Снятие самозастроя, узаконивание перепланировки, приватизация без помощи юриста

Drongelen Wim Van

Застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет утвержденного разрешения.

Выдача разрешений на строительство

Как известно, любую болезнь проще лечить в самом начале, а проблему решать, как только она появилась. Любой «запущенный» или пущенный на самотек вопрос в итоге отнимает гораздо больше средств, времени и сил, чем решенный своевременно. В случае самозастроя самым разумным и логичным решением становится получение разрешения на строительство и

совершение действий, исключающих сам факт возникновения самозастроя. Разрешение на строительство – это административный акт, предоставляющий право осуществлять застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, он является основанием для реализации архитектурного плана.

Разрешение на строительство выдается застройщику органами исполнительной власти субъектов Федерации – Земельным комитетом и Управлением по Архитектуре и градостроительству при администрации района. После представления градостроительного плана земельного участка, форма которого установлена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840.

Выдача разрешений на строительство на территории поселения, дачных и садовых товариществ осуществляется, соответственно, органами местного самоуправления поселения – Главой местной поселковой администрации, Земельным комитетом и Управлением по Архитектуре и градостроительству.

Разрешение на строительство требуется:

1. Для застройки индивидуального земельного участка.

2. Для проведения капитального ремонта объекта.

3. Для проведения отдельных этапов строительства, реконструкции.

С 1 января 2010 г. не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки. Применительно к индивидуальному жилищному строительству в указанной ситуации может быть отказано в выдаче разрешения на строительство, если схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта не соответствует действующим градостроительным и строительным нормам и правилам.

Для индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство выдается на десять лет. Оно может быть продлено на основании заявления заказчика. В целях пресечения возможных злоупотреблений со стороны застройщика в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления о продлении такого срока (т.е. не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения).

Разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства не может продлеваться более чем на 10 лет.

Разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции

Под этапами строительства, реконструкции следует понимать достаточно широкий круг работ.

Это могут быть подготовительные работы, например связанные со сносом сооружения для нового строительства, или демонтаж отдельных конструкций при реконструкции, земляные работы по

устройству котлованов, устройство фундаментов, строительство отдельных блоков объекта и т.д.

Следует учитывать, что не во всех случаях можно допускать подготовку проектной документации на отдельные этапы строительства, это возможно только при условии, что последующий этап не будет влиять на характеристики надежности и безопасности результатов работ, выполненных на предыдущих этапах строительства.

Орган, выдавший разрешение на строительство (администрация района), обязан направить копию такого разрешения в соответствующий орган государственного строительного надзора при администрации города. Это делается для обеспечения органов государственного строительного надзора своевременной информацией для оперативного реагирования и пресечения случаев самовольного строительства.

Основными нормативами организации и застройки территории являются:

– количество и размеры подъездных и внутренних дорог;

– минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков;

– тип источников водоснабжения;

– техническая характеристика инженерного обеспечения территории такого объединения;

– перечень необходимых противопожарных сооружений;

– перечень мероприятий по охране окружающей среды и т.д. (ст. 33 Гражданского Кодекса РФ).

Перечень необходимых документов для получения разрешения на строительство (реконструкцию) объектов индивидуального жилищного строительства

– Заявление на имя главы администрации района;

– для физического лица – оригинал и копия паспорта (2, 3 листы и листы с регистрацией);

– для юридического лица (копии документов заверяются печатью организации):

а) оригинал и копия Устава (полномочия руководителя);

б) копия приказа о назначении руководителя;

в) оригинал и копия паспорта руководителя (2, 3 листы и листы с регистрацией);

– оригинал и копия Градостроительного плана земельного участка для индивидуального жилищного строительства (Земельный комитет, Управление по Архитектуре и градостроительству);

– согласование архитектурного решения внешнего облика объекта Главным архитектором города, в случае нахождении земельного участка на территориях особой градостроительной значимости или в границах зон строгого регулирования застройки;

– нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на земельный участок, один из документов:

а) свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок;

б) свидетельство о праве собственности, владения, бессрочного пользования на землю (на праве пожизненного наследуемого владения), выдаваемые в 1992–1993 гг. администрацией района;

в) договор аренды земельного участка;

– оригинал и 2 экз. копии схемы планировочной организации земельного участка, с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства и ориентации окон – выполненный любой проектной лицензированной организацией;