Теория и практика экономических измерений в недвижимости
Шрифт:
Признание объекта недвижимой вещью существенным образом влияет на его правовой режим, в частности, на порядок возникновения относящихся к объекту вещных прав и их обременении.
В то же время правовой режим недвижимой вещи определяется не только фактом ее принадлежности к недвижимому имуществу, но и целым рядом других обстоятельств: назначением недвижимой вещи, (а соответственно, возможным использованием вещи) соблюдением (или несоблюдением) установленного законом и иными нормативными актами порядка ее создания (применительно к искусственным объектам) и др.
Принимая во внимание, что объектами права собственности (и иных вещных прав) могут быть только
присущие объекту признаки, позволяющие квалифицировать его в качестве недвижимой вещи;
порядок индивидуализации объекта;
порядок оформления вещных прав (и их обременении) в отношении объекта.
Таким образом, для выявления критерия, позволяющего отнести объект к недвижимому имуществу, нужно выявить необходимые и достаточные признаки объекта гражданских прав для признания его объектом недвижимости. Например, для земельных участков достаточно факта их принадлежности к земной поверхности, включая поверхностный почвенный слой (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Прочная связь с землей в смысле невозможности перемещения объектов без несоразмерного ущерба его назначению обозначена законом и как условие отнесения к объектам недвижимости зданий и сооружений.
Между тем современный уровень техники позволяет перемещать многие здания и сооружения с возможностью использования их по прежнему назначению на новом месте. Таким образом, и применительно к зданиям и сооружениям упомянутый критерий нуждается в уточнении.
Под этим углом зрения следует различать два типа зданий и сооружений. Конструкции одних предполагают возможность их разборки, перемещения и сборки на другом месте. Речь идет, в частности, о зданиях и сооружениях каркасного или «модульного» типа.
Другие по своей конструкции не предназначены для последующей разборки, перемещения и сборки на другом месте, хотя техническая возможность такого рода во многих случаях не исключена.
Соответственно здания и сооружения первого типа следует относить к движимым, а второго типа – к недвижимым вещам.
Таким образом, критерием отнесения зданий и сооружений к недвижимым вещам является их прочная связь с землей, а также наличие или отсутствие у объекта конструктивного предназначения к последующей (возможно неоднократной) разборке, перемещению и сборке на другом месте. Наличие такого конструктивного предназначения исключает возможность признания объекта недвижимым имуществом. Отсутствие такого предназначения является необходимым условием квалификации здания или сооружения в качестве недвижимой вещи.
Что касается морских судов, судов внутреннего плавания, воздушных судов, космических объектов, то критерием их отнесения к недвижимым вещам является обязательность их государственной регистрации, предусмотренная федеральным законом.
Например, в отношении морских судов соответствующие нормы содержатся в ст. ст. 33-51 КТМ РФ 1999 г., в отношении судов внутреннего плавания – в ст. 18 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ 2001г., в отношении воздушных судов ст. ст. 33 Воздушного кодекса РФ 1997г.
Применительно к предприятию как имущественному комплексу критерием его отнесения к недвижимости является его использование для осуществления предпринимательской деятельности. При этом в состав предприятия как имущественного комплекса должны входить все виды имущества, которые предназначены для его деятельности (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ). Предприятием как имущественным комплексом являются
С развитием рыночных отношений и практики предпринимательства выявилась потребность в дальнейшем развитии основных принципов гражданского законодательства Российской Федерации, в том числе более четком определении понятия «недвижимость».
В этой связи Указом Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании гражданского законодательства» был создан Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Этим Советом был подготовлен соответствующий Проект федерального закона о внесении изменений в ГК РФ, который был внесен в Государственную Думу 2 апреля 2012 года. Предложения относительно изменения определения недвижимости формировались следующим образом:
В составе недвижимого имущества отдельно предлагалось выделить такие объекты, как жилые и нежилые помещения. В пункте 1 статьи 130 ГК вводится важный признак помещения как самостоятельного объекта гражданских прав – то, что данный объект получает существование только после его выделения в составе здания в установленном порядке.
В пункте 2 статьи 130 ГК предлагалось закрепить принцип единого объекта недвижимого имущества. Данный принцип означает, что земельный участок и стоящие на нем одно или несколько зданий образуют одно целое, по меньшей мере, в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу. Из этого принципа следует, что несколько зданий, расположенных на едином участке, представляют собой составные части данного земельного участка и вместе с ним рассматриваются как единый объект. В порядке исключения в той же норме (пункт 2 статьи 130) предлагалось установить, что единый объект могут образовывать несколько зданий или сооружений, связанных между собой физически и технологически. При этом подразумевается, что они могут находиться на одном или нескольких земельных участках. Однако эти предложения так и не были приняты.
Следующая попытка изменить определение понятия «недвижимость» была предпринята в 2016 году.
В соответствии с Поручением Правительства Российской Федерации от 4 марта 2016 г. № ИШ-П13-1858 была разработана Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости и 30 декабря 2016 г вышло Поручение Правительства Российской Федерации № ИШ-П13-8143 о подготовке проекта закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации».
В этом проекте проблемы описаны следующем образом:
«отсутствие четких признаков объекта недвижимого имущества, наличие близких ему по значению иных понятий, неясность правового положения некапитальных построек; отсутствие возможности формирования единого объекта недвижимости, а также необходимость установления единого порядка раздела, выдела и объединения объектов недвижимости, не являющихся земельными участками»
Цели регулирования:
«совершенствование гражданского оборота недвижимости, создание режима единого объекта недвижимости, установление порядка образования нового объекта недвижимости из существующих объектов недвижимого имущества»