Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Коваленко Павел Александрович

Причины могут быть и не криминальными, а обычными житейскими, но от этого не в меньшей мере способными повлиять на дальнейшую судьбу сделки.

Необходимо иметь представление о здоровье продавцов. Например, вы решили купить квартиру, которая в 2 раза дешевле, чем аналогичные в данном районе. Деньги, как вы узнали, нужны продавцу на срочную операцию за границей. Вас это не смутило, и вы купили квартиру.

Казалось бы, в этом нет ничего опасного для покупателя. Но, к сожалению, это не всегда так. Может произойти следующее: продавец, продав квартиру, уезжает за границу на лечение. Выздоровев, он приезжает обратно

и подает иск о расторжении договора купли-продажи.

Такой иск будет соответствовать основаниям статьи 179 ГК РФ. В ней говорится о недействительности сделки, совершенной в том числе в результате стечения тяжелых обстоятельств. Для признания сделки недействительной по этому основанию требуется наличие двух фактов: нахождение лица, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах и совершение сделки на крайне невыгодных условиях. Эти факты обязательно должны быть взаимосвязаны, что предопределяет кабальный характер сделки.

Последствием расторжения договора купли-продажи квартиры в соответствии со статьей 179 ГК РФ является односторонняя реституция, в результате которой бывшему собственнику возвращается его квартира, а деньги, которые тот получил от покупателя, отчисляются в доход государства.

7. Обратитесь за информацией к нотариусу. Последующая проверка юридической чистоты квартиры предполагает обращение к нотариусам, удостоверявшим сделки по данной квартире. Здесь тоже есть свои трудности. Дело в том, что в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате нотариусу при исполнении служебных обязанностей, а также лицам, работающим в нотариальной конторе, запрещается разглашать сведения, оглашать документы, которые стали им известны в связи с совершением нотариальных действий. В результате нотариусы часто отказывают в предоставлении всякого рода информации.

Тогда для проверки вам понадобится либо присутствие вашего продавца, либо доверенность от него.

Выясните все возможности расторжения договора купли-продажи квартиры. Проверьте возможные ущемления прав собственников (нанимателей) или бывших собственников (нанимателей) квартиры.

У нотариуса надлежит проверить, была ли соблюдена процедура проведения такой сделки. Например, было ли получено согласие супруга продавца на отчуждение квартиры и согласие супруга покупателя на ее покупку, разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры, если в числе собственников или нанимателей имелись несовершеннолетние граждане. И если окажется, что не была соблюдена процедура совершения сделки, то такой договор можно признать недействительным в судебном порядке.

Помимо несоблюдения процедуры сделки купли-продажи квартиры в процессе ее проверки у нотариуса могут выявиться и многие другие факты, влияющие на юридическую чистоту квартиры.

ИЗ РИЕЛТОРСКИХ БУДНЕЙ

Проверялась квартира на предмет ее юридической чистоты. Она принадлежала продавцу на основании договора купли-продажи. Выяснилось, что квартира перепродавалась несколько раз. Специалисту, проводившему экспертизу, пришлось обратиться ко всем нотариусам, удостоверившим сделки купли-продажи по данной квартире. У нотариуса, удостоверившего первую сделку отчуждения данной квартиры, выяснилось, что у него находится копия решения суда о признании данной сделки недействительной. Произошло это в результате того, что продавец, получив на руки решение суда, принес его не в регистрирующий орган, а нотариусу. В результате в органе регистрации не было никаких отметок о расторжении договора купли-продажи.

Более того, так как в регистрирующий орган это решение суда не попало, квартира после вынесения решения судом спокойно перепродавалась еще несколько раз.

Результатом экспертизы явилось признание данной квартиры «юридически нечистой», и последний покупатель пострадал более всего. Он должен будет вернуть квартиру первому продавцу, а уплаченные им деньги скорее всего будут возвращаться ему постепенно.

8. Обратитесь в суд по месту жительства продавца. В ходе экспертизы следует обратиться в суд по месту нахождения квартиры. В нем можно узнать о наличии всевозможных претензий к вашему продавцу, а также споров по конкретной жилплощади. Для этого достаточно просмотреть в канцелярии суда книгу регистрации исковых заявлений по жилищным вопросам.

Эта проверка необходима только для того, чтобы узнать, имеется ли решение суда, признающее, например, договор купли-продажи, на основании которого квартира принадлежит вашему продавцу, недействительным.

Чаще приходится сталкиваться с тем, что квартира находится в споре. При выявлении такого факта лучше сразу отказаться от покупки такой квартиры, так как неизвестно, чем может закончиться этот конфликт.

9. Побеседуйте с участковым уполномоченным. Еще одной стадией проверки квартиры является беседа с участковым инспектором. Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предшествующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом.

В заключение нужно сказать, что полной гарантии юридической чистоты квартиры не может дать ни одна экспертиза. И если кто-то вас уверяет в надежности их экспертизы на 100 %, знайте — это либо просто рекламная акция, либо недостаточная компетентность. В действительности же одни обстоятельства повышают вероятность расторжения сделки купли-продажи, а другие ее понижают.

Истории у квартир на вторичном и первичном рынках различны. Первые требуют полной проверки, начиная с момента постройки дома и заканчивая современными владельцами. Грамотного специалиста будет интересовать все: и цепочка правоустанавливающих документов, и законность их оформления, и все люди, когда-либо прописанные в квартире, и многое другое.

10. Проверка квартир первичного рынка. Что касается квартир на первичном рынке, то в их истории образуются длинные цепочки договоров уступки права требования, договоров о взаимозачетах между заказчиком, подрядчиками, строителями и поставщиками материалов. Поэтому нужно разбираться не только в юридических аспектах, но и в тонкостях бухгалтерского учета. Порой приходится платить совсем не тому юридическому лицу, с которым вы будете заключать договор купли-продажи. А это никак не упрощает дела.

Если речь идет о новостройке, то покупка-продажа осуществляется при участии фирмы (риелтора или застройщика). Вам надо проверить ее права на квартиру и полномочия ее сотрудника, подписавшего договор. Права продавца на новостройку можно проследить по цепочке договоров, начинающейся с договора префектуры с застройщиком и заканчивающейся договором с фирмой, в которую вы обратились. Подтверждением полномочий конкретного ее сотрудника могут быть доверенность от директора фирмы на подписание договоров [45] .

45

Проверка документов // Квартира и дача. — 1999. — № 3.