Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Коростелев Сергей

Устойчивое развитие территорий обеспечивается в основном эффективным территориальным планированием.

С начала прошлого века вопросами территориального планирования занимались землеустроители, которые предпринимали «действия по перераспределению земель и обустройству территории, дающие землевладельцу экономическую выгоду» /3/. Со временем землеустройство превратилось в отрасль научных знаний и практического применения в целях «организации рационального использования и охраны земель» /3/.

Своего расцвета землеустройство достигло в советский период, когда требовалось решать землеустроительные задачи на всей

территории СССР с целью реализации земельной политики государства. Для этих целей было создано всероссийское производственное проектное объединение по использованию земельных ресурсов – Росземпроект с зональными проектными институтами, их филиалами и изыскательскими экспедициями в его составе. То есть вопросы землеустройства решались с самого высшего уровня власти или, как сейчас принято писать, с федерального уровня.

Однако с переходом к рыночным реформам и приватизацией земель роль землеустройства в масштабах государства начала падать и вопросы территориального планирования постепенно начали регулироваться Градостроительным кодексом РФ, а землеустроителям была отведена роль «организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство)»/4/.

Так как у градостроителей цели развития территорий отличаются от целей землеустроителей, то появились явные перекосы в сторону развития городов и их наступление на пригороды. Это привело к бессистемному росту городов, обусловленного интересами девелоперов и властных группировок, без учета экологических, климатических и социальных последствий. Особенно ярко это проявилась в крупных агломерациях, например, в Москве (рис.1.6)

^{Рис.1.6 Рост Москвы с начала рыночных реформ}

В Советское время вокруг Москвы был создан 50-км защитный зеленый пояс, площадью 149 тыс. Га /5/, в котором было ограничено строительство и были восстановлены леса. С началом рыночных реформ этот зеленый пояс начал интенсивно уничтожаются и застраиваться, а город стремительно и бессистемно расширяться. Так площадь зеленых насаждений в Москве и пригороде уменьшилась не менее, чем на 678 гектар по сравнению с 2000 годом . По официальным данным площадь нарушенных земель лесного фонда в Московской области составляет 14,3 тыс. Га. Никакая теория землеустройство не может объяснить хаотичные вкрапления Москвы в земли области и уничтожение зеленого пояса, «зеленых легких Москвы».

Подмосковные власти также активно начали застраивать защитный зеленый пояс. Рассмотрим для примера развитие прилегающего к МКАД Красногорского района Московской области, находящегося в зеленом поясе Москвы.

В советское время район представлял собой низкоурбанизированную

местность с большим количеством лесных и зеленых насаждений и полей для сельхозпроизводства. С началом рыночных реформ колхозы и совхозы прекратили свое существование и поля были отданы под индивидуальную жилую застройку. В последующие же годы начало активно развиваться многоквартирное жилищное строительство. Застройка в основном велась бессистемно по решению местных органов власти. Такие полномочия они имели по Конституции РФ, Федеральному закону о местном самоуправлении (ФЗ-131 от 2003г.) и п.8 Градостроительного Кодекса РФ. Первый Генеральный план района, упорядовший застройку, появился только в 2012 году.

Однако, с 2014 года концепция поменялась, и все градостроительные функции на себя перетянул регион, оставив району лишь утверждение или согласование принятых градостроительных решений Московской области. Сам же район упразднили и на его месте образовали городской округ (ГО Красногорск), что обеспечило попадание застройки всех земель под действие Градостроительного Кодекса РФ.

С 2017 года регион приступил к разработке Генерального плана и ПЗЗ для ГО Красногорск. В самом конце 2019 года, несмотря на возражения и протесты инициативных групп жителей, он был утвержден Советом депутатов ГО Красногорск, но до сих пор в него постоянно вносятся изменения.

Для целей дальнейшего изложения остановимся на нем более подробно.

В целях территориального планирования прямо указывается, что «Генеральный план городского округа Красногорск разрабатывается в качестве документа, направленного на создание условий для устойчивого развития его территорий». Однако это заявление декларативно, так как никаких критериев устойчивости в рассматриваемом документе не указано. Более того, далее покажем, что в Генеральном плане фактически реализована антиустойчивая повестка.

По утвержденному Градостроительному плану к существующему в 2017 году жилищному фонду относительно небольшому района (9 077 Га) в 7 487,8 тыс. м2 к 2023 г. добавляется 5 991,3 тыс. м2, а к 2039 году еще 4 0888,7 тыс. м2., то есть увеличивается в 2,35 раза.

При этом численность населения растет экспоненциально (рис.1.7), возрастая, по сравнению с советским периодом, в 9,5 раза, и это в бывшем зеленом поясе Москвы.

^{Рис.1.7 Запланированный рост численности населения по Генеральному плану.}

Такой прирост населения обеспечит прирост выброса СО2-экв. не менее чем на 10 млн. тонн

Так как открытых пространств для строительства такого объема жилья не хватает, то застройка запланирована прямо на лесных участках, составляющих основу зеленого пояса Москвы, как показано на рис.1.8. То есть будет дополнительный выброс парниковых газов за счет уменьшения поглощающей способности лесов.

Рис.1.8 Запланированная застройка лесных участков