Сохрани свои деньги и заработай в кризис
Шрифт:
Следует помнить, что рынок недвижимости цикличен. Падение когда-нибудь закончится, и начнется рост. Ставки по кредитам снизятся, спрос пойдет вверх, изменится платежеспособность. Поэтому, вероятно, именно сейчас стоит обратить внимание на падающий рынок. Тем более что можно купить жилье с большим дисконтом: недавно в Майями пентхаус выставлялся по цене даже ниже, чем квартиры в том же доме.
Болгария
Начавшиеся было разговоры о перегреве болгарского рынка жилья оказались преждевременными. То же говорили в конце 2006 года, после присоединения Болгарии к ЕС. Причем подобные заявления делали представители ведущих риелторских фирм. Но цены продолжили расти. За три квартала 2007 года стоимость
В 2008 году темпы роста цен немного снизились – спрос упал из-за проблем у инвесторов, особенно выходцев из Британии, а строительство сохраняло высокие темпы. Покупатели меньше интересовались лишь самым неперспективным жильем – новостройками в панельных домах, а также некачественными квартирами и домами на вторичном рынке. Сегодня стоимость болгарской недвижимости остается самой низкой в Европе, но нехватка рабочей силы (причина – открытие границ, которое позволило болгарам выезжать на заработки в Европу) может привести к росту заработных плат в отрасли (так было, например, в Прибалтике) и, соответственно, к увеличению цен на жилье.
Обладатели $150,000–200,000 могут приобрести апартаменты в Болгарии, в таких районах, как Солнечный берег и Созополь. Близ Варны стоимость квартир площадью 40–50 м2 составляет 70,000 – 80,000 евро. Безусловно, речь идет о жилье в современных комплексах, которые только что сданы в эксплуатацию или еще находятся на стадии строительства. Причем за указанные деньги можно купить квартиру даже в элитной новостройке. Недвижимость не на побережье, в 50 – 200 метрах от моря, еще дешевле: двухкомнатные апартаменты на вторичном рынке обойдутся в 60,000 евро.
Доход от инвестиций в болгарскую недвижимость напрямую зависит от суммы первоначального капитала. При оптовой покупке (например, десятка апартаментов) на этапе строительства можно договориться о скидках до 20 %, плюс рост цен на 10–15 % в год за время строительства. В результате через год после покупки и возведения дома апартаменты в нем можно продать на 25–40 % дороже. Приобретая одну квартиру, такой прибыли ждать не стоит; максимум – 10–15 %. Кроме того, размер дохода зависит от месторасположения жилья. На первой линии у моря объектов остается все меньше, цены на них растут быстрее. Предложений на расстоянии 500 – 1,000 метров от побережья гораздо больше, но динамика – не такая впечатляющая. Все вышесказанное, кстати, относится и к горнолыжным курортам: чем ближе к подъемникам, тем отдача от инвестиций больше.
Рассчитывать на высокую прибыль от сдачи недвижимости в аренду не стоит. Сегодня покупательная способность большинства болгар сильно отстает от роста цен на недвижимость, поэтому максимум, на что можно рассчитывать, – это 6–7 % годовых, если сдавать жилые апартаменты, и 10–13 % – если речь идет об офисной недвижимости. Многие девелоперы при продаже квартиры не только предложат рассрочку по оплате, но и возьмут все управление вашей недвижимостью на себя, подыщут арендаторов (естественно, за процент, правда, небольшой). Ну а после нескольких лет сдачи объекта в аренду, его можно очень выгодно продать. Один нюанс может заставить потенциального инвестора не спешить с покупкой: расходы на оформление покупки жилья в Болгарии – одни из самых высоких в Европе.
Панама и Доминиканская республика
Актуальным направлением для инвестиций на международном рынке недвижимости сегодня многие называют страны Карибского бассейна – Панаму и Доминиканскую республику.
