Те самые правила девелопера. Тот самый путь к прибыли
Шрифт:
Повышенные требования к обслуживанию привели к появлению на рынке новых технологичных управляющих компаний, составляющих альтернативу собственным сервисам застройщика.
3. Создание востребованных планировок
Квартира – это сердце девелоперского проекта. Цена ошибки здесь высока. Если фасад, входные группы, благоустройство в ходе строительства можно скорректировать и улучшить, то планировки изменить уже не получится.
Вся наша практика показывает, что именно из-за ошибок проектирования
Для начала нужно определиться с квартирографией проекта – распределением квартир по типам. Чтобы правильно определить, сколько нужно запроектировать однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, ответьте на вопросы: кому мы будем продавать эти квартиры? Кто наша целевая аудитория?
Для правильных ответов надо провести исследование проектов-конкурентов в локации и изучить потребителей. О том, как правильно проводить такие исследования, мы расскажем в главе «Правила проведения исследований».
Для московской и санкт-петербургской агломераций, которые отличаются высокой стоимостью земли и значительной долей региональных покупателей, работает правило квартирографии «60-30-10»: 60 % однокомнатных, 30 % двухкомнатных, 10 % трехкомнатных квартир. В большинстве случаев такая квартирография будет оптимальной в массовых сегментах.
В регионах, где нет высокой миграции, покупатели в первую очередь хотят расширить пространство. Поэтому доля студий и однокомнатных квартир должна быть меньше.
Также важно эффективно управлять средней площадью квартир в проектах и не увеличивать нефункциональную площадь.
Следующий важный шаг – необходимо решить, какой диапазон площадей мы хотим задать. Если не попасть в эффективную среднюю площадь квартир, то продажи будут совсем не такими, как вы планировали.
В последнее время сформировался тренд на снижение площади квартир и рост функциональности.
По нашему опыту, в массовом сегменте можно эффективно вместить весь необходимый функционал в такую площадь:
– 34–36 м^2 – для однокомнатной квартиры с отдельной кухней;
– 36–38 м^2 – для квартиры с кухней-гостиной и одной спальней;
– 48–52 м^2 – для двухкомнатной квартиры с отдельной кухней;
– 52–56 м^2 – для квартиры с кухней-гостиной и двумя спальнями;
– 66–70 м^2 – для трехкомнатной квартиры с отдельной кухней;
– 70–75 м^2 – для квартиры с кухней-гостиной и тремя спальнями.
Это непростая задача, и для того чтобы сделать эффективные планировки в небольшом метраже, важно как следует продумать компоновку и зонирование квартир.
Площадь квартир меняется в зависимости от класса проекта: чем он выше, тем больше площадь. Например, в классе комфорт можно получить эффективную двухкомнатную квартиру с кухней-гостиной 52 м^2. Добавим один из элементов комфорта (функциональный элемент,
При увеличении площади квартиры нужно увеличивать функциональность и элементы комфорта, а не просто «пустые» дополнительные квадратные метры, которые лишь дают «роскошь пустоты».
Следующий этап – правильно разместить квартиры на этаже.
Необходимо определить, в каком месте и на каких этажах квартиры разных типов будут лучше продаваться. Как правило, большие квартиры лучше всего размещать в наиболее выгодных местах, а именно – в торцах секций, выходящих на улицу, что добавит им ценности. В глубине секции лучше размещать небольшие квартиры, а рядом с лифтами – самые маленькие (это не снизит их востребованность).
Часто идеальному расположению квартир на этаже мешают нормы инсоляции. Поэтому еще на этапе разработки мастер-плана следует поставить архитекторам задачу расставить секции на участке так, чтобы освещение всех квартир было в пределах нормы. Часто это сложно сделать без потерь продаваемой площади. По нашему опыту, с такой проблемой может справиться вариативное проектирование – два или три варианта проектов от разных архитекторов позволят выбрать наилучший вариант.
Итак, мы разобрались с квартирографией, средней площадью и распределили квартиры на этаже. Теперь начнем конструировать квартиры.
Лучшей основой для создания планировки является сценарий жизни, который можно будет реализовать в этой квартире. Важно учесть и современные тренды в проектировании пространства:
– лишние метры не нужны, если они не добавляют функциональности или не меняют сценарий жизни;
– хранение преимущественно выносится из квартиры в кладовки/келлеры, освобождая больше пространства для жизни;
– и новый тренд – создание/выделение пространства в квартире для удаленной работы. Для этого хорошо подходит теплый балкон.
Рассмотрим процесс создания планировки на примере сценария жизни «молодая семья с одним ребенком» в классе стандарт.
Для комфортной жизни им необходимы:
– отдельная спальня для ребенка;
– место, где вся семья может проводить время;
– доступность санузлов для всех членов семьи;
– системы хранения, чтобы не загромождать комнаты.
С учетом ограниченного бюджета семьи такая планировка может состоять из следующих элементов.
Прихожая. Она может быть небольшой, но все равно максимально функциональной. Спроектируйте в этой зоне систему хранения глубиной 600–700 мм и длиной 1–1,5 м. Входную зону разместите около кухни-гостиной, чтобы отделить общественную зону от приватной.
Санузлы. Основной площадью 4 м^2, в котором расположены унитаз, ванна, раковина и стиральная машина. Второй, дополнительный санузел стоит оснастить унитазом и раковиной.