина России от 10.06.2011 № 03-04-05/7-422, от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623).
Также, если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности [1] , то имущественный вычет в пределах 1 млн. рублей применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета (Постановление Конституционного Суда РФ в от 13.03.2008 № 5-П).
1
Чтобы
Также, по мнению ФНС России, подтверждением тому, что доля выделена в натуре, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган (Письма от 18.08.2009 № 3-5-03/1282@, от 20.03.2009 № 3-5-04/277@).
При продаже имущества, находившегося в общей совместной собственности, вычет также распределяется, но уже в размерах, согласованных совладельцами между собой (ст. 220 НК РФ). Такое согласие можно составить в простой письменной форме.
Еще раз хочется напомнить, что продавец доли вправе уменьшить доход от продажи своей доли на сумму фактических документально подтвержденных расходов. Разумеется, налоговую базу вы сможете уменьшить только на расходы, соответствующие этой части проданного имущества. Например, при продаже 1/2 доли в квартире налоговая база может быть уменьшена на половину расходов по приобретению квартиры (см. Письмо Минфина России от 26.12.2008 № 03-04-05-01/481).
59) Должны ли платить налог несовершеннолетние дети, если продается их доля квартиры?
В случае продажи недвижимого имущества (объекта или доли в нем) несовершеннолетних детей родители, как законные представители ребенка, должны исполнить за него все налоговые обязательства. В этом случае налоговую декларацию заполняет его родитель, как законный представитель ребенка. Налоговое уведомление на уплату налога, подлежащего уплате в бюджет в соответствии с декларацией, оформляется на имя ребенка, также как и лицевой счет, и выдается на руки родителю (представителю) ребенка. Уплату налога от имени ребенка осуществляет также его родитель, как законный представитель.
60) Каким образом можно оптимизировать налоговый вычет при продаже квартиры?
Прежде всего помните о трехлетнем сроке нахождения в собственности, после которого вы можете указывать любые суммы — налогом они облагаться не будут, равно как и не будут подлежать декларированию. Также помните и о возможности заявить уменьшение дохода от продажи квартиры на сумму фактически произведенных на ее покупку документально подтвержденных расходов, а также на сумму произведенных неотделимых улучшений потребительских качеств (ремонт, отделка, и т. д. и т. п.).
Если же налогоплательщик может претендовать только на фиксированный вычет в пределах 1 млн. рублей (то есть не может документально подтвердить расходы), то при наличии соответствующей договоренности с покупателем собственники продаваемой квартиры могут осуществлять продажу поэтапно, по долям. Как было отмечено в ответе на вопрос № 58, при поэтапной продаже долей в квартире каждый из владельцев доли может получить вычет в пределах 1 млн. рублей.
Ну и, наконец, самый простой способ. Указать сумму продажи квартиры в размере 1 млн. рублей (если покупатель согласится на такой вариант). Несмотря на то, что налоговые органы имеют право доначислить налог, если сумма сделки более чем на 20 % отклоняется от рыночных цен по аналогичным объектам, на практике это не применяется в силу одной простой вещи: поскольку применительно к недвижимости полностью идентичных объектов быть не может (разное физическое состояние квартиры, район, соседи, различные сопутствующие факторы и т. п.), необходимо заказывать стороннюю экспертную оценку имущества. Во-первых, это деньги, и немалые, если
В случае, если надо продать две квартиры, по которым не сохранилось документов, подтверждающих произведенные на их покупку расходы, учтите, что фиксированный вычет в пределах 1 млн. рублей распределяется на оба продаваемых объекта. То есть если вы по обеим квартирам укажете продажную цену по 1 млн. рублей, обязанность уплатить налог в сумме 130 тыс. рублей все равно возникнет.
61) Какие важные изменения планируются в части налогообложения продажи недвижимости?
Налоговое законодательство постоянно изменяется. Так, в Минфине хотят лишить граждан налоговых льгот при инвестиционных операциях с недвижимостью. То есть к положению Налогового кодекса о том, что продавец квартиры освобождается от уплаты НДФЛ, если владел жильем более трех лет, хотят добавить дополнительное условие: освобождать от налога только тех продавцов, у кого на момент совершения сделки нет других подобных объектов недвижимости. При этом для тех граждан, кто при смене места жительства сначала покупает новую квартиру, а уже потом продает старую, будут предусмотрены исключения — чтобы воспользоваться налоговой льготой, продать старую квартиру необходимо будет в срок от трех месяцев до года после покупки новой. Уже сейчас понятно, что данное предложение не учитывает множество нюансов и может ударить по среднему классу, поэтому совершенно не факт, что такие изменения все-таки примут.
Часть 3. Налоговый вычет при покупке недвижимости. Как получить максимум
С первого взгляда налоги трудно полюбить, вот и приходится присмотреться, пару раз обойти…
Имущественный налоговый вычет при покупке имущества позволяет вернуть из бюджета уплаченные налоги. То есть подразумевает вполне реальные «живые» деньги от государства. Пока величина имущественного вычета составляет 2 млн. рублей, но де-факто налогоплательщик может получить как большую сумму (в случае, если он брал ипотеку на приобретение недвижимости), так и гораздо меньшую. В данной части мы поговорим о том, как правильно заявить свое право на вычет, чтобы потом не было «мучительно больно» за упущенную выгоду — учитывая, что этот вид вычета предоставляется каждому налогоплательщику только один раз в жизни.
62) При покупке каких объектов можно претендовать на получение имущественного налогового вычета?
Перечень объектов для получения имущественного вычета при приобретении недвижимости отличается от перечня объектов для имущественного вычета при продаже. Например, дачи и садовые домики в садоводствах входят в перечень недвижимого имущества, по которому в случае продажи налогоплательщик может воспользоваться вычетом в размере 1 млн. рублей, а вот при покупке или строительстве данных объектов права на получение имущественного вычета в пределах 2 млн. рублей уже не возникает.
Итак, вы можете претендовать на получение имущественного налогового вычета при новом строительстве или приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них (вычет по земельным участкам стал возможен с 1 января 2010 года). Возможно получение имущественного вычета в случае приобретения жилого строения (например, дачного дома), но только если оно будет признано пригодным для постоянного проживания и переоформлено в жилой дом (Письма Минфина России от 29.10.2010 № 03-04-05/7-652, от 06.08.2010 № 03-04-05/7-434, ФНС России от 20.03.2009 № 3-5-04/278@, УФНС России по г. Москве от 10.09.2010 № 20-14/4/095968@, от 03.09.2010 № 20-14/4/093146@). Подробнее о признании жилых строений пригодными для постоянного проживания см. п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П.