«Панама переживает настоящий строительный бум и является, по нашему мнению, самой горячей точкой для инвестиций в недвижимость. Количество новых проектов жилых, гостиничных и офисных небоскребов превосходит все мыслимые пределы, При этом цены – более чем умеренные», – уверяют местные риэлторы. Новые апартаменты стоят от $100,000 (две-три
При покупке панамской недвижимости можно рассчитывать на льготы. Сделки на сумму до $100,000 попадают под безналоговый 15-летний период, от $100,000 до $250,000 – 10-летний. После его окончания необходимо будет платить налог на недвижимость (1–2 % от стоимости жилья).
В 2007 году цены в Панаме выросли на 30–40 %. Хороший инвестиционный вариант: купить квартиру (дом), сдавать ее в течение двух-трех лет, а потом продать. В этом случае можно рассчитывать на удвоение первоначальных вложений. Апартаменты около моря можно сдать за $600 в месяц; элитное жилье стоит дороже. Есть и еще одна причина для покупки здесь жилья: владельцы недвижимости автоматически получают панамский паспорт, что дает возможность безвизового въезда в более чем 40 стран, включая страны ЕС.
Ситуация на рынке недвижимости Доминиканской республики аналогична, хотя цены немного ниже. Есть объекты дешевле $60,000. Но с инвестиционной точки зрения в Доминикане выгоднее приобретать дорогие элитные объекты, так как их ликвидность выше, а цена растет быстрее.
«В Панаме можно покупать жилье и в центре города, и на побережье. В этой стране намного выше уровень жизни, более развитая инфраструктура и более лояльные условия для ведения бизнеса, чем в Доминикане. Последняя, скорее, предназначена для отдыха», – считает Владимир Г., уже пять лет занимающийся бизнесом в этом регионе. Кроме того, в Доминикане у владельцев жилья могут возникнуть проблемы, связанные с регистрацией собственности (титула). «Де юре» каждый владелец должен иметь титул собственника и оформить его в госорганах, но «де факто» так происходит не всегда. Многие продают участки без титула, и у нового владельца могут возникнуть проблемы вплоть до потери права собственности на купленное жилье. Поэтому крайне важно заручиться поддержкой опытных юристов еще на этапе выбора объекта недвижимости и оформления сделки. Стоимость таких услуг – 1–2 % от цены жилья.
Северный Кипр
Северная часть Кипра, где обосновалась Турецкая республика Северного Кипра (ТРСК), долгие годы оставалась вне поля зрения инвесторов. Раздел острова произошел в 1974 году, после ввода турецких войск. С 1975 году управление данной территорией перешло к самопровозглашенной ТРСК. В 2004 году Республика Кипр вошла в Евросоюз, а Северный Кипр так и остался непризнанным мировым сообществом. Именно политическая неопределенность статуса этой части Кипра пугает инвесторов.
Многие греки-киприоты по-прежнему рассчитывают вернуть принадлежавшие им до 1974 года земли. Один из них, Мелетис Апостолидес, в 2004 году подал в Верховный суд Великобритании иск с требованием вернуть принадлежащий ему участок, выкупленный семьей Орамса. Однако суд вынес вердикт: ни британские, ни кипрские, ни какие-либо другие суды ЕС не имеют юрисдикции над севером острова. Греку было отказано в удовлетворении иска, а продавцы жилья из Северного Кипра начали заманивать покупателей.
«Доход от сдачи недвижимости в аренду составляет около 10 % в год. Нехватка мест в отелях Северного Кипра обеспечивает высокие показатели доходности от сдачи недвижимости в аренду. За последние три года цены на «квадраты» заметно выросли, но их стоимость все еще на 50 % ниже, чем в Южном Кипре. Это дает надежду на стабильно высокий рост. Местный рынок жилья привлекает крупных иностранных инвесторов», – так выглядят аргументы продавцов в рекламных проспектах. По слухам, даже Роман Абрамович польстился на кипрские красоты и вложил деньги в строительство курортного комплекса общей стоимостью в $30 млн в городе Арапкой в провинции Кирения.