Сохрани свои деньги и заработай в кризис
Шрифт:
Тамара Каримова приобрела для своей дочери Яны однокомнатную квартиру в Москве. Как выяснилось позднее, продавец Наталья Семенова – владелица сети небольших ателье в Москве, купила жилье еще до развода со своим мужем Максимом. Она провела сделку в тайне от него. До поры до времени супруг не имел о ней ни малейшего представления. Но спустя полгода после продажи квартиры (там как раз закончился ремонт и шел монтаж встраиваемой техники) Максим узнал о продаже от знакомых и, наняв адвоката, обратился в суд. Он без труда доказал, что спорное жилье является частью совместно нажитого имущества, и потребовал долю. Поскольку сделка по купле-продаже недвижимости была проведена с нарушениями (отсутствовало разрешение на продажу квартиры от супруга), суд признал ее ничтожной. Принимая во внимание интересы третьих лиц – Тамары Каримовой и ее дочери Яны, судья рекомендовала супругам решить проблему между собой, не прибегая к продаже квартиры. Наталья оказалась человеком
Тамаре и Яне невероятно повезло: они могли бы лишиться жилья и еще долго судиться, требуя возврата денег, потраченных на неотъемлемые улучшения. Купить равноценное жилье они все равно не смогли бы: за время разбирательств квартиры в столице подорожали почти на 15 %. Еще один момент, который сыграл на руку матери с дочерью, – в договоре купли-продажи была указана действительная сумма сделки. Наталья, легко решившаяся на обман супруга, могла бы – и это, кстати, весьма распространенный ход – указать в договоре меньшую сумму, чтобы сэкономить на налогах. Никогда не соглашайтесь на такие маневры! Пользы они не принесут, одни проблемы. Ведь в случае признания сделки ничтожной вы не сможете потребовать назад ту часть денег, которая перешла к продавцу «в конверте».
Итак, в пакет документов при купле-продаже жилья непременно должно входить согласие супруга, в том числе бывшего, на совершение сделки. Многие думают, что, если развод состоялся более трех лет назад, без такой бумаги можно обойтись – срок исковой давности истек. Но это не так! Срок действительно равен трем годам (статья 196 ГК РФ). Но он считается с момента, когда лицо, чьи права нарушены совершением сделки, узнало или должно было узнать об этом (статья 200 ГК РФ). То есть даже если супруги находятся в разводе 10 лет, а спорная сделка совершается сейчас, подать иск в суд пострадавшая или считающая себя пострадавшей сторона может в течение следующих трех лет.
Опасно: дети!
Если мужья и жены иногда уходят в прошлое, то дети остаются навсегда. Нарушение прав несовершеннолетних собственников – очень сложная проблема для проведения сделок с недвижимостью. Дети, не достигшие 18-летнего возраста, вопреки распространенному заблуждению, могут являться собственниками недвижимости или доли в ней. Да, в силу отсутствия или ограничения дееспособности они не вправе распоряжаться жильем самостоятельно, но право их – полное и неотъемлемое. Родители или лица, их заменяющие, являются законными представителями детей и могут отчуждать жилье, собственником которого являются их подопечные. Часто сделки по продаже недвижимости, доля в которой принадлежит детям, проводятся с нарушениями, являются юридически нечистыми и, соответственно, опасными для покупателей.
Основная проблема родителей, желающих сменить квартир у, – невозможность выписать несовершеннолетнего ребенка «в никуда». Ему обязательно должна быть предоставлена другая жилплощадь, причем не хуже предыдущей. Часто денег на мгновенную покупку новой квартиры у продавцов нет, они живут у родственников или временно арендуют метры. Многие просят покупателей не выписывать ребенка из квартиры, чтобы не привлекать внимания сотрудников органов опеки и попечительства. Пусть малыш какое-то время сохранит регистрацию в квартире. Мол, есть не просит, а предъявлять права на проданную его законными представителями квартиру ребенок не станет. Ни в коем случае не соглашайтесь на такие сделки! Не только потому, что малолетний собственник жилья потенциально способен оспорить сделку. Главным образом, из-за органов опеки и попечительства. Они обязаны вмешаться, если ребенка снимают с регистрации, не предоставляя ему аналогичных условий, то есть доли в квартире (или целой квартиры, если ему принадлежала вся жилплощадь), не худшей, чем та, в которой несовершеннолетний жил раньше. Причем будет учтен метраж, район, общее состояние помещения, близость детских образовательных и оздоровительных учреждений и многое другое. Гарантировать, что ребенок получит от родителей квартиру, аналогичную проданной, возможности нет. А если он ее не получит, вы получите проблемы со снятием малолетки с регистрации. В этом случае не исключено признание сделки недействительной: наш суд, хоть давно уже – не «советский», в таких вопросах проявляет удивительный гуманизм.
Петербуржцу Кириллу Добродееву срочно понадобилась просторная квартира в Москве. Он нашел удобную новую «трешку» в хорошем районе. Продавали жилье супруги Елена и Дмитрий, а рядом крутился еще один собственник – семилетний Юра. Несмотря на юный возраст, он уже обладал одной третьей частью площади.
Супруги готовились приобрести таунхаус в Подмосковье. Он стоит дороже трехкомнатной квартиры в столице, а потому какое-то время (примерно полгода) семья намеревалась пожить у родственников, уехавших за границу. Стабильный бизнес, с частью которого намеревался расстаться Дмитрий, обещал за это время принести вполне приличный доход, на который и собирались купить дом. Однако выписать Юру из квартиры нельзя: тут же «проснутся» органы опеки и попечительства и не дадут продать квартиру. Залог же за дом нужно было вносить срочно. Кирилл согласился помочь семейной паре – было видно, что в их планы не входит обман. Маленький Юра сохранил регистрацию
Чтобы не оказаться на месте Кирилла или в еще менее приятной ситуации, покупайте лишь жилье, в котором никто не зарегистрирован. А если некоторое время назад в квартире был прописан ребенок, о судьбе которого вам ничего неизвестно, попытайтесь выяснить, не станет ли ваша покупка поводом для обращения несовершеннолетнего в суд.
Помните и о сюрпризах, преподнесенных нам приватизацией. До 1994 года квартиры могли переходить от государства к физическим лицам без учета интересов несовершеннолетних. Позже это было признано ущемлением прав детей, и норму упразднили. Но закон ведь не имеет обратной силы, поэтому уже полученные документы никто не переделывал. Так что если в приглянувшейся вам квартире, приватизированной до 1994 года, был прописан несовершеннолетний, доля на которого не была выделена, ищите другое жилье. «Пострадавший» в любой момент может обратиться в суд, потребовать свою долю в квартире, и, скорее всего, выйти из тяжбы победителем. Узнать, кто, когда и как распоряжался заинтересовавшим вас жильем, можно из справки ЕГРП или расширенной выписки из домовой книги.
Двое спорят, третий лишний
О том, что имущество находится в залоге или является объектом спора, также можно узнать из справки Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие документы уберегут вас от финансовых потерь. Не соглашайтесь вносить часть денег до того, как будет принято решение суда или выплачен долг. Лучше уходите и не возвращайтесь, по крайней мере, до тех пор, пока не будут урегулированы все судебные и банковские формальности. Ведь никогда нельзя быть уверенным в том, что суд выиграет именно тот, кому вы выплатили часть денег, и что долг перейдет к заимодавцу вовремя, сняв обременение с недвижимости, – тоже.
Если жилье унаследовано, обязательно поинтересуйтесь, какие родственники покойного вправе заявить свои права на квартиру или дом. Помните, иск подается в суд течение трех лет. И не со дня смерти наследодателя, а с момента нарушения прав. Например, если отчуждено имущество.
Квартира может быть обременена правами арендаторов или находиться в залоге у банка. Поэтому обязательно интересуйтесь историей квартиры. Если ее часто продавали и покупали, постоянно менялись жильцы и собственники, – не соглашайтесь на покупку. Будет очень трудно понять, не нарушены ли чьи-то права с момента приватизации или наступления другого первичного права (покупки у застройщика). Не забывайте, что успешные мошенники – люди умные и законы знают не хуже юристов. Они часто действуют через посредников или используют просроченные доверенности. Всегда будьте бдительны. Обязательно проверьте, кто стоит за посредником и в порядке ли документы; узнайте, не отозвана ли доверенность на право ведения сделок от чьего-либо имени. Сделать последнее просто – достаточно позвонить нотариусу, выдавшему бумагу (его имя, адрес и телефон конторы указаны в документе).
Георгий и Ирина Роднянские собрались покупать загородный дом. Вскоре недвижимость, соответствующая их высоким требованиям, нашлась. Владельцем представился Игорь Турищев. Он объяснил, что дом принадлежал его покойному отцу, но время смерти не уточнил. Сказал лишь, что документы еще до конца не оформлены. Сославшись на это, Игорь объяснил невозможность срочного оформления сделки, но предложил покупателям внести залог – некий процент от стоимости жилья и начать там ремонт. Георгий и Ирина отказались и правильно сделали. Потому что у Игоря был брат Андрей, также претендовавший на дом, причем полностью, а не на его часть. В итоге суд выиграл Игорь, а Андрею досталась другая, равноценная по стоимости, часть наследства. Однако гарантировать такой исход дела никто не мог; вернул бы Игорь задаток или нет – большой вопрос. Более того, поскольку право собственности на дом не было бы оформлено на Ирину и Георгия, они не смогли бы требовать через суд возмещения средств, потраченных на неотъемлемые изменения в доме (ремонт), – в чужое жилое помещение таковые вносить нельзя